おはようございます。区分de大家です。

最近はコンサル系不動産屋さんや不動産投資サイトもシミュレーションツールが発達して見かける機会も増えましたよね！2013年から中古ワンルームマンションを買い続けている僕はつい最近初めて興味本位で自分自身の所有物件を入力しました！

あれ、あまり儲からない・・・なぜ？原因は入居率と家賃の下落率、大規模修繕費をどれくらいで設定するかで全く違います。

まず、大規模修繕費なんですが、僕が所有している中古ワンルームマンションは度々行われています。1年か2年間隔ぐらいで全8室どこかのマンションが行っています。でも、1回も特別に〇〇万徴収されたりしたことはありません。そもそも、10年に1回でも20万とか50万を大家に請求するマンションは、毎月のマンション管理費用が高く、修繕積立金が少ない額ではないでしょうか？その様なマンションはそもそも買ってダメなマンションですので僕はシミュレーション時にあまり悲観的な数字を入力する必要はないと思います。5年後50万、15年後50万、25年後50万・・・絶対に儲かりません！

次に入居率と家賃の下落率ですが、入居率5％、家賃の下落率1％で自分の物件を入力（管理費・修繕費やローンなどは実際の値です）すると、キャッシュフロー1年目が約30万、5年後が約28万、10年後が約25万、15年後が約20万・・・というような結果となり全く現状とは違っていました！

僕が1室目に購入した物件は当時で築25年で8年所有していますが家賃が入居者入れ替わりのタイミングで500円上がっています。エレベーター交換や配管の更生などを伴った大規模修繕を行ったので、修繕積立金は購入時より1,000円上がってますがこれこそ次回の大規模修繕に備えての値上げなのでこれは適正な範囲だと思います。

2013年以降の所有マンションの家賃は上昇しています。また、入居率は99.4％で家賃が貰えなかった空室は2ヶ月のみです。残りの延べ349ヶ月は適正に入金されています。

1棟アパート投資や1棟マンション投資では詳細なシミュレーションは必要だと思います。しかし、区分マンション投資は将来の入居率、家賃の下落率や大規模修繕費に悲観的すぎるほどのシミュレーションを行うと購入できなくなります！

大切なのはマンションの立地、管理状態、賃貸需要が良いところで自分自身が住んでみたいと思えるマンションを選ぶ感性を磨く事が大切だと思います。そもそも家賃下落がほぼ無いところ、空室がほぼ無いところはシミュレーションしている間に誰かに買われてしまうので、決める時はスピードと決断力が大切です！

本日も読んでくださりありがとうございます。

余談で…今は訂正済みですが、恥ずかしながら僕は先程まで「シュミレーション」と書いていましたが「シミュレーション」であることに47年間生きてきて初めて気が付きました（笑）