定刻になりました!

こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日は、

あまり時間が取れませんが、どうしても早めに発信したかったので、手短に書こうと思います。(ヨシ!っという声が聞こえた気がするのでやっぱりがっつり書きます)

 

タイトルは、

新たなスキーム?可能性と注意点について

です。

 

最近、義父が知人の為に問い合わせた物件のことが非常に気になったのでコラムで共有しようと思いました。

詳細は詳しくありませんので、あくまでスキームについてのみ書くことになりますことをご容赦ください。

 

1.新たなスキームとは?

2.そのスキームの可能性とは?

3.そのスキームの注意点とは?

4.買う理由を今一度確認しましょう!

以上で書いて参ります。

 

1.新たなスキームとは?

このスキーム自体は昔から存在しましたが、

融資が締まり売上に困った

不動産業者

建築業者

があの手この手で何とか食つなぐ為の方策として、最近、少し目立って来ている感じがします。

 

ここの読者の方ではあれば、

賃貸併用住宅

自宅併用マンション

という言葉はぞ存じだと思いますので、言葉の説明は割愛いたしますが、

これらの物件は、

これまでは、

地主・富裕層を対象としたスキーム

だったと思います。

 

要は、自宅部分が存在する為、利回りは低いですが、

長期的には自宅部分の投資を賃貸部分で回収が可能

です。

 

簡単に言えば、

豪邸を建てるよりマシで、

賃料という

人のお金で住宅ローンの返済が可能

なわけです。

 

そして、融資が締まり、客先に困った不動産会社や建築会社は、

融資が引きやすい

新築物件

     と

住宅ローン

による斬新的なスキーム。

 

その名も、

自宅併用マンションならぬ、

自宅併用アパート

を販売しているようです。

 

その話を義父から聞いた時、実際に関心してしまいまいた。

 

それの何が凄いのか?

 

まず、

義父の不動産を観る目は私よりいまだ長けているところがおおいにありますが、その義父が直観的に良い物件だと思える物件が存在するわけです。

つまり、

立地も良く、賃貸部分の満室運営も長期的に見ても大丈夫そうなエリアで、新築物件を購入出来るチャンスがあるわけです。

 

まあ、

このあたりまでなら読者の皆さんも当たり前に理解できるところで、たいして魅力を感じないことでしょう。

 

ただ、

こんなセミナーがあるかどうかは知りませんがド素人高属性の方がこれから説明する内容をセミナーで聞いたらコロっと逝ってしまうかも知れません。。。

 

2.そのスキームの可能性とは?

はじめに申し上げますが、私は、このスキームに賛成でも反対でもありません。

全ての不動産投資は、

物件ありき

であり、

採算がとれ目的を達成できるのであれば

 

これから説明するメリットは魅力的なものであるのも間違いないと思います。

 

<新築自宅併用アパートの魅力>

①新築物件であること

木造新築であれば耐用年数は24年。金融機関によっては収益物件でもいまだに30年以上の返済期間で取引がされているのが現状です。返済期間が長ければ、見せかけのCFとはいえども、CFが厚くなります

そして、勿論、

稼働状況も立地が良ければ満室経営出来ることでしょう。また、30年の返済期間で大丈夫か?という懸念材料はありますが、現時点で、築30年超えの現役満室アパートなんて腐るほどあり、立地が良ければ、これからもまだ大丈夫とも言えます。

更に、兼業大家にとって最も嬉しいのは、設備が新しく、中古と比較して不具合も起きにくいので、向こう10年くらい手がかからない

 

②住宅ローンの活用

賃貸併用住宅は、住宅ローンを利用するには条件があります。※ネットでご確認ください。それさえクリアすれば、

住宅部分には住宅ローンが適用できる

わけです。

 

それの何が得なの?

家を買えば住宅ローン使うわけだし何も変わらないのではないか?

単純にはそう思えますが、、、

賃貸部分の金額

      と

住宅部分の金額

って誰が決めるのでしょうか?

それは、

不動産業者や建築業者、つまり売主側です。

例えば、超絶極端な話、

「この物件は、賃貸部分は最低限の作りですが、住宅部分が超豪華なんです!」

なので、

総額8,000万円の内訳は、

賃貸部分2,000万円

住宅部分6,000万円

になります。

 

なので、金利2.5%の賃貸部分のローンも新築ですし2,000万円くらいならなんとか通しますし、なんと言っても、住宅ローンは金利1%切りますから!!!住宅ローン減税も使えますね!!!

なんて鉛筆舐め舐めスキームの完成です。笑

 

かなり、妄想が入っていますが、

要は、

高属性サラリーマンの住宅ローン審査の通しやすさ

住宅ローンの金利の低さ

住宅ローン減税の威力

収益不動産へのサラリーマン大家への貸し渋り

耐用年数切れ物件へ審査厳格化

これらをうまく融合させることが出来るスキームであり、

その融資額比率を業者が舐め舐めし易い

部分があるのかなと思います。(勿論、あまりに極端な事はやらないと思いますが)

 

③管理がしやすい

これも、自主管理大家なら超絶なメリットになります。実際、義父の知人は既に本人は自宅併用マンションに住んでいますが、その知人はその物件が初めて物件であり、ド素人大家です。それでも、購入して3年以上経過しますが、苦戦はしていますが、しっかり満室に近い経営をしていますし、何よりも、きちんと自主管理大家をやれています。(義父や時には私のヘルプがあるのもありますが。汗)

 

簡単に言えば、こんなメリットがありそうです。

 

3.そのスキームの注意点とは?

警鐘コラムですので、本当はこっちがメインです。汗

 

そんな魅力的な側面を持つ舐め舐めスキームですが、やっぱり危険なリスクがあります。

 

<舐め舐めスキームのリスク>

①売却時の出口の狭さ

もうダントツでこれがリスクです。

本コラムで、

従来の

賃貸併用マンション

今回の

賃貸併用アパート

を書き分けましたが、マンションとアパートの明確な区分は存在しませんが、ここでは、私は、RC、重量鉄骨造あたり、つまり耐用年数の長い物件をマンションと呼び、耐用年数の短い木造、軽鉄をアパートと呼びます。

つまり、

耐用年数22年以内の木造軽鉄と34年や47年の重鉄RCでは、仮に売却することになった時に購入する側の融資が付きづらくなる点のことを言っております。

更に、

新築や築浅ならばマイホームとして自己居住も兼ねた賃貸併用を考える人もいるかも知れませんが、

果たして!

耐用年数超えをした木造アパートのオーナー居住部分に住みたいと思える投資家がいるでしょうか?(-_-;)

かなり現実味がありません!(; ・`д・´)

 

なら収益物件として売りますか?

 

クソ利回りが低くなるから

クソ叩かれること必至です!泣

 

そうなると、売れない可能性が出てきますね。

 

つまり、

 

最後まで自己所有するつもりでなければ

 

結構なお荷物になる可能性が高いということだと思います。

 

なら住宅ローン控除を取り切ったら売却する方法もありますね。結構ギャンブルになりそうですが。汗

ここでは、

業者が閲覧していることも考えて書きませんが、売却時の裏技チックな節税方法もありますし、うまく行けば、ヤドカリ戦法にもなり得ると思います。

 

が!

 

一般的には、出口がクソ狭いと思って問題ないと思います。。。汗

 

②騒音問題

自己居住になりますので、木造アパの騒音問題と一蓮托生になってしまいます。

これは、

加害者リスク

被害者リスク

の両方の可能性があり得ます。

私の義理の両親はRC賃貸併用に住み、私は重鉄賃貸併用に住んでいますが、その構造ですら、懸念材料ではあります。

どこに住もうが、変人にバッティングする可能性はありますが、不特定多数と共同生活となることを考えると、木造アパだと心細く感じます。

 

③高買いリスク

初心者読者にこれを言ってしまってもと思う部分も正直ありますが、

このスキームは、

売主業者により至れり尽くせりの如く、

準備されたレールに乗っかるだけの商品

であり、

融資の引きやすさとスキームのメリットを巧みに活用した商品

だと思います。

 

従って、私たちのように、日々、ああだこうだと

1円でも安く

1円でも高く

をおざなりにした、

妥協的不動産投資

になってしまうリスクがあります。

 

要は、

便利な商品は高い

わけです。

 

脅すわけではありませんが、

不動産投資の場合、

更に、

楽な道にカボチャあり

とも思います。

 

安易に乗っかる楽天家には、ここぞと言わんばかりに、業者が

・サブリースいかが

・管理はいかが

・定期清掃はいかが

 

などと、言葉は悪いですが、

吸い上げようとするかも知れません!!(; ・`д・´)

 

まあ、私にはそんな怖さを想像させるスキームでした。苦笑

 

4.買う理由を今一度確認しましょう!

それでも!

義父が目を付けるくらいの良い物件があることも事実。その物件は瞬殺で売れてました。。。

しかし、

昔、新築建売アパートへの警鐘コラムを良く書きましたが、

買う理由が大事

です。

義父の知人の場合、規模拡大なんて考えていません。

あくまで娘の

自宅確保+少しでも負担軽減

が主な理由です。だから、義父もやめとけとは言いません。実際、彼らに私たちのような道を歩めるとも思っていませんから。

 

しかし、

不動産投資家は違います。

あくまで、

融資は手段です!

それが、

買う理由ではない!

 

そんな風に思います。

 

なので、万が一、融資否認され続け、心が折れそうな時に、そんな魅力的に感じるスキームに出くわしても、

今一度!

買う理由を自分自身に聞いて欲しい!!

既に、購入している人たちが何人も何十人もいるはずなので。。。

 

そんな風に思ったので、人伝えの情報ではありますがコラムにいたしました。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

結局、真面目に書いたら3時間くらいかかるんですよね。。。涙