~このコラムは4年生リーマン大家が、恐れ多くも個人の経験や見解を記したコラムです~

 

皆さん、こんばんは、ジュニアです。

 

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前回のコラムでは、宣材写真をDIYしてみた件について記してみました。

比較的地味目な内容だと思いましたが、多くの方からコメントを頂きました!

 

コメントをいただいた皆さま、ありがとうございます!

  <(_ _)>

 

 

さて、今回のお題は「表面利回り8.5%の中古木造アパートを1年間運用してみて、実際にどれくらいの利益が出せたのか、資産を積むことができたのか」について記してみました。

 

私の自己紹介にもありますが、初めての木造アパートを購入する際に法人を設立しました。少し前になりますが2019年9月末にて第二期目の決算を終えて、11月に法人税納付を完了しました。

もちろん、今後の規模拡大を見据えて法人を設立したのですが、現状で法人が所有しているのは当初の木造アパート1棟のみです。

1期目は法人の設立費用や取得費用や取得税がありますので、純粋に1年間運用した二期目の決算にてどの程度の利益がでたのか、どの程度の資産が積みあがったのか、今回は披露してみたいと思います。

 

 

なお、本コラムにはリアルな決算上の数字が表示されますので、お食事中の方、刺激に弱い方は十分にお気を付けください(笑)

 

今回の構成は、以下のとおりとなっています。
是非最後まで読んでみてください。

 

1.法人設立にあたって

2.購入した物件のスペックについて

3.収入・各種費用・入居率等について

4.果たして結果は?

5.自分なりの考察

6.今後の課題は

7.最後に

 

では、本題です。

 

 

1.法人設立にあたって

不動産投資を始めるにあたり、当初は月5万程度の小遣いか、上手くいって月10万円位になれば住宅ローンの返済とツーペーだな、くらいに考えていました。

しかし、実際に区分マンションを購入し、無事に入居者も決まり、、、、暫くすると欲が出てくるものです。
79歳までの住宅ローンや役職定年による年収の減少などに備えるためにも、もう少しスピード感をもって規模を拡大したいと考えました。

 

このまま区分マンションを買い進めることも、サラリーマンである私の属性を活かして融資を引くことも、今の私の年齢では時間が限られること、首都圏の物件を買い進めるには転勤族の地方勤務ではハンデが大きいこともあって、区分よりロットの大きい中古アパート購入の検討し始めました。

 

所得税率を考えたときに法人設立は検討すべき課題であり、漠然と将来的にとは思っていましたが、1棟目のアパートの買い付けを入れたときに何故かスイッチが入り、そのまま勢いで法人設立に至りました。

 

投資家に必要な計画性など、全くありません(笑)

 

しかも、法人設立後は当然ながら法人所有にて物件を買い進めるつもりでしたが、色々あって今のところこの1棟のみです。

この法人ではアパート所有のほか、個人所有物件のサブリースも行っています。

 

2.購入した物件のスペック、融資条件等

まずは物件のスペックや融資条件等をご覧ください。

・物件の所在地:神奈川県横浜市
・物件の種類 :木造アパート
・建築年   :2008年築
・取得年月  :2017年12月
・土地面積  :約270㎡
・建物面積  :約99㎡
・間取り   :1R×6戸
・物件価格  :約4,700万円
・表面利回り :約8.5%
・融資条件  :融資額4,700万円、金利2.1%、融資期間31年
        区分マンション2戸を共同担保に提供(←後悔してます!)
・返済比率  :返済月額約17万円/満室家賃約33万円≒51.5%

 

購入した当時は、不動産価格が高騰中であり、ほぼピークに近かったのではないかと思います。それでも自分なりに毎晩物件を物色し、物件を見定め、2軒目の買付けにて契約となったものです。

物件の良し悪しについては今回は触れずに、このままお読みください。

 

3.収入、各種費用・入居率等について

主な費用、減価償却は以下の通りです。
(スマホの方は、横にしてお読みください)

・表面利回り:8.5%
・満室家賃 :約400万円/年
・金利   :2.1% あの銀行です。
・管理手数料:5%   平均的かと。
・役員報酬 :なし   日当もなし!
・弁護士報酬:なし   自力で!
・清掃費用 :なし   自力で!
・入居率  :100%(第二期中)、これ以上増えません!
・更新料  :なし   なぜか全て偶数年(西暦)にて更新です!
・仲介手数料:なし   これ以上減らせません!
・原状回復費:なし   これ以上減らせません!
・火災保険料:約12万円 もちろん地震含めフルカバーです!
・固都税  :約20万円 分割で5/4回を払いました!
・管理費等 :約21.5万円

・減価償却(建物):約165万円(相続税評価額にて案分)
         (法定提要年数ー築年数)+築年数×20%=14年ですが、
          初年度を黒字にするため二期目より13年にて償却!
・減価償却(その他):創立費を2年で償却した2年度目で約17万円

 

 

法人化に当たり、最初に心配したのは税理士報酬等の固定費でした。
ネットで色々と調べましたが税理士報酬は年間20~30万円掛かるようなので、木造アパート1棟しか持たない売上高約500万円の法人にとっては大きな負担です。
いずれは税理士に頼むとしても、こちらも一定の知識は必要であると考えて、決算も自分で行うこととしました。

 

4.果たして結果は?

果たして結果は~~~、、ジャカジャン!

、、

、、、

 

<貸借対照表>

 

<損益計算書>

醜くて、いや見難くてスミマセン。

 

 

5.自分なりに考察してみる

まず、前提としては第一期より連続しての増収増益を目指しています。もちろん、金融機関からの評価を意識してのことです。

そのために、第一期は建物の減価償却を計上せず、その分償却期間を1年間犠牲にしてでも黒字にしました。
今期についても、増収増益を前提にしています。7月の段階でほぼ満室が見込めましたので、期末に経費を多少コントロールした結果の決算です。

 

決算は弥〇会計を使っていますが、全体の数字は頭の中でイメージしてるだけで、作業としては夏休み、つまりは9月決算を控えた直前になってから入力を行いました。

 

何となく想定はしていたものの、キャッシュは毎月10万円くらい積みあがっていたこともあり、実際の決算書を見て、

 

、、

、、、

 

 

「純資産、これしか増えねーのか、、」

 

という声が、思わず漏れ出てしまいました。

 

経営者失を自覚した瞬間です(

 

法人では個人所有物件をサブリースにしている分だけ、約117万円の売り上げと17万円の利益が上積みされています。

逆にパソコン、会計ソフトなどの初期費用、社長であるカミさんの生命保険を個人から法人に移した分(今期は1か月分だけですが)や、創立費の償却分がありますので、25~30万円弱くらいは下ブレしてると思います。

それにしても、退去が出ればぶっ飛ぶくらいの利益しか出せておらず、資産の積み上げなど極々僅かしかありません!

 

もちろん融資条件や減価償却の取り方にもよっても結果は変わります。

建物の減価償却を融資期間に合わせることも検討しましたが、最終的には金融機関の評価方法に合わせることと、投資初期でありキャッシュフロー優先の判断をしたつもりです。

その結果、キャッシュは順調に積み上がり、余程の事がなければ年100万円程度のペースで積み上げることはできるでしょう。

一方で金利上昇、空室率上昇、家賃下落、大規模修繕等を考えると、建物単体の収益力としては、厳しいと言わざるを得ません。

過去にベテランの大家さんから言われた「最低でも表面利回り10%はないと、、、」との言葉が、数字で証明されたような気がしています。

 

「不動産は楽じゃない!!」

私が経理業務や定期清掃を外注できるようになるには、夢のまた夢です(涙)

 

 

すでにスタートしている法人の第三期は、物件を購入することはできない状況なので、年末に個人で購入したアパートのサブリース分(と、コラムの報酬(笑))で増収を図る計画ですが、満室であることが増収増益の大前提となってきます。

 

これまで以上に、客付力を身に着ける必要があります。

また、来期以降のネタを真剣に考える必要がありそうです。

 

個人の方は青色申告であり現在は事業的規模を満たしていますが、赤字なので単式簿記です。 P/LやB/Sは作成していませんが、法人の決算を参考にして、よりシビアに運営をしていくつもりです。

 

6.最後に

今回のコラムは、如何でしたでしょうか。

 

これから中古アパート購入を検討している方、法人設立を検討している方にとって少しでも参考になれば幸いです。

決して甘い世界ではないことが、お判りいただけたのではないでしょうか

 

簡単でも構いませんので皆さんからの感想、ご意見のコメントを頂けたら嬉しく思います。

 

 

次回のコラムは、「管理会社との事件簿」について記していく予定です。