前回の反省

前回のコラム「ウソップ大津の自白」では、実は最近まで彼女がいたという衝撃的な自白をしました。

多数の女性ファンがショックで会社に行けなくなったと聞いており、申し訳ない気持ちです。

しかし、婿入りしてレストランを引き継いだ●ンジ料理長の監修の

Tボーンステーキが食べれるようになったのはよかったです。

 

また実はいまも彼女がいるのでは、結婚しているのではとの疑惑を持たれてしまいました。

 

私は独身で、正式にお付き合いしている女性いません。

それ以外の女性については機密です。

 

前回合コン誘ってくださいとお願いしたにも関わらず、まだ1件もお誘いが来ていないことにショックを受けております。

 

日本最大の不動産投資サイト「楽待」の影響力から3件程度のお誘いはあるに違いないと思っていました。

 

あまりにショックでしたので、

物件を契約してしまいました!!

 

その件について報告したいと思います。

物件名は「沼」です。

 

沼との出会い

昨年のアパートの内見のコラム覚えていますでしょうか。

実は元々アパートの内見に行く前に200万で駐車場付きの家があると言われてその内見をしたときに購入断念したアパートを紹介してもらった経緯があります。

 

なおアパートの商談権を譲渡した29歳の初物件購入を目指す方(以下 ソクソク大家)は、近日中に銀行面談に行くそうです。コラムネタにしていいと許可を貰っていますので、どうなるのか楽しみにしております。

 

話を戻しまして、その200万円の家は思いっきり傾いていました。

 

元々その物件は裏カジノです。

そこでパチンコ(沼)勝負を行った際に、カイジが沼攻略のために水ブロックの重さで傾けたため、沈んだままです。

 

つまり、擁壁&盛り土物件です。 盛り土の固めが甘いまま、建売業者が建築して、沈んでいるということです。

さらに沈むかもしれません。

これ以上沈むと地下帝国まで堕ちます。

 

沼のスペック

・場所 大津市郊外 人権地域(人権を尊重する地域のこと) 

    駅から車で15分程度、古い家が多く空き家が多いエリア

    なおそのエリアは始めた初期に2戸所有しています。順調稼働しており

    ますが、あまりお勧めできないエリアで積極的に増やしたくないです。

・土地 面積40坪、路線価500万円 擁壁(2m強程度)の上に家が建っている。

    前道6m公道

・ライフライン 都市ガス、上下水道

・築年数 35年(新耐震)

・間取り  4DK

・駐車場 普通車1台駐車可能(擁壁に彫り込み式)

 

こんな感じの物件です。

 

価格は200万円から大幅指値して通りびっくりしてます。

80万円です。

実は過去最低価格です。

(大体300万円前後が殆ど、最安値は140万円でした。)

 

運営戦略

まず第一に全体的に沈んでいますので直すとしたら費用が高額になることは確実で、そこまで金を投資する価値がある物件ではないので、リフォームは一切しません。人が住んでますので、生活は出来ると思います。

そのままで住む方を探すか、一番有力なのは倉庫貸しかなと思っております。

ストレージ大家大津作戦です。

 

家賃が低価格な戸建だとたまに倉庫で借りたいというニーズがあります。

私の物件はほどんどが職人によるフル改装(内装のみ)の物件です。したがって倉庫貸しでは賃料が合いません。

 

しかし、この物件は80万円ですので、トランクルームに対抗できる家賃で勝負出来ます。

また普通車が停めれるのと前道が余裕があるので、少しの時間でしたら、トラックも停めれるます。

まずはジモティーで3万円で募集しようかなと思います。

※傾きを直して綺麗にすれば、5万前半だと思います。

 

賃料3万円の場合の収益は

 

総投資 約100万円(物件80万円、仲手4.4万円、登記10万円、取得税6万円)

収益  約31.5万円(賃料36万円-固定資産税3万円-火災保険1.5万円)

 

→実質利回り31.5%となります。

 

もし月2万円の場合は

収益 約19.5万円 (賃料24万円-固定資産税3万円-火災保険1.5万円)

 

→実質利回り19.5%となります。

 

賃料3万円目標で頑張りたいと思っております。

 

出口戦略

なるべく倉庫として貸せるのであれば、高利回りですので、なるべく引き延ばしたいと思っています。しかし、売却も出来ると考えております。

 

実需向けの新築用地売りで、200万円程度でいけるのではと考えています。

物件所在地の3LDK駐車場1台の新築の相場は1700万円程度は堅いのではとのことです(合同会社大津空き家バンク調べ)

近隣で4LDK新築の出し値は2380万円です(土地面積は本物件より狭い)。

 

本物件解体費300万円、造成費用100万円、新築費用1,100万円、諸費用100万円とすると1500万円ですので、土地代200万円というのは売れる値段だと思います。

 

今年から宅建業者になることを目指していますが、格安ハウスメーカーの代理店になりたいとも考えてます。

(代理店になるには実績が必要とのことです、紹介してくれたら飯おごります。)

 

コンサル大家の基本は建築会社からのキックバックですので、そういう戦略もありだと思いました。

 

まとめ

読者様もご存じだと思いますが、いま自己資金が40万円程度です(少し増えた)

 

つまり、80万円はないので決済できません。

乞食作戦で2月末決済に伸ばしました。

 

なんとか融資(公庫の予定)を頑張りたいです。

 

また大津は傾いてても気にしません。

 

琵琶湖一の傾(かたむ)き者を目指す

大津慶次より