オススメの物件があるので是非お会いして紹介させて頂きたいです。

昔、問い合わせをした事がある不動産業者さんから営業の電話がかかってきました。

その業者さんは新築アパートを得意としていたのですが、最近はお客さんからの要望が多くなって中古物件も扱い始めたそうです。

(プチ不動産バブルの影響で土地が仕入れづらくなって、会社的に中古も扱わないと厳しくなってきたんだろうなぁ)

とてもオススメな物件がいくつかあるというので、どんな物件を紹介してくれるか興味半分もあり、その業者さんにお会いしてお話を聞いてきました。

 

そこで紹介された物件がこんな感じです。

名古屋市 地下鉄 某駅 徒歩 18分

RC築26年 1K 20戸

表面利回り 9%

物件価格 9000万円

 

しかも、現状空室がそこそこあり、現状の利回り7%くらいとのことです。

この時点で言いたいことはたくさんあったのですが、黙って話を聞き続けてみました。

 

自己資金なしで購入できます。

続けて事業計画書なるものが出てきました。

そしてその業者さんは得意げに

「この物件は銀行評価が出ているので自己資金なしで購入できます」

しかも、諸経費や仲介手数料もすべてローンに含めたオーバーローンとのことです。

つまり、9000万円の物件に対してローンは1億円を超えます。

 

そして肝心なキャッシュフローですが1億円の借金をして月々数万円だそうです。

さらに、この中には固定資産税は含まれていないので、現状では買った瞬間からキャッシュフローもマイナスになります。

 こんな物件をこの条件で買ってしまったら破産街道まっしくらです。

もう呆れ返って、途中から説明を聞きながら失礼ながら笑ってしまいました。

 

そして思わず

「○○さんならこの物件購入しますか?」

と聞いてしまいました。

業者さん「・・・・・・・」

しばらく沈黙の後、管理会社を弊社にして頂ければ、入居率も上がるので問題ありませんと言っています。

でも、全く信憑性がありません。いくら名古屋市内と言っても駅から徒歩18分で1Kの物件で客付けは容易じゃないことは簡単に想像できます。

 

ちなみに返済比率(家賃収入に対する銀行返済金額の割合)は70%を超えています。

業者も業者なら銀行もよくこんな案件に融資するなと思いました。

おそらく銀行は物件を評価しているのではなく、購入者の属性を評価して融資してるんでしょうね。

 

こんな物件は以前にコラムで紹介した「買った瞬間に資産が3000万円増える物件」

と反対に、購入した瞬間に「資産がマイナス」とみなされてしまいますので、

いくら自己資金が必要ないからといってくれぐれもこんな物件を購入しないようにして下さいね。

特に上場企業、公務員、医師、弁護士など高属性の方は簡単に融資が通ってしまうので気をつけて下さい。こんな物件を購入してしまうと、次の融資がなかなか付かないですよ。

もちろん、フルローン、オーバーローンがダメな訳ではなく、それでも返済比率が50%以下(理想は40%以下)で回る物件であれば問題ない場合もあります。

 今回のコラムのポイント

電話営業してくる業者ほどろくでもない物件を紹介してくる。そもそも良い物件であれば営業して売る必要もなし

属性の高い人ほどローンが通りやすいので、物件をしっかり見極めるべし

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