前回の反省

前回のコラム「近況報告 大津は生きているのか」では、内見や客付けの状況などを報告しました。

 

私にとって鉄骨渡りとは、資金的に無理してでも拡大することです。

 

つまり物件を仕入れることが命です。

 

物件が買えなくなったカイジはもう、カイジではないのです。

 

実は、最近買付が通り来週契約です。

路線価750万の戸建が110万円で指値が通りました。

 

駐車場付きで琵琶湖線新快速停車駅駅徒歩10分です。

今までで一番の成功した物件になる可能性があり、

ざわざわしております。

 

念のために記載するともちろん

旧耐震です!

 

※過去に「仏の指値」しかしませんとコラムを書いたことは失念しています。

※残置物大量、床が抜けて、雨漏り、ベランダ崩壊と素晴らしい物件です。

 

契約するまで流れないか不安ですので、詳細は契約後に報告したいと思います。

 

今回のコラムは、戸建投資の参入者が増えており、オワコンではないのかについてです。

 

最近楽待コラムを見てても、戸建投資は参入が増えている、オワコンだと考えておられる方が多いです。

 

コメント二ストの方はそういう意見が言いやすいですが、コラムニストでも本音ではそう思っている方も多いと思います。

多分、戸建をやっているコラムニストも多いので、配慮しているから直球でそう書かないだけで、本音はそう思ってる方も多いです。節約さんとかw

 

そこで、戸建投資の厳しい現状をシリーズモノ(ただの思いつきなので、何回は出来るかは怪しい)で、戸建投資の現状などに突撃したいと思います。

 

いつも通りの手抜きコラムですので、データなどの具体性はなく、

あくまで現役で戸建を買い続けている私の私見です。

 

不動産投資の情勢の変化

2000年代中頃から、サラリーマン投資家が増えてきました。

当時は、緑銀行(仮名)などが積極融資を行っており、持たざるものでもRCで成り上がることが出来るチャンスがありました。

その後、09年にリーマンショックがあり、また融資は引き締められましたが、16,17年ごろは融資が受けやすく新規でサラリーマン投資家が増えました。

しかし、現在は一棟モノへの融資が絞られております。

 

パンプキンの牛車(仮名)、勃TERU(仮名)などの問題が一昨年ごろから大きな問題となり、スルガ銀行が身売りまで追い込まれて新規融資がストップし、さらに地銀や信金などにもサラリーマン投資家への融資は絞る方針となっています。

 

例えば、以前はフルローンで行けたのが、手のひら返しでサラリーマン投資家には一切融資しない、頭金3割などと少額な資金しか持たないサラリーマンが一棟モノを所有することが難しくなっております。

 

ちなみに私はまだ融資が比較的おりやすかった15年に銀行にアパートを持ち込んだところ、

「大津さんは就職してから1年ちょいですよね、不動産投資よりも本業を頑張った方がいいと思います」と大晦日の曙並みの早さで瞬殺されました。

本題と全く関係ない余談です。

 

現在は、物件の価格自体は下がっているが(個人的にはまだまだ下がると思う)、融資が下りないので、買いにくい状況です。

 

そんな中、現金で購入出来る戸建投資家が増えている気がしております。

 

どんな人が戸建投資をしているのか

私も周りを思い浮かべた時にいくつかの分類ができます。

 

①DIYタイプ

本職が建築系だったり、手先が器用だったり、家をいじるのが好きという方です。

楽待コラムニストだと、Osomatsuさん、桜猫さん、元銀行員大家さんなどが当てはまると思います。

多分一般的な、戸建投資家のイメージだと思います。

低リスクで着実にやられる方が多いです。

基本的にこのタイプではまず大きな失敗された方はあまりいません。

個人的な印象として、金への執着心が他のタイプの方より少なく、一般的に「いい人」な方が多い気がしています。

ただし、収益分析・客付け・会計・融資など投資全般や座学系の知識を苦手としている傾向にある気がします。

 

②鉄骨渡りタイプ

基本的に戸建メインで融資を使い数を買います。

DIYはポンコツなので出来ず、効率的にリフォームをするために職人を抱えております。

しかし、常に購入しているので、自己資金がカツカツです。

一番あべしの可能性が高いタイプですw

もし楽待コラムニストにはそういう方がいたら、編集部に目を付けられ、アカウントが消される危険があります。

健〇家のコラムニストの方が向いているかもです。

 

③浮気タイプ

一棟モノをメインで所有されておりますが、戸建もされているという感じです。

このタイプは基本的に、外注メインが多いです。

しかし、セミリタイアしている方には、積極的にやるような方もいます。

健〇家のニーノさんはサラリーマン時代は新築メインでDIYは全くされなかったですが、いまはボロ戸建とかも買ってDIYをしたりされているそうです。

また外壁塗装にチャレンジされる猛者もいます。

収益分析・客付け・会計・融資など投資全般や座学系の知識を得意としている傾向です。

浮気タイプなので、愛人がいる方が多いです。

 

④小遣い稼ぎタイプ

大津と同世代から30代の比較的若いサラリーマンが多い印象です。

少ないですが、DIYも自分でするという方もいますが、普通のサラリーマンですので、あまり知識がない傾向にあります。

元々大津もこのタイプで、そこからの派生です。

全般的に知識が浅いので、変な物件を購入している方が多いです。

また楽待コラムの多くの読者とは異なり、不動産で本業以上に稼ぎたいと思う方は少なく、月5万とか稼げればいいかなと思っている層が副業に興味がある層の大半を占めます。

したがってワンルーム投資をするような層と似ており、少し勉強して戸建の方がいいのかなと考えているのかなと感じています。

オーナーチェンジで買う方などが多い印象です。

 

わかりやすいかなと思って、紋切り型バッサリ分類分けをしてみましたので、MECEではなく、非ロジカルで感覚的な意見です。

 

あれと思うところがあるかもですが、ご容赦頂きたいです。

 

どんな戸建投資家が増えているのか

私は、戸建投資にここ最近新規参入しているのは「浮気タイプ」と「小遣い稼ぎタイプ」が特に増えていると思います。

 

まず浮気タイプは、メインの一棟モノが融資が厳しくなった、CFよりも安定的に純資産を増やしたいというニーズで参入している気がしております。

こういった層は無茶な金額では買ったりせず、大きく市場を荒らさない方が多いです。

 

問題なのは「小遣い稼ぎタイプ」です。

 

最近老後2000万円問題や副業解禁などの世の中の流れの変化で副業をしたいという方が増えています。

しかし、一般的な日本人の思考として、「借金は悪」です。

そんな中、数百万円の自己資金で比較的低リスクで始められる戸建投資は魅力に感じて、新規参入したタイプです。

 

多くの戸建投資塾やセミナー講師も「借金なしで出来る」「自己資金が少なくても大丈夫」

などをアピールしており、それが琴線に触れるんだと思います。

 

とりあえず収益が欲しいと勉強不足で参入しているので、変な物件でも購入してしまいます。

私も周りでも、これは高いという価格で購入されている方が非常に多いです。

そのため、採算が合う価格で買いにくくなっている気がしております。

 

特に厳しい地域

今年の年始は久しぶりに埼玉の実家に帰省しておりました。

いままでは正月返上でゴミ掃除やDIYをしておりましたが、余裕が出来たんだと思います。

 

埼玉の物件状況について内見結果などの資料を見たら、正直私の地盤の大津よりも明らかに利回りや物件スペックと比較して価格が高いと感じました。

 

地面が高いということもありますが、ここ最近は採算が合う物件は見つけにくくなっていると思います。

両親は埼玉で戸建投資を10年以上前からしておりますが、始めてからしばらくは毎年数戸は購入出来ていたようですが、昨年1戸も物件を購入しておりません。

昨年は200戸以上内見したとのことでした。

駐車場付きで利回りフル改装後に実質20%以上とかで探しているので、お宝さがしを頑張るという手法です。

そのため、無茶な買付ばかりをしているので、通らないというのは当然あると思います。

毎日すべての不動産サイトを見ており、圧倒的な暇人の行動力で過去は購入出来ていました。

 

しかし、ここ最近全然買えていない、空室が埋まるまでの期間が延びているという事象を見ると、競争が激化しているのかなと思いました。

私は大都市圏(特に首都圏)での戸建投資が特に厳しいと感じています。

 

大都市圏での戸建投資が厳しい理由

大津より埼玉が厳しい理由を考えると、中堅以上収入がある方々の母数が多いことが理由にあると思います。

 

基本的に不動産投資をやろうとする方々は、世間一般よりも年収が高い方です。

 

そもそもそれなりの年収と自己資金がないと不動産投資をしようと思わないもんではないでしょうか。

 

またまたの自爆ネタでキャラを棄損してしまいますが、鉄骨渡りとかを売りにしている私の昨年の会社員の年収は550万円です。

国税庁によると20代後半男性の平均年収は378万円とのことで約1.45倍です。

 

それなりの年収を稼いでいる方というのは、大都市圏に偏在しております。

また大都市圏では、情報感度が高い方が多く、投資などのセミナーなどが頻繁に開催されていたりと情報が入りやすいということもあります。

 

つまり、プレイヤーの潜在層が多いということです。

それらの層が、戸建投資に限らず不動産投資に関心を持ち始めたことで、特に大都市圏での競争が激化しているのではと感じています。

また特に私と同世代では、副業に興味がある方が非常に多いと感じています。

そういう方々は先述の「小遣い稼ぎタイプ」として、参入していると思います。

数百万で始められる戸建投資は不動産投資の中で非常にハードルが低く、競争が激化しやすいと思います。

 

激化する要因には空き家自体が増えていることがあります。

いままでなら放置されるか解体され新築戸建で販売されていた空き家が、戸建投資家が増えることで、そこそこの値段がつきいています。

その結果、仕入れ価格上昇・家賃下落・空室率の増加・AD増加などが起きていると感じています。。

 

その状況から、特に戸建投資は将来的に人口が維持出来て比較的競争が少ない地方都市で今現在の市況では適しているのではないかという、いつもの

ポジショントークです笑

 

私自身、大津でもプレイヤーが増えているとは感じていますが、まだ埼玉(川越近辺)よりは全然マシというのを実家に帰り実感しました。

 

ただ大都市圏での戸建は儲からないという訳ではなく、DIYでのコスト削減やおしゃれで競争力がある物件に仕上げるなどをすれば、利益は確保出来ると思っていますが、経営環境が厳しいと思います。

大津みたいなDIYも出来ないポンコツな戸建投資家は厳しいエリアではあべし必至です汗

 

ちなみにセミナーとかイベントするなら、人が集まりやすい東京がベストです。

集客難易度が全然違います! 人口の割合以上に集まりやすい気がしてます。

 

まとめ

今回の戸建投資のコラムは参入が増えていて厳しい状況にある、特に大都市圏で顕著なのではという私見ついて紹介しました。

 

次回はさらに踏み込んで、戸建投資の問題点、よりミクロ的なおススメ出来ないエリアなどを紹介したいと思います(まだ考えがアバウトにしかまとまっていないので、タイトル未定です)。

 

ちなみに、滋賀県大津市は大都市圏に入る(と思っている)ので、

全くおススメ出来ません。

絶対買うなよ!