前回の反省

前回のコラム「積木ハイムの工場見学報告」では、モデルハウスの家を格安で買うために工場見学に参加したことを報告しました。

 

モデルハウスは1つです。

倍率は1000倍を超える気がします。

 

サガ●オリジナル並みに薄いですが、なんとか突破出来るよう祈ります。

 

また前回はオチにかなり悩みました。

そもそもハウスメーカーの工場見学しただけのコラムに、オチなどあるはずもないです。

 

しかし、工場で阿●寛の等身大パネルを見て、結婚出来ない男を結びつけるという悪魔的発想出てくることに楽待コラムニスト?レベルが上がっていると実感しましたw

他のコラムニストと目指している方向性が違うと思う。

 

では本題に入ります。

最近インパクトがないので、インパクト重視のタイトルにしてみました。

 

新しい取り組みへのチャレンジと紹介です。

賛否両論があるのではと思いますが、こういう考えがあるということも知っていてほしいです。

 

まず、以前報告したコラムのその後について報告します。

7月28日「5戸テラスの真ん中 微妙な物件を購入した理由」

にてテラスの真ん中を140万円で購入したことを報告しました。

 

実はこの物件案の定

客付け苦戦しました。

※良い子は駐車場がないテラスなんて買わない方がいいです。

※私も購入したこと後悔しました。

 

ど真ん中テラスのその後

まずいくら費用が掛かったのか報告します。

 

物件価格    140万円

固定資産税清算 2万円

登記費用    9万円

取得税金    5万円

仲介手数料   0円 ※ 7月23日の「雨上がり大津の闇営業」を参照

リフォーム   120万円

部材(支給品) 15万円(浴槽、キッチン、瓦、換気扇など)

 

合計 291万円 となりました。

当初はリフォーム代は部材を入れて90万円程度を見込んでいました。

甘かったです。屋根がだいぶ死んでて瓦40枚交換したこと、下地も腐っていて大幅に交換したことで、想定外にお金が出ました。

また風呂は交換を見込んでましたが、費用が甘かったです。

 

部材は事前に調べてて意外に安いので、なんとかなると思いましたが、甘かったです。

 

参考までに

風呂(ポリエッグ800サイズ)  18,300円

瓦40枚            24,986円

となっています。風呂が2万円切るというのは衝撃を受けました。

しかし、風呂に関していうと壁がない露天風呂だったことやパネルやシートを貼ったり、床のモルタル打ち直し、シロアリ対策などで職人さんへの支払いは20万円となりました。

 

写真があまりなかったのですが、風呂のビフォアフターだけ紹介します。

 

こうして、この物件は9月初旬に完成しました。

 

 

テラスのその後

賃貸と売却を同時に行いました。

賃貸の条件 家賃45,000円 →利回り18.5% ※ペット+3000円

売却の条件 390万円

 

しかし、12月になっても客付けも売却

出来ませんでした。

 

平均完成後1.5カ月程度で決めていますので、かなりつらかったです。

正直、空室ほどつらいことはありません。 

他にも空室が重なり、12月初旬には22戸しかないにも関わらず、4戸が空室という恐ろしい状況になりました。

 

かなりの精神的プレッシャーと戦っておりました。

決まらない理由は明白です。

 

駐車場がないことです。

近隣駐車場も埋まっていて、5分程度歩く必要があります泣

お向いの駐車場はキャンセル待ちと聞いています。

なお駅はそこそこ大津ではマシな駅から徒歩17分と微妙な距離です。

 

厳しいのはわかります。

しかし、なんとしても売却するか貸さないとあべし確定です。

 

2件の申し込み

その物件に地元の掲示板ジモティーからなんと2件の申し込みがありました。

不動産屋にももう少し頑張ってほしいです!

 

先に申し込みがあったのは20代の単身女性です。

実家暮らしですが、実家と関係がよくないらしく一人暮らししたいということです。

金がないので、初期費用が安く、犬3匹いるとのことでペットOKの物件の物件を探していたということです。

 

しかし、フリーターで年収200万円程度と収入が低く、やり取りなどを通じてもかなり常識がなく、今までの自主管理の経験から家賃を払えなかったりトラブルを起こす可能性が高いと感じてました。

20代女子といっても、スーパーヘビー級です。タイプの子なら入れてます。

 

危険ですが、保証会社はなんとか通りましたので、とりあえず入れる方向で進めてました。

 

しかし、インフルエンザに罹ったとのことで契約日にドタキャンされました。

かなり怪しいなと思いました。

 

そんな中、同じくジ●ティーから、パキスタン人の40代の夫婦家族から申し込みがありました。

旦那さんは車屋を運営し、奥様は日本人でお子さんもおり、日本に20年住まれているとのことです。 

人柄など総合的に見て、どう考えてもパキスタン人の家族を入れる方がいいと感じ、20代女性を断りました。

 

※実はほんとにインフルエンザだったみたいで、断ってクレームが来ました汗

 

パキスタン人の入居理由は

持ち家が欲しいからです。

 

変わった契約で入居しました。

 

譲渡型賃貸とは

譲渡型賃貸とは一定期間賃貸で住むと譲渡するという契約です。

 

楽待編集部も記事にしております。

記事では建築費で儲けたい不動産会社が、投資家に新築させ、家が買えない45組に20年貸して譲渡するという内容です。

4戸分の合計比較(一瞬1戸だと思いフリーズしましたw)

比較すると、通常賃貸だと6870万円、譲渡型賃貸だと約7200万円となり、お得とのことです。

諸費用1戸100万円、計5200万円を20年1.5%で借りると約6,022万円となります。固定資産税が年平均30万円×20年=600万円、火災保険年4万円×20年=80万円となると、総投資が6,700万円となります。

全然儲からないと思うんですけど。

 

私はそれを築50年のテラスの真ん中でやります笑

 

直していないボロのままで譲渡型賃貸をする方はいても、改装して譲渡型賃貸で募集する人は少ないのかなと感じています。

 

では具体的な条件を紹介します。

 

譲渡型賃貸条件公開

企業秘密の条件を公開します。

売買金額を決めて、毎月値引きするという考えです。

 

・賃貸条件

家賃 6万円(通常賃貸募集家賃4.5万円) 

敷金30万円

修繕義務を負わない、固定資産税は大津負担。

ただし火災保険で被災した時は保険の範囲で相談(おいしいところだけはほしい)

 

・売却条件

売却価格420万円(売出価格390万円+譲渡手数料30万円 ※敷金から充当)

値引き 月4.5万円 

※賃料6万円のうち1.5万円は固定資産税、火災保険、金利分としてもらうと説明

その他    譲渡は買主が好きな時期でOK

       売却の諸費用(登記費用等、司法書士)はすべて買主負担。

       固定資産税は日割りせず、1年分を売主へ支払う。

       契約名義人の譲渡は不可。

       家賃滞納が1度でもあれば、売却契約はなくなる。

       瑕疵担保免責で古屋付き土地での売却

 

こういう条件です。売買の時期は決めていません。

欲しい時に売却しますという形です。

また最低売却価格は30万円と設定し、それ以上は値引きしません。

つまり、忘れて家賃を払い続けることをすごく期待してます。

 

契約は賃貸契約と覚書(売買契約を上記条件で締結すること)を結んでいます。

 

なぜ譲渡型賃貸にしたのか

実は前から、ジモティーでは募集時に譲渡型賃貸もしますと書いてあり、前からやろうと思ってました。

 

基本的に私は条件さえあればなんでもOK

なタイプです。

※ワンルームマンションのセミナー講師もやりますw

 

この物件はテラスの真ん中で駐車場がないため、競争力が皆無です。

 

売ろうと思っても、390万円で売れるのかはわかりません。

また賃貸でも苦戦してますので、売却したいと思ってました。

 

もう一つ重要なのは、ジモティーで見付けているので、

仲介手数料が掛からないことです。

 

通常は不動産屋が仲介しますので、19.8万円(400万円×3%+6万円 消費税)

が掛かります。 

※売却時は400万以下も400万円と同じ仲介手数料が取れる。

 

そのため、仮に390万円で売却した場合よりも、50万円(上乗せ分30万円と仲手20万円)高くなります。多分、390万から指値が入る気がしてます汗

 

しかし、デメリットがあります。

すぐお金が入らないことです。

現金がない大津には死活問題です。

 

ただとりあえず30万円の敷金が入り、元気が出ました。

 

また賃料6万円から値引きしない分の月1.5万円(年18万円)が入り、固定資産税と火災保険料を引いても14万円は残ります。

金利3%(私の平均調達金利)と考えても、11万円程度です。

※この物件は現金購入です。

※金利は (通常売却390万円-30万円敷金)×金利3% で計算

 

そのため、賃貸で貸している期間も利益は出ていると考えてます。

 

まとめ

譲渡型賃貸は一つのやり方として、借り手と投資家双方にメリットがある可能性があり、個人的にありだと思ってます。

 

本来住宅ローンが通らない方々が持家を持つことが出来るので、

カイジに大金を掴むチャンスを与えるためにギャンブル船に乗船させるような

チャンスを与えるビジネス

だと思います。

 

パキスタン人の家族も将来持家になることを楽しみにしているようです。

正直、この物件に魅力があったわけではなく、持家になるからが入居理由です。

 

またこのテラスは法人所有ですが、個人所有の場合、さらにメリットが大きいと思います。譲渡益を大幅に減らせますので、税金対策になると思います。

 

しかし、なかなか不動産屋が対応してもらえるとは思えませんので、自分でやるということになりますが、ぜひ挑戦してください。

私が宅建業で独立した時は、手数料貰えればお手伝いしたいです。

 

今回は企業秘密?なノウハウを公開した自信作ですが、

次回はさらに頑張りたいと思います。

 

実は22戸中6戸がジモティー経由で入居決めてます。

またジモティー経由で夜逃げ2回なども手痛い目にも合っています。

そんな実践コラムを頑張ります。

 

次回予告

ジモティー大津の掲示板戦略

 

※オチが思いつかないので、次回予告で誤魔化しました。