こんにちは、にわか脱サラ大家です。

前回ご紹介した「訳アリ・アリ・アリ戸建」は大方の皆さんの予想の通り「買いました!!」(婿さんには叱られそうですが・・・)今回は「購入理由と購入実録」をご紹介します。

物件情報(再掲)

視察時期:2019年8月、築51年木造2階建(土地46㎡、床面積40㎡、3K)

某私鉄徒歩10分、JR常磐線某駅 徒歩13分→閑静な住宅街で小・中学校徒歩7分以内、コンビニ・スーパー徒歩8分以内と子育てには良い立地です。ちなみに自分が所有しているアパートから徒歩10分です。

販売価格:480万円、仲介想定家賃:72万円 表面利回り:15%

再建築不可:赤が敷地です。下記の通り、位置指定道路に1mしか接道していません。

その他:ボヤ・雨漏りでリフォーム費用MAX450万円、猫ちゃん臭

購入した理由

①立地が良い

・常磐線某駅の南側に位置していますが、南側駅前に複合商業施設が、間もなく竣工予定です。また、ファミリー向けにも良い立地で、客付に困らず、長期入居も見込めると思いました。所有物件に近いのも「都合が良いな・縁があるな」と感じました。

②出口が美味しい(妄想)

・今回はキャピタルゲイン狙いで、「再建築不可ならではの土地値の歪みと新築戸建の粗利」を意識して、下記の優先順位で出口戦略を考えました。その結果、「どのみち損はしないな」と思ってました。→甘いなぁ・・・(尚、物件取得価格は諸経費込みで500万円と想定。新築戸建価格は妄想価格で解体費込み)

(A)接道部分を購入し戸建を建てて売却

・下記の濃い青色部分を100万円で買って、800万円で新築戸建を建てて、2900万円で売却。

  2900万円ー(500万円+100万円+800万円)=1500万円儲け

(B)隣地全部を購入し戸建を建てて売却

・上記の薄い青色部分を含めて1000万円で買って、1100万円で新築戸建を建てて4000万円で売却。

 4000万円ー(500万円+1000万円+1100万円)=1400万円儲け

(C)リフォームして賃貸

・350万円でリフォームを行い、8万円で賃貸(隣地が買えるまでひたすら待つ!!)

  年間賃料96万円÷(500万円+350万円)=利回り11%

(ちなみに上記内容は、物件購入前にイケメンリフォーム社長にほざいてました。)

購入までのいきさつ

8月4週 物件視察:前コラム参照

上記の2日後 買付け:仲介さんに購入の意思を連絡したところ、「少しは値引きに応じてくれるかも。但し、ある一つの業者が興味を持っていて、3日後に見に来る。」とのこと。「私は絶対買いますから、業者さんは見せないで下さい!!」とお願いし、440万円で買付けを入れました。

上記の3日後 再建築可か確認:念のため、「葛飾区建築調査課」に、地積測量図と道路図を携えて、上記(A)(B)で再建築出来るか確認に行きました。(A)も(B)も問題ないというコメントを頂きましたが、(A)案を説明した時に「接道部分を売る人なんて、いるわけ無いじゃないですか!!」とキレられました。(汗)

同日 買付け返答:仲介さんから「別の担当者が業者さんに見せてしまいましたぁ。満額で買付けとのことですが、いかがいたしますか。」との連絡が有り、思わず「満額で買います!!」と返答orz→本当かもしれませんが、なんとなく騙されたような気がします・・・

8月5週(楽待感謝祭の翌日w)契約:今回は現金で購入しました。売主さんはラウンジのママさんで、常連の売主仲介さんに「不動産を始めたい。」と相談して、買ったばっかりだったとのこと。しかし、直ぐに別の物件が欲しくなったので、本物件を売ることにしたようです。「転売しても、そんなに儲かってない。」とのことですので、「400万円くらいで買ったのかな。」と感じました。→損したとは思いませんでしたが、「もう少し上流で情報が得えられたらなぁ」と感じました。

9月5週 決済:残置物の撤去を条件としていましたので、時間がかかりました。売主仲介さんが登記の手続きをしてくれたので、にわか・売主さん・買主仲介さん・売主仲介さんと法務局で行いました。(法務局で行うのは初めてだったんで、新鮮でした。尚、普段司法書士に払う手数料、約5万円ほどが浮きました。)書類提出確認後、売主さんに残金・仲介さんに手数料をスマホのインターネットバンキングで支払って終了となりました。

次回予告

購入しましたが、「隣地が買えるか否かで、リフォームするか否か」が決まります。(新築戸建を建てた場合、リフォームの必要がありません。)

次回は「隣地購入に向けた取組」をお伝えします。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。