前回の反省

前回のコラム「カイジ的家賃増額方法」では、コメントを読むと私の文章がわかりにくいため、正しく伝わっていなかったと反省しております。

 

家賃5万で貸して滞納したら、家賃6万にすると誤解を招いています。

→実務上1万円取るのは難しいと思います。督促手数料は認められていますが、

 交渉しても取りにくいし、保証会社も払いません。

 

これとは全く異なります。

 

改めて説明すると、

募集条件:家賃5万円 特約などなし

契約する条件:家賃6万円 ただし、当月家賃を前月分までに払えば、1万円割引

 

つまり、滞納した場合は割引が効かなくなるので、割引なしの6万円となります。

 

したがって5万円に滞納した分の督促手数料や金利を上乗せして請求するという考え方ではないのです。

※一定の範囲であれば、督促手数料は認められてます。また金利も取れます。

※いまは私は請求してません。

 

私のカイジスキームは、契約の家賃が6万円で、割引して5万にしているだけで、

家賃は6万円なんです。

 

割引条件は、普通の賃貸で常識の1か月前払いです‼

実質5万で貸すという意味ですが、滞納すれば、前払いにはならないので、

定価の6万円にします。

 

もちろん保証会社は加入させますので、滞納したら代位弁済で6万円請求すれば、サクッと1万円多くもらえるので、滞納者から絞って儲けるスキームです。

悪魔的奇手で、いいざんすなアイデアだと自画自賛しております。

 

大家さんもしている司法書士の先生に相談してみました。

 

フルレバ投資家Bさん

相談したのはただの司法書士の先生ではありません。

編集部のフルレバ不動産投資に出演していたBさんです。

 

 

Bさんは不動産投資家総投資額18億円メガ大家さんですが、司法書士法人を経営されえており、経営者としてもかなり出来る方です。

 

昨日ラインで本件の相談をしたのですが、なんと、海外でバカンス中でした。

ファーストクラスで行かれたそうで、羨ましい限りです。

 

そんな不動産投資にも精通し、多数の司法書士を抱えている司法書士法人代表者のBさんに本件についてアドバイスを頂きました。

 

Bさんの見解

では見解を紹介します。

まず、前回の多くの方にコメント頂いた利息制限法及び出資法はあくまで金銭の貸与に限定したもので、原則として当てはまらないとのことです。

※後述しますが、利息制限はあります。

 

注意すべきは、説明のやり方、金額の程度(滞納の有無でいくら変わるのか)とのことです。

 

十分に説明し、借主が納得した上で契約すれば、

ギリギリセーフな可能性がある

とのことです。

 

しかし、滞納なので揉めた場合、値引き1万円がなくなる分が実質違約金や損害賠償金として解釈される可能性があるとのことです。

 

もし違約金や損害賠償の予定と解釈され、平均的な賠償額を超えたり、消費者の利益を一方的に害すると判断されると、消費者契約9条や10条に違反していると解釈される可能性があるとのことです。

サラリーマンの個人大家(もちろん管理法人含む)であっても事業者、借主は消費者とみなされるようです。

 

消費者契約法9条と10条

大津流に簡単にまとめてますので、勉強家な方はググってください。

 

9条 消費者が支払う損害賠償の額を予定する条項等の無効

いかに該当する損害賠償は無効とする。

・事業者が発生した平均的な損害を超えるもの

・支払いが遅れた場合に年利14.6%を超える部分

 

10条 消費者の利益を一方的に害する条項の無効

いかに該当するものは無効にとする。

・社会通念の上を超えて消費者の権利を制限し、義務を強化するもの

例えば、大家が一切の損害賠償を負わないというという契約は無効になることが、多いです。

参考までに私は損害賠償は損害が生じた期間の日割りの家賃を上限とし、直接貸主が借主に与えた損害に限定し、休業補償・慰謝料・その他逸失利益等の間接損害は補償しないとしています。

本業では営業マンですので、取引基本契約や秘密保持契約などの各種契約締結を担当することも多いですが、所属先での基本は間接損害を負う契約は完全に承認されないルールになっています。

 

大津の考え

消費者契約法の解釈次第では違約金や損害賠償と想定される可能性がありますし、きちんと説明して問題なしとなるかもしれません。

法解釈は様々な要素がありますので、一概に言えません。

B先生も、あくまでそういう考え方があるということにとどめてくださいと強く念押しされています。

こんなこと考えて実際にやる大家もかなりレアで金額的にも裁判はないと思い、実際の判例はないのかなと考えてます。(ご存知の方いれば教えてください。)

そのため最終的に司法がどういう判断にするのかはわかりません。

 

ただ大家という零細事業経営者として、重要なのは、法律がどうなのかというよりは、合意にもっていけるのか、実際にもめた時どうなるのかだと思っています。

※もちろん、法律はわかった上でという前提です。

 

まず、本件は先方にも滞納した負い目があり、クレームが出ても次回からはきちんと払ってくださいねで済む可能性が高いと思っています。

またもめた時どうなるのかです。

消費者契約法などを持ち出して交渉してくる滞納者はまずいないと思いますし、そこまでの交渉力があるなら金稼ぐ能力もあるので滞納しないはずです。

月1万円値引きがどうので弁護士を立てて交渉する可能性は皆無だと思います。

先方が弁護士を立てたら、採算合わない場合、私は強気です。

お互いいろいろな言い分や法律の解釈があるので、当事者同士で話し合ってもお互い納得できるところまでいかないので、きちんと裁判所で法的にも正しい方にしましょうと主張します。

負けても1万円と少し返金するだけですし、これぐらいなら弁護士立てずに1人で行きます。

 

また念のために確認しましたが、本件が刑事事件に該当する可能性は極めて低いとのことです。

 私は安心安全の楽待コラムニスト

ですので、刑事事件に該当することはしないという高いコンプライアンスを持っています。

 

まとめ

いつものコラムはネタ満載でサクッとした軽くて浅い内容でしたが、今回は法解釈などややこしい内容でネタの要素も少なく申し訳ないです。

 

私が言いたかったのは、不動産賃貸業における契約は、大家が損をしない守りの要素が強いと感じています。

最近民法改正のセミナーなどでも内容を見たら、守りの要素が多いです。

 

しかし、他業種を見てみると複雑怪奇な契約が多いです。

例えば、携帯電話やネット回線の2年縛り、車の残価設定型ローンなど様々な契約を企業が利益を得る手段として、実行しています。

 

不動産賃貸業では、大家側が主導して契約内容を決めれることが多いです。

特にジモティーなどの直契約の場合は、さらに自由度が高いですので、色々やりやすい業界だと感じています。

 

私は頭を使った利益の最大化を目指していきたいと思います。

 

またBさんがわざわざファーストクラスで海外に行ったと教えてもらえたのはすごく嬉しかったです。

賢い方ですので、、今後ファーストクラスと縁がない方にはそういうことは言わないと思います。

少しは認めてもらえたのかなと勝手に解釈しています。

 

いつかは、ファーストクラスな男になりたいです。

 

今月はセミナー講師で東京に行きますが、もちろん高速バスで行きます。

高速バスのファーストクラス(DXシート)にしようかと思いましたが、

1万円もするので断念しました。

 

しばらくは

エコノミー大津で頑張ります。