偉そうに書いてますが…カミングアウトします…

こんにちは！　黄昏族の不動産投資家やんつです。
先日から「勉強方法教えます」なんて

偉そうに書いてますが………　　　　カミングアウトします………

実はちっとも偉くもななんとも無く、「みなさんどんどん失敗しましょう！」と言ってるように、自分でもたくさんの失敗をしています。

（「仮説検証型　失敗は成功のもと　法則」！ 　なんちゃって……）

なんとか致命傷にはならない程度に、滑ったり転んだりしながら成長？
してきているのがホントのとこです。（致命傷になってたら、こんなコラム書いてられません……）
思い出すと　（ホントは思い出したくないんですが……）　うう、恥ずかしい………　(>_<)

あんなことや、こんなことが………

・せっかく新築で建てたのに利益ほとんど無し、って何で！？
・家賃総額６８万円で、滞納４５万円って！　　オーマイ、ゴー！！！
・笛吹けども踊らないのんびり管理会社さん……　もっと頑張ってぇーー！
・セルフリフォームでせっかく貼ったクロスが…
　「ダサいので変えてください」の一 　言…がっくし　orz
・意気込んで自分で法人登記！　と思ったら、法務局で「定款」が赤ペンだらけに………
・せっかくの戸建は道路付けに難！　担保価値に見込み違い………

う～ん　　　どんどん読者の皆さんの信頼を無くしそうな………
いやいや大丈夫！　（　「仮説検証型　失敗は成功のもと　法則」　ですよね！？）　　（書く気力があれば、今度失敗談もご紹介してみたいと……思います……）

  
穴があったら入りたい……

購入前の学習項目

こんな失敗だらけの経験だからこそ語れる！？？
購入前に学習しておくべき基本項目を並べてみます。

（ってこれ、　自分に言ってるんじゃん！）

みなさんはどれ位自信を持って説明できそうですか？？
ぜひご自分の習得レベルの再点検のためにも気楽にチェックしてみてください。

1）収益還元法と積算法
これは基本中の基本ですね、まずはここから！

2)構造別法定耐用年数と減価償却
これも基本中の基本。でもやっぱ減価償却って　いみふ～！！

3）ＲＯＩ（投資収益率）とＮＯＩ（営業純利益）
ちょっと耳慣れない略語が出てきました。

投資家としては外せませんね～　自己資金とのバランスでどの程度のレバレッジを効かせるか、ご検討を！

4）ローン比率　と　年間ＣＦ率
これはわたしの購入時の尺度でもあります。

5）デッドクロスと回避策
一般的に諸悪とされるデッドクロス（元本返済＞減価償却）

ですが、元本返済は現物資産の貯金とも考えられ、ちゃんとＣＦが残ればまんざら悪いだけでもないとは思います。

6）キャップレートと残債利回り
これはどちらかと言うと出口に関する指標ですが、

購入前にシュミレーションしておくと、より安心できます。

7）道路付けと道路の種類
物件の目利きとして重要ですが、ちょっとハードルが高いかもしれません。

位置指定道路に42条2項道路、私道持分　と　但し書き………　うぅ、未だに分からん！

（購入した戸建の道路付けに関し、担保価値を見誤っていたのはこの部分です……）

8）自分Ｂ／Ｓの重要性と純資産比率
住宅ローンを組む前にここをもう少し勉強しておけば………

しくしく　(ToT)/~~~
一度、自分Ｂ／Ｓ（貸借対照表）を作って見ることをお勧めします。　融資で買い進むなら必須です！

壁の乗り越え方　（２）でも書きましたが純資産比率50％～がわたしの当面の目標でもあります

9）対象地域の人口推移見通し
人口問題研究所という所が全国市町村の人口見通しを出しています。

未来のことは分かりませんが、やはり一度は目を通しておきたいですね～

10）賃貸併用住宅の仕組み
実は、これがわたしの周りで大流行です！　低金利の住宅ローンを使って自宅を建て、入居者さんがローンを返済してくれる………　う～ん、なんて、オ・イ・シ・イ

ぜひぜひ、ご研究を………

11）出口のタイミングとパターン
デッドクロスや減価償却残が目安になります。

12）区分における管理費と修繕積立の注意点
表面利回りだけで判断すると大変です。

総戸数と一戸当たり積立残額にも心を配りたいものです。

備えあれば……

こうやって整理してみると基本的な部分だけでも意外とたくさんありますね……

どうですか、聞いたことないよ！　なんて項目ありますか？

むりぃ～～！　　なんて言ってる人はいませんよね？？

勉強もせず、不労所得なんて虫が良すぎますよ～

とは言っても購入前に全部を勉強するのはかなり難しいとは思います。

仮に言葉として知っていても、それは本当に理解しているレベルではありません。

ただ、すくなくとも学習（予習）しておけば、実践の中において

時々、あっ、そういえばあの話ってこのことだったんだ～！　と思い出すだけで

意味はあります。　その後の応用の中で必ず役に立ちますし、その後の伸びしろが違います。

 

学習曲線をご存知でしょうか？

学習量と成長は必ずしもきれいには比例しません。
成長はでこぼことした曲線を描きます。

ある日階段を一歩上がって、「分かった！」となるまでは　学習と実践　です！

何事も一日にして成らず………

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

次回ももう少し、学習していただきたいことを書きたいと思います。

引き続きお付き合いいただけると嬉しいです。