買う規模

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

先日は久しぶりに『とあること』をしたのですが、スルーしようと思っていたら、なんだか2つもコラムで紹介されていてビックリしちゃいました(笑) あまり好きではないのですが、この場のつながりがあってこそのことでしたし、一緒にやったishiさんに関してはもっと貴重です(何せ初のことでしたから)。ちょっと嫌だと思っていた今回も、そんな貴重な内容を聞けた宝物のような時間になりました。何がキッカケで何が起こるか分からないものですね。

 

では、本題です。

前回のコラムでは、毎年のキャッシュフローが2500万円前後になった現状の中で『毎年2千万円規模の物件を現金買い』か『一気に勝負する』か、そんな私の戦略についてお伝えしました。

 

結論としては、昨年末に1億円規模の物件を買ったわけです。実際のところ、このあたりが勝負するマックスだったと思います。融資を引けるかどうかという意味でのマックスは数億円でしょう。ただ、心理的な意味でのマックスは1億円くらいまででした。

 

今の現状を考えると、1億円の規模だと『2年くらいで(すべての現金を突っ込めば)完済できる状態』になり、繰上返済を頑張れば『4~5年くらいで実際に完済できる状態』になるくらいです。

 

今までの物件も繰上返済を駆使して、だいたい4~5年で完済できるくらいでやってきたので、そのくらいが心地よいのでしょう。これは感覚的なものなので説明が難しいです。5年先くらいまでの未来なら、ある程度の確度で予測できるのも安心材料となっています。数十年先は全く読めませんから・・・。

 

その規模がだんだん大きくなる

最初の頃は数千万円くらいの規模がちょうどよかったのですが、その『心理的な上限枠』が徐々に増えてきます。私の投資手法の場合、繰上返済で完済してから次の物件を買います。すると、その前よりも安全度が上がっているので枠が広がるのです。

 

この枠が広がったからと言って、その枠の上限付近の物件を買っていくわけではありません。物件探しでは、どんな物件が見つかるのかは運次第です。その枠の中で見つかった『これは!』という物件を買うことになります。ですから、7棟目のときも、1億円規模までという上限枠で探していましたが、2千万円規模の買い物となりました。

こんな感じで、あくまでも枠は上限設定なだけです。その中でお得な物件を探すというイメージになります。買った後は、必死で繰上返済を繰り返します(笑)

 

まぁ、もともと効率の悪い投資手法ですが、、、私の場合は、それでよいと思って安全主義でコツコツやってきました。まったくレバレッジを効かさないよりは効率良く、それでいて一定の安全度を確保するためのマイルールという感じでしょうか。

それに、4年くらいなら未来を夢見て頑張れるギリギリの期間なんです。借金を返しているだけの期間はつまらないですから短い方が良いです(笑)

 

以上、マイルールでした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。