こんにちは、にわか脱サラ大家です。前回のコラムで「訳アリ・アリ・アリ戸建が『建物の除却』を免れる」ことがわかったのでリフォームを進めました。その途中で、追加料金が発生しました。今回はその理由と中身をご紹介します。

元々のリフォーム内容

リフォーム予算は、総投資利回り11%を目指して、350万円でした。

賃料96万円(月8万円)÷(建物・経費510万円+リフォーム代350万円)=11%

最初に依頼した内容は、雨漏り補修を含む追加補修除きで(注:解体したり、足場を組んで見てみないと正確な費用が分からないため)260万円でした。

見にくいですが、左下、床が抜けてます。

【260万円内訳(高い順)】

外壁塗装         :63万円

ユニットバス交換     :42万円

ボード張替        :34万円

クロス(850円/㎡)     :17万円

フロアタイル(3500/㎡) :16万円

扉交換          :12万円

電気工事         :11万円

キッチン交換       :  9万円

縁側補修         :  8万円

その他(含む産廃・管理費):48万円

外壁塗装が一番高いです。これでも「足場をたった17万円」で組んでもらってますの安くしてもらったほうだと思います。(誰かさんみたいに、自力でやるより高いですけどねw)

追加リフォーム内容

リフォームの最中にイケメン社長から下記の連絡がありました。

・床はシロアリで補修が必要→なぬ?!

・TVアンテナが無い→はぁ!!なんで?

・雨樋が無い→ほわっ、気づかなかったorz

・雨漏りは全面瓦葺替え→ジーザス!!

全部、やることししました追加料金は

 床補修その他:8万円

 アンテナ  : 6万円

  雨樋新規設置:26万円

 屋根補修工事:57万円

 合計    :97万円

(注:アンテナ、雨樋、屋根は外壁塗装で足場を組んでなかったら、もっと高くなります。)

さらに、その後現場を見に行ったとき「給湯器が20年以上ものですけど、いいですよね?」と言われて、「どうせだったら、替えましょう!!」と勢いよく言ってしまって、6万円の追加。

合計103万円の追加→あべし!!

総計363万円の予算オーバー!!

→けっこういいクルマ買えるorz

次回予告

上記のように、自分の物件の観察・見立てが甘く、特に工夫もしなかったので、予算はオーバーしましたが、なにがともあれリフォームを終えます。次回、「リフォーム完成」をお届けします。

最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。