~このコラムは4年生リーマン大家が、
  恐れ多くも個人の経験や見解を記したコラムです~

 

皆さんこんばんは、ジュニアです。

 

<↓現場への差し入れはコイツに決めています>
 <喜ばれなかったことがありません!!>

 

前回までのコラムには、本当に多くの方に温かいコメントいただきまして、ありがとうございました。
しつこいとも思いますが、重ね重ね御礼申し上げます<(_ _)>

まだ読まれていない方は、ちょっと熱苦しい私の自己紹介となっていますので、是非ともお読みください。

前回のコラムでサブタイトルに入れた「初心、忘るべからず」が世阿弥の言葉であることは、皆さん当然ご存じですよね?
でも、その意味が「始めたころの純粋な気持ちを忘れず、何事も謙虚に取り組みなさい」みたいなことだと思っていませんか?

実は、もっと深い意味あるようです。
では今回のコラムで、その意味について、、、、、、

 

触れません(笑)
聞いたことがない方は「世阿弥」「3つの初心」で検索してください。

 

さて、コラムを書くに当たり最初のネタを何にすべきかと悩みましたが、私は保険会社に勤めていますので、保険屋らしいネタにしました。

過去に何人かのコラムニストが火災保険、賠償責任保険についてコラムを書かれているのを見て、正直「いいねが集まりにくい分野のネタだとは感じましたが、私が読者の皆さんに情報提供できる数少ないジャンルです(笑)

一発目のネタとして「ハズす」リスクはありますが、こんなやり方もあるんだと思ってもらえれば幸いですので、読んでみてください。

なお、私のコラムでは保険に関する「裏技」や「裏情報」は出てきません。保険に関しては誰にでも出来て、保険を正しく、有効に使ってもらうための情報を提供していくつもりです。

 

今回のお題は2019年11月に購入した木造アパートで、「購入前に損傷していた外壁の修理費を、物件購入後、売主の火災保険に請求できるのか!?」です。

構成は以下の通りです。

 

1.今回の物件のスペック

2.建物の外観

3.契約確認と保険金請求の要件は

4.事故原因と事故日の特定

5.契約の譲渡

6.共済金請求

7.果たして結果は?

8.最後に

それでは本題に入ります。

 

1.今回の物件のスペックは

コラムの内容には直接関係がありませんが、リアルなイメージを持ってもらうために簡単なスペックを紹介します。

  • 物件の所在地:神奈川県茅ケ崎市
  • 物件の種類 :木造アパート
  • 建築年   :1987年(築32年)
  • 土地面積  :約270㎡
  • 建物面積  :約250㎡
  • 間取り   :1K×2戸、2DK×4戸、3DK×1戸
  • 価格    :約4,000万
  • 表面利回り :約10%

 

2.建物のボロさは?

まずは写真でご覧ください。ここ以外にも結構損傷個所がありましたので、いったんは購入を見送ったほどです。

 

<↓外壁に穴が開いています。今回の請求の対象部分です>

<↓アップだと、こんな感じです。>

 

<↓階段を裏から、隙間から太陽がぁ(笑)>
<これは今回のネタには関係ありません、、、今度ビフォーアフターのコラムにします>

 

前オーナーさんは高齢であり、修繕に十分な資金をかけられないことが売却理由のひとつだったと推察します。(ご本人はリースバックで今も住んでくれています)実際に、直近の入居者さんはアパートを取り壊すかもしれないからとの理由で、定期借家契約となっていました。

そんな中で、外壁の損傷部分を保険金請求してみることにしました

 

3.契約確認と保険金請求の要件は

前オーナーの保険が使えればコラムのネタになる、と考えたことがキッカケでした(笑)

外壁塗装も同時に行いますので、その費用を少しでも保険金で回収したいという思いも勿論ありましたし、上手くいけば普段色んな事を教えてもらっているコラムニストや、先輩大家の皆さんに情報として提供ができると思い、チャレンジしてみることにしました。

保険金を請求するためには、当然ですが損傷が発生した時に有効な契約が存在すること損傷の原因が保険金支払いの対象となることが要件となります。

まず、前オーナーが火災保険、もしくは火災共済を掛けているかどうかを確認するところからスタートです。今回は第三者契約でしたので、売主は買取業者ですが、実際には買主である私側の仲介会社から、売主経由で前オーナーに連絡をしてもらう形で全てが動きます。

 

売主にしても、前オーナーにしても面倒くさいだけの話なので、どこまで協力をしてくれるかが全く分かりませんし、情報が正確に伝わるかどうかもわかりませんでしたが、幸いにも皆さんに快く協力していただきました

 

全体を通して人に恵まれた取引だったと思います

 

契約から決済までの間に証券のコピーを取ってもらったところ、1年契約の県民共済に加入していることが確認でき、またその契約の譲渡についても快諾いただきました。

 

4.事故原因と事故日特定

写真のとおり、事故からは数年が経過していると思われます。

あ、損害保険では保険金請求の対象となる事由のことを「事故」と言います火災が起きても事故、台風のより被害が出ても事故です。よってそれが発生した日を事故日と言います。

一般的に事故といえば自動車事故のことをイメージされるかもしれませんが、他に適当な単語も浮かばないので「事故」で行かせていただきます。今回の事故原因は、誰かが自動車を横付けする際に誤ってぶつけたものと思われます。火災保険で言う「建物外部からの物体の飛来・衝突」ってヤツですね。

話を戻しますが、現在の契約は1年契約であり事故の時に有効な契約があったことを確認する必要があります。前オーナーに確認してもらったところ、建物を建てて以来、火災共済に契約し続けているとのことでしたので、まずは一安心です。事故がいつであっても、いずれかの契約が支払いの対象となるからで、途中の期間で少しでも無保険だった期間があると、その期間中の事故ではないことを明らかにする必要が出てきます。

 

次に事故日の特定です。

火災保険の場合は、保険金請求権に時効が存在します。それは保険約款に記載されていますが、保険業法という法律で定められたものがベースになっており、保険金請求権は保険会社が保険金を適正に支払うため、3年で消滅することとされています。共済でも同様の扱いと聞いています。

(時効はいつから3年かという問題もありますが、今回はその点には触れません)

仮にこの期間を過ぎていても、保険会社は可能な限り支払う対応をしてくれると思いますので、相談してみる価値はあると思います。

で、どうやって確認するかな、、、、と。

実際の年月日まで特定をすることは、現実的ではありませんでした。が、共済から否認されないように、少なくとも3年以内の事故であることの裏付けは欲しいところです。

そこで考えたのが、グー〇ルマップのタイムマ〇ン機能です。皆さん知ってましたか?その機能を使えば、過去の画像を確認することができるという優れモノです。他の物件を調査しているときに、偶然見つけたのですが、幸いにも思い出しました。

著作権の関係で画像を貼り付けることはできませんが、私のアパートを確認すると、2011年と2015年の画像を確認することができ、2011年の画像には損傷はありませんでした。

「よしよし、、、」 

で、2015年の写真を見ると、こんなイメージで車が邪魔してます(汗)

 

がび~ん!

 

どんな角度で確認しても、何度確認をしても、当該損傷個所を見ることは出来ませんでした(涙)

しょうがないので、とりあえず請求してみて相手(共済)の反応を見ることにしました

 

5.契約の譲渡

次に契約を譲渡してもらうために動きました。

共済金(契約が共済なので、ここから共済金で行きます)を請求できるのは、基本的に契約者です。今回のケースでは前オーナーに請求していただくことで請求は可能ですが、請求が難航した場合に負担を掛けしたくないことと、私自身が窓口になった方が直接交渉ができるので、譲渡をお願いし快諾いただきました。

仮に契約者変更せずに、新たな所有者である私が共済金を請求しても、契約上は第三者なので門前払いです。当然ですよな(汗)
実際には今回の契約は1年契約なので、いずれにしろ事故当時の契約の契約者に請求をしてもらう必要があります。

一般的に民間の保険会社の場合は、火災保険を譲渡するためには新旧契約者の署名、もしくは記名捺印をもって、契約者変更という手続きを取ります。

そこで決済日当日の朝一番で、共済証書のコピーをもって県民共済を訪ねて、契約者名変更するための書類をもらおうとしたところ、、、、

親族以外に変更はできません!」と一言。

神奈川県民共済では、所有者であっても第三者への契約者変更はできないそうです。(涙)

 

6.共済金請求

そうなれば、これまでどおり、関係者の皆さんの協力を得ながら進めていくしかありません。

私が共済金を請求したい意向を持っていることは、関係者に伝わっています。その時点で売主、前オーナーとは面識すらありませんので、全面的に協力してもらえるよう慎重に対応する必要があります。

決済日当日は9時に横浜にある共済の窓口に行き、決済は新橋で11時から。横浜からすぐに移動して、関係者の皆さんへの下心を仕込んだ手土産として虎〇の羊羹を買ってから金融機関へ。決済が一通り終わったところで売主(業者)の担当者、前オーナーに笑顔で手土産を渡しながら共済でのやり取りをお話しし、共済金請求についての協力を再度お願いしました。

 

ここから、、、、

 

 

①前オーナーさんには共済へ事故の連絡を入れてもらい、請求書の取り付け、記入、返送を依頼

②売主さんには、高齢である前オーナーさんへの定期フォローと進捗確認を依頼

③リフォーム会社には当該損傷部分の見積書を依頼。もちろん松・竹・梅のコースで(笑)

今回の請求で、前オーナーさんは自分には全く関係のない話に巻き込んでしまったにも関わらず、非常に快く協力をいただいて、感謝しかありません。予期せず警察への被害届が必要となり、忙しい年末に何度も警察まで足を運び、協力をしていただきました。

また売主である買取業者の担当者の方にも、最後の最後まで責任を持って対応していただきました。本来対応する必要のないことでもあり「途中でフェイドアウトするだろう、、、」くらいに思っていた自分が恥ずかしくなるくらい、マメに動いていただきました。

虎〇が効いたのかも知れません(笑)

 

7.果たして結果は?

私にできることは全てやりましたので、あとは結果を待つのみです。

火災保険の場合、すべての請求書類が不備のない状態で保険会社に届いてから保険金支払いまでに30日以内に行うこととなっています。仮に30日を超える場合は、原則として遅れた分の法定利息を加えて保険金を支払います。

今回もそれを念頭に置きながら、共済側に催促をするつもりでした。

 

が、、、

 

 

文脈から結果はお分かりかもしれませんが、請求書の金額から減額されることなく、満額の共済金が、早々に支払われたとの連絡を貰いました。

 

パチパチパチ、、、

 

物件購入直後でお金のないときに、大変にありがたいお金です。今回は外装工事の費用に使わせてもらいました。

<キレイに直してもらいました>
<サイディングの柄が違う??、、、、、いえアクセントです>

 

8.最後に

今回は現況有姿で買ったアパートながら、事後に前オーナーの共済金を修繕費の一部に充てるといった少しトリッキーな事例でした。

受け取った共済金はきちんと修繕費の一部に充てることで前オーナーの合意を事前に得て(←ここ大事)、実際に直接リフォーム会社に振り込んで貰いましたが、本来であれば受け取った共済金は前オーナーのモノですから、そのまま現金で受け取ると贈与に当たる可能性もあると思いますので、ご注意ください

関係者の皆さんには快くご協力をいただいたので、当該アパートの一階でケーキ屋さんをやっている前オーナーには入り口部分のオーニングを発注しプレゼント(予定)、買取業者の担当者には商品券を用意させてもらいました。

今回は共済でしたが保険も同様に不動産業には欠かせないアイテムだと思います。私自身、これからも有効に活用し、大家業に活かしていきたいと思います。

結局、事故日のことは何も触れられませんでした~(笑)

 

今回のコラムは如何でしたでしょうか?

皆さんに、少しでもお役に立てたら幸いです。

 

また、筆者の励みになりますので、簡単でも構いませんので是非ともコメントをお願いします。ROM専の皆さんも、お気軽にコメントをしてみてください。「おもしろかった」「ここはどういう意味?」など何でも結構です。お待ちしています。
コメントしずらい内容は、自己紹介欄にアドレスあります。

 

次回のコラムは「コラムニストの力を借りて、物件の宣材写真をDIYしてみた件」について記していく予定です。

<↓結構いい写真が取れました~>
 <目を細めて見てみてください>