こんにちは、にわか脱サラ大家です。これまで、コラム「戸建はじめまして。①~⑤」「隣接した戸建を2戸買って、再建築不可を可にした」ことをお伝えしました。今回は、「これまでのまとめと、これからどういう戦略で望んでいくのか」をお伝えします。

購入物件情報

■総投資額1154万円で1927万円の土地をゲットできました。(約800万円の含み益)※実勢土地価格は取引事例と路線価より235千円/㎡と推定。

■間口は足しても2mなので、共同住宅は建てられません。

■現状の利回り8.3%です。

今後の戦略

以下の理由により、「戸建Aをリフォーム代を350万円までに抑えて貸出し、しばらく、保有すること」としました。戸建Bの賃借人が出た時に戸建を新築して売却します。

①戸建Bはすぐ退去させられない

・戸建Bは新築時から住んでいらっしゃる方で、売主さんと追い出さないと約束しています。

②合計利回り8.3%が低い

・戸建Aはボロボロでリフォーム代は高いですが、戸建Bに賃借人が出るまで遊ばせとくのももったいないので、リフォームすることとしました。「リフォーム代の350万円」は、年間家賃96万円として戸建A単体でも利回り11%程度にしたい(96÷(510+350)=11.1%)ことと、4年くらいでリフォーム代を回収したかったからです。(96×4=384)→トータルで利回り12.8%となります。

③保有時の地価上昇の期待

・(何度も書いていますが)常磐線のこの駅は乗降客数が現在増加中で、北口の大学の生徒数増・南口の大規模複合商業施設の竣工などで、今後も増加が見込めます。従って、地価は今後も上昇すると見込んでおり、保有すれば、含み益が更に増える可能性が高いと考えました。

④共同担保として活用

・すぐに売却してのキャピタルゲインは得られませんが、現金で購入していますので、今後融資を得て物件購入する際に、共同担保として活用できます。

次回予告

上記の通り、訳アリ・アリ・アリ戸建Aはリフォームすることとしました。こんなに大規模なリフォームをしたことはありませんので「リフォーム会社は何社か当たり」ました。その実録をお伝えします。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。