こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

17日は、

①テナントの二択を決断

②旧自宅の引渡し

が完了しました。

 

①は19日に契約予定ですので無事に契約が完了しましたら、前回のコラムの続きを書こうと思っています。

そして、

18日は(今はほぼ終電で東京から帰ってきて熱が冷めないうちにコラムを書いています。)尊敬する埼玉さんとishiさんのセミナー(勉強会)に参加してきました。二人と出会って1年半年くらいかと思いますが、毎月のようにどこかで会って、一晩中お話したり、コラムやブログでは年中二人の考えに触れていますが、今日は、また別の二人に会えたような気がします。

うまく言えませんが、

 

 

 

、、

 

 

、、、

 

 

ここで一生懸命費やした時間は無駄じゃなかった!!

と感じました。

 

二人に感謝と言うよりは、二人と出会えた事実に心から感謝しています。

最近は、少し書くモチベーションが落ちていたような気がしますが、

また!

アッつい(長い)コラムを書いていきたい!

と思い、パソコンに向かっておりますw

 

ここでは、最近

つまらない事で熱を冷ましてしまったような読者やコラムニスト、また、つまらない目先の利益しか見えない人もいるようですが、

 

人の為にコラムを書く事は素晴らしい事

 

だと思います。

 

書く人間も、読む人間も、

人として当たり前の事を今一度思い出して欲しい

と思います。

 

つまらない場所には、

怒り

つまらない感情が介在しています。

 

純粋に、人の為に話をする二人を見て、そんなことを言いたくなりました。

 

分からない人には一生分からない事かも知れませんが、

本当は人の心が分かる人なのに、

欲や怒りのせいで当たり前の事が分からなくなってしまうのは悲しいことです。

 

さて、

今日は『ヤドカリ物件の結果発表!ヤドカリ投資の可能性について』を書いていきたいと思います。

先月の12月18日に『売却成功!?準備と時期と端数値引きについて』というタイトルで書いた物件についてですが、

今回は、

1.中古区分におけるヤドカリ投資

2.物件スペック確認と重要な点

3.本事例の数字公開!

4.注意点

5.コラムにする理由について

以上で書いて参ります。

 

1.中古区分におけるヤドカリ投資

マイホームは賃貸派か持家派か?

この議論は当事者の於かれる環境によっても異なるため、正解のないテーマなのかも知れませんが、

お金

だけで考えた場合、

自論では

不動産は安く仕入れることが不動産投資の鉄則であることを前提とするならば!

持家かヤドカリの方が、100%に近い確率で得だと考えています。

 

その一方で、家は自己満足の賜物であることも理解しているつもりで、自分が住む家は、住む人間が幸せならそれで良いとも思います。

しかし!

持たざるものが持つ者になりたい!

と一念発起して不動産投資に参入してきた人が多い昨今において、客観的に見ていると、

投資はしてみるものの、

大した資産を形成出来ないどころか、むしろ損をするのではないかと懸念されるような方々も多くいるように思います。

 

イメージ、

マイホームに借金をすることが不動産投資の足かせになるのではないか?と考えたりするのかも知れませんが、

住宅ローンが足かせになるくらいの枠しかないのであれば、そもそも、大きな借入は難しいとも言えます。

つまり、そういう状態の方は、そもそも大きく投資する時期ではない。

また、

既に住宅ローンを過去に活用し、マイホームを持っている方で、その残債が規模拡大の足かせに感じる方々もいると思います。

そういう方が、過去に本件のような

ヤドカリ区分投資

をしていたら?

今とはかなり異なる状況になっていたかも知れません。

 

今回、

私の事例が区分投資だったので、区分に限定していますが、土地値戸建でヤドカリ投資も可能だと思いますし、先に公開した、賃貸併用住宅の活用もまたヤドカリ投資の応用でもあります。

 

ただ、私が戸建ではなく区分を選んだのには勿論理由があり、

簡単に言えば、

区分ヤドカリの方がリスクが低い

と考えるからです!(; ・`д・´)

僕の場合、絶対成功するという根拠のない自信があったからかも知れませんが。

 

2.物件スペック確認と重要な点

以前のコラムでもスペックを載せましたが、しつこいのには理由があります

まさゆきさんが、ちょうどタイムリーにご自身の体験を踏まえた擬似小説で、初心者向けに、区分ヤドカリ投資の基本を書かれていますので、基本はそちらにお任せしながら、私は、別の観点について述べてみようと思っています。

さて、

購入時金額は3380万円ですが、

この物件、

分譲価格もほぼ同額

でした。

 

そして、重要な点は、

分譲価格が周辺に比べて安かった物件

でした。

何故か?

理由は、マンションによって色々ありますが、

共用施設に無駄がない

造りだったことが挙げられます。

例えば

・シアタールーム

・会議室

・ランドリールーム

・ふれあい広場

・提供公園

・池や噴水

これら一切を省いて建てられています。

逆に、バブリーなマンションでは築年数は数年しか変わらず、エリアもほぼ変わりませんが、分譲価格から1,000万円程度値下がりしたところでやっと値下がりが止まりました。

何が言いたいか?

エリアで相場が異なるので一概に金額ではなく、周辺マンション含めて、分譲価格からの値下がり幅を見れば、私の事例のようなマンションを見分けやすいと思っています。

バブリーマンションのような物件で、値下がりが止まったところで拾って、それが、値上がりしたとしても、それは、単純に周辺の地価(相場)が上がったにすぎず、

私の論点とはズレます!

私の論点は、本件のような優良物件で

相場の中に空白が出来ている場合の現象

です。

 

<物件スペック>

購入時:3380万円

場 所:神奈川県

立 地:JR駅徒歩15分圏内

構 造:RC造

総戸数:約90戸

築年数:9年

間取り:3LDK

面 積:約80㎡

 

分譲時にしても中古販売にしても、相場があり、そこを参考にしながら値決めが行われて販売されますが、

時間の経過とともに、

・立地

・築年

・仕様

・専有面積

・間取り

当たり前のデータではありますが、

 

希少性

 

が高まる物件が出てきます。

 

また、

ちょうど20年前くらいには、デべの共用施設の充実した物件が流行った時期ですが、その後、最低限の設備が流行った時期もあり、

そこにかなり値幅が出来た物件が稀に存在

します。

 

それらが重なったこともあり、本物件では、

 

競合といえる物件は

少し良いものは4,000万円前半~3,000万円後半

ほぼ同程度のものは3,000万円前半

少し安いものは2,000万円後半

となり、

 

3,500万円~後半にかけての物件が極めて少ない

状態でした。

 

なので、結果的には、

私の物件は5年前の購入時より約400万円高く売れた

訳です。

 

競合がほぼいないから!

※勿論、高く売れる努力もしています。

 

ちなみに、

この現象を単に相場が高くなっているからとしか見れない人にはこの芸当は出来ないことだと思います。過去の事例では、一年前でも同年でも同じような物件は3,000万円くらいで取引されていますから。

要は、

相場が無い空間で売り相場を作った感じ

でしょうか。

 

では、

実際に私のヤドカリ投資がもたらした恩恵を数字で見てみようと思います。

 

3.本事例の数字公開!

購入額は3380万円。住宅ローンを組み、5年間居住しました。

月々の返済は、約15万円。これに管理費等で3万円。合計約18万円。

4人家族のマイホーム。

同じようなグレードの賃貸に住めば、大体同じくらいの月々の負担かと推察します。

住宅ローン減税を利用していますので、受けた10年間の半分で、約150万円。

実需仲介で良く言われる話ですが、借入金利を上回るような恩恵です。つまりは、金利はあってないようなものになります。

 

売却金額は3,740万円。残債は2,550万円程度。

売却完済後手残りは1,200万円弱。

 

途中の計算式は飛ばしますが、

たった月2.5万円~3万円

程度の負担で済んだ計算になります。

これが、

同等レベルの賃貸に住んでいたならば?

普通に考えても月15万円くらいにはなってしまうのでしょう。

っとすると、

差し引き月12万円程度の貯金をしていたのと同じ効力があります。

 

格好よく自己の負担ゼロで住めた事例なら良かったですが、そこまでに至りませんでした。汗

 

それでも、17日に決済をし、通帳の残高には、1,000万円以上キャッシュが。

これは、

5千万円の物件購入に必要とされるかもしれない頭金2割と同額です。

それくらいの威力は十分に望める!!

ということになります。

 

4.注意点

ここでは二点あげます。

一点目は、

住宅ローン減税を利用すると売却時に使える節税制度である、居住用不動産の売却時の3,000万円控除が使えないこと。

従って、

マイホームの名義やその名義の年収も加味した上で、

住宅ローン減税と居住用3,000万円控除

のどちらを選択するかはきっちりシミュした上で選択すべき点です。

例えば、

私の場合、住宅ローン減税の恩恵150万円の方が、3,000万円特別控除を適用するより得でした。

 

二点目は、上につながってきますが、

実需物件でも、簿価は年々下がることです。つまり、売却益が出ることがあり、その分の税金も加味した上で損得勘定をシミュする必要があります。

 

まあ、どう転んでも、そのような状態であれば大丈夫とも言えますが。。。

 

5.コラムにする理由について

単純に言えば、融資が締まり、住宅ローンであれば通る可能性があるかも知れない。

そして、

過去の支払は実は貯蓄みたいな役割を果たしてくれていて、半強制的に将来の自己資金を作ることにもつながるかなと思ったりします。

 

また、こんな手法があるいうことを知るだけでもなんか勉強しちゃった気になります。汗

 

そんな訳で破綻しにくい比較的安全な手法の一つとも言えるかと思い、共有いたしました!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました!お休みなさい。