こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

今日、テナントへ2件同時申込が入ってきました。

管理会社に丸投げの大家さんは深く考えていないかも知れませんが、

自論では、

レジデンスと違い

テナント賃借人の選定は難易度が高いと感じます。

 

今日は、明日までに決断しなければいけない申込者の選択について書いていこうと思います。せっかくなので、読者の参考になる部分も書きたいので、いつもながらに長くなるかも知れませんが、お付き合い下さいますようお願いいたします。

また、

これまでで初かも知れませんが、現時点で結論が出ていないので、コメントを参考にさせてもらいたいなあなんて思っています。笑

もし、よろしければ、コメントにて、

①どちらなの申込者を選定するか

②その理由

③自論

などをコメント頂けると嬉しいです!

 

構成は、

1.レジデンスとテナントの違い

2.物件スペック

3.これまでの経緯

4.一人目の申込者

5.二人目の申込者

6.おわりに

以上で書いて参ります。

 

1.レジデンスとテナントの違い

それは、レジデンスと違い、

テナントでは、物件を借り、

事業の成功の可否

長期賃貸

早期解約

を分けることかなと思います。

例えば、

自慢になりますが、物件を購入してから私が新たに客付けしたテナントは、今のところ、早期解約がありません。(1件だけ、英会話教室が3年で解約になったものはあります)

また、うまくいくと超長期賃貸もかなり見込めます

契約期間はおおよそですが下記の通りです。

・英会話テナント:3年で解約

・医療系テナント:5年目

・薬局テナント:5年目

・薬局テナント:購入時から12年以上経過(購入前からだと20年以上経過)

・介護テナント:購入時から4年経過(購入前からだと10年経過)

・美容院テナント:購入時から4年経過(購入前からだと10年経過)

・美容院テナント:15年以上経過

・居酒屋テナント:15年以上経過

・マッサージテナント:10年で解約

・洋服店テナント:12年経過、今年4月に解約予定

・保育園テナント:12年目(定借で10年更新済み)

・保育園テナント:12年目(定借で10年更新済み)

・事務所テナント:10年目

・自転車屋テナント:12年目

・整体院テナント:12年目

・整骨院テナント:3年目

・不動産屋テナント:4年目

・マッサージテナント:10年で解約

・大手企業事務所テナント:購入後3年経過(購入前からだと20年以上経過)

・飲食店テナント:購入後3年経過(購入前からだと5年以上経過)

 

こうやって見ると、意外とテナント物件を保有しているんだなあと実感しました。。。笑

そして、

ムチャクチャ安定感があります(‘◇’)ゞ

 

以前にコラムで書いたことがありますが、

駅直結区分テナントでは、借金完済まで1つのテナントが借りてくれたり、10年以上賃貸しています。

 

私はこんな風になんとかテナント物件でおいしい思いを出来ていますが、

逆に、外れを引いた場合は、

・稼働率0%

・長期空室

・修繕積立金や管理費

・大きな修繕費

などに悩まされます。※今度天吊りエアコンについてのコラムも書こうと思っています。

 

それでも!

私にとっては、すごく効率の良い投資先であることは間違いありません。

 

さて、

本題の物件ですが、この物件は私にとっては初めての試みである、駅直結ではない、通常の分譲マンションの区分店舗でした。購入から約3年が経過しましたが、昨年10月に退去をし、苦戦をするかも知れないと思いつつ、空室期間が2か月経過したところでした。

 

2.物件スペック

■エリア:横浜市主要区

■駅徒歩:2分

■購入額:2,150万円

■引渡状態:オーナーチェンジ

■表面利回:10%

■管理費:月約30,000円

■家賃収入:月額180,000円

■借入額:2,200万円

■返済期間:15年

※2018年5月18日『私が区分店舗2,000万円を購入した理由』にてコラムにしている物件です。

そのコラムで私見を述べましたが、修繕積立金・管理費の観点では、駅直結区分よりもランニングが安く、空室リスクは低い傾向にあるとは思います。

 

しかし、残念ながら購入後3年で退去が発生しました。

 

もともとのテナントは、飲食店でした。

 

3.これまでの経緯

契約では、

保証金150万円で20%償却、スケルトン渡しでの退去となっていましたが、

スケルトンの見積もりは200万円。

せっかくの造作や設備を解体してしまうことは、賃借人にとっても私にとっても

非経済的

なので、

保証金を全額償却現況引渡としました。

 

現況引渡には理由がありました。

元賃借人はそこで、20年以上商いが成立していたことから、

同じ類の飲食店のニーズが見込める

次の賃借人の初期費用を抑えることが出来る

長期入居へつながる可能性がある

 

つまり、

私の判断としては、理想は同じ系統の飲食店が現況渡しで初期費用をあまりかけず元あった需要を取り込める形。

それが、最も長期入居につながりやすいのではないかと。

退去後の費用は、

取りあえず、

クリーニングのみ

に留め、反響のあったお客さんの声を聴きながら、追加で必要な設備撤去等は考えることにしました。確か、費用は15万円くらいだったと思います。

 

募集条件は、

・賃料約19万円(管理費込み)

・保証金10か月

・礼金2か月

・現況渡し

・その他他要相談

としました。

賃料を上げた理由は、現況渡しにより初期費用を抑えることが出来るから

最近は、

テナント物件でも初期費用を抑えたい需要が多い為

賃料の1万円UPよりも初期費用を抑えられる方がメリットと感じる需要層がいる

と予測しました。

 

しかし、中々反響が得られずに苦戦を予期させられていましたが、ここに来て、

絶好のチャンス

がやってきました。

 

2件同時申込

です。喜

 

4.一人目の申込者

ベトナム人。月収12万円。勤続年数1年。

ベトナム料理店開業

が目的でした。

初期費用を抑えたいと、交渉が入り、

・保証金6か月

・テーブル等の撤去大家負担

でOKとする代わりに

・1年未満解約償却100%

・2年未満解約償却50%

・3年未満解約償却30%

・保証会社集金代行

・連帯保証人付き

という条件を提示しました。

 

これらの条件は、最悪、短期で解約されても、こちらが極力損をしない設定と言えます。

 

連帯保証人は、日本人経営者で、義兄。年収も1,000万円でした。

 

開業後は、家族親戚でキリモリする予定です。

 

しかし、

本件での経済的負担を考えると、本人がお金を準備出来るとは言い難い状況。おそらく、義兄からお金を用立てすると読みました。

 

一応、

こちらの方が一足早く申込が入り、保証会社の審査も通り、一番手ではありますが、

成功する可能性を非常に読みづらい

と思います。それでも、20万近くの家賃を払ってでもやる意欲があるので、数年くらいは持つとは思いますが。。。

 

5.二人目の申込者

飲食店勤務歴20年以上。日本人。こちらも初めての開業。

保証金10か月のまま

現況渡しでOK

何故ならば、

元賃借人の飲食と似た系統だから!

その他の条件も一番手に合わせるとのこと。

 

今回は深入りしませんが、申込取得するまでの仲介とのやり取りで、あえて同時申込になるように仕向けてはいます。これも大家としての重要な交渉スキルだと思います。2件とも申込に至ったのは、結果論ですが、

結果として、

同時申込は、

貸手有利に交渉がしやすい

ことは言うまでもありませんから。

 

懸念材料は、

一番てが元付の直のお客さんであるのに対して、

二番手のこちらは、他社付けであること。

つまり、

契約の確度が図りづらい点です。

一応、

外観チェック後に申込の意思の連絡が入り、本日、内覧後に正式申込となりました。保証会社の審査等はこれからです。

 

元賃借人が20年以上商売出来た系統の飲食店での開業。こちらの方が成功する可能性は高いように見受けられます。

 

6.おわりに

このチャンスを逃すと、苦戦する可能性を感じており、この2件のどちらかで決めたいと思っています。

正直、損得勘定で言えば、どちらでも損はしないように契約出来る素地は整ってはいると感じてもいます。

しかし、

狙うは

長期安定入居

 

コラムにしながらも、

私の答えは、一応、決まってはいます。

でも、どちらの仲介にも一晩考えさせてくれとお伝えしました

 

あとは、

話の進め方

だけ。

 

絶好のチャンス。絶対に決めたいと思います!!!

 

コメントにて、ご意見お待ち申し上げております。m(__)m

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。