前回の反省

前回のコラム「戸建投資はオワコン?」では、大都市圏での戸建投資は難しいという意見を紹介させて頂きました。

 

また最近は東京でのセミナー開催などで忙しく、コラムが更新出来てませんでしたので、今週は更新頻度上げます汗

 

前回はタイトルにて戸建はオワコン?とか書きましたが、実はそう思っているわけではなく、インパクト重視なタイトルを付けたかっただけで、「?」と疑問形にしているので問題ないというギリギリを攻めるタイトル設定です(ポンコツコラムニストがやる常套手段w)

オワコンだと思っていないので、

今日110万円の戸建を契約しました!

 

またDIYが得意なコラムニストの方々は分析が弱いという失礼な感じになってしまい申し訳ございませんでした。

あくまで傾向ということです。例えば、一棟モノメインの方は基本的にDIYは苦手という風に書きましたが、がっつりされる方もいたりします。

そもそも楽待でコラムを書かれるならそれなりに考えを整理しないと書けませんので、DIYが得意な方も、両刀使い(意味深)な方々だと思っています。

またおそまつさんにはコラボ頂きありがとうございます。

 

私の大都市圏での戸建投資は競合が多いので厳しいではとの意見を紹介したところ、おそまつさんは大都市圏でも投資に適した戸建があるというご意見のコラムです。

おそまつさんのご意見にはおっしゃるとおりで、大都市圏で500万以下の戸建となると競合がかなり増えておりますので、割高になっている気がしております。

一方、1000万円を超えるところになると、競合がかなり減ると思います、そうすると比較的割安で土地の形状もよく実需売却が容易な戸建が見つかりやすいと思っています。

そのため、おそまつさんのように高価格帯の戸建で資産性重視の投資をするというのは実は大賛成です。

私も本当はそれをしたいのです!!

しかし、利回りが出ません。私のようにまだまだ拡大したい、無理してでも買いたいというステージの方にはまだまだ時期尚早です。

 

私のコラムでも説明不足でしたが、戸建投資は金がない45組がやるものという先入観があり、安定して運用するという意識がなく、あくまでも戸建投資に命を賭ける45組向けのコラムということでご容赦頂きたいです。

 

では本題に入ります。低価格帯の戸建投資は特に過熱をしている気がします。

ついつい高利回りなのを買いたいところですが、危険なものも多いと思うのでコラムにしたいと思います。。

 

戸建投資の魅力はやっぱり利回り?

戸建投資をやりたいと思われる方のほとんどはやはり一棟モノより、高い利回りということが大きいと思います。私はそうです。

 

一棟モノで20%はなかなかありませんが、築古戸建なら少し頑張ればそういう戸建を仕込むことも出来、そこに魅力を感じている方が多いのかなと思います!

 

つまり、私のような45組となると目先の金が欲しいので、

ついつい利回りに目が行きがちです。

しかし、目先の金の利回りにとらわれて、あべしされる方、秘孔を突かれているけどいまは気づいていない方もいると思います。

 

そこで今回は、高利回りだけどあべしされる戸建の事例を紹介したいと思います。

 

高利回りだけど危険な事例

何個か事例を紹介します。複合系も多いのかなと感じてます。

 

1.高利回りにならなかった

いきなり意味不明ですが、高利回りだと思って買ったけど、高利回りにならなかったという例です。

実際仕上げてみたり、客付けしてみたら、当初の利回りに遠く及ばなかったというのは、特に初心者にとってあるあるだと思います。

私は1戸目は20%予定で15.5%でした泣  

また想定よりも賃料が取れない、リフォームや諸費用を見込んでいないというケースはよくあると思います。

確実に利回りの根拠となる賃料、リフォーム、諸費用などの計算が出来るレベルではないと購入してはいけないと思います。勢いで買っている方が多いです。

 

オーナーチェンジも退去したら、どれぐらいで貸せるのか、いくらリフォーム掛かるのかなどを考えて購入すべきです(私はオーナーチェンジは危険なので買いません)。

 

2.入居付けが難しい

利回り50%とかいっても入居しなければ、絵にかいた餅です。

そういう物件は、へき地の戸建はクソ安く買えたりするものが多いです。

例えば、0円ゲットなどのスキームを紹介されている方もいますが、そういうのはゴミみたいな物件が多く、私はあまり推奨しません。

特殊なノウハウがないと客付け出来ないと思います。

80万円の傾いた家を買ったことを報告するコラムニストもいますが、そういうのは買うべきではありません。

 

3.運営コストが高い

色々なケースが考えられます。

例えば、月4万円で200万円(諸費用リフォーム込み)の築古戸建は利回り24%で高利回りだと思います。

しかし、10LDKで固定資産税評価額1000万円の家だと大変です。

まず火災保険や固定資産税が高いです。ざっくり合計15万程度になるのかなと想定してます。

そうすると、(4×12=48)-15=33となり、利回り16.5%まで大幅に下がります。

また修繕リスクは10LDKなので極めて高く、高額な修繕費となり割に合わない可能性大です。

面積当たりの家賃が安すぎる物件はおすすめ出来ません。

また広告料も重要です。 客付けが弱い場合と被りますが、客付けが弱い地域では大家が不動産屋に支払う広告料が高額になります、特に短期退去となると広告料が効いてきてしんどくなります汗

 

4.土地として売れない

再建築不可、前道が狭い、擁壁、狭小住宅、連棟住宅などなど、解体して土地で売るという選択肢がない物件を保有することはリスクだと思います。

特にこういう物件を田舎で買うことはおすすめ出来ません。

例えば、再建築不可でもある程度の都会ならフルリノベして貸しても採算合いますし、売れます。しかし、田舎の再建築不可は採算合わない可能性が高いと思います。

 

基本的にボロ戸建は建物価格はマイナスだという認識で買う必要があり、それでも割安な物件を買わないといけないと思ってます!

 

5.金利が高い

ある悪質なコラムニストは、サラリーマン属性を利用したフリーローンで自己資金を作れ、4.9%の担保ローンで戸建を買えというという危険なことを勧めています。

もし、そんな高い金利で購入して変な物件を買うとあべしとなりますので、

推奨出来ません。

もし、そういうコラムニストがいたら、斬りつけますw

まずは金融公庫など低金利で築古戸建でも調達可能な金融機関を使うべきだと思います。

 

まとめ

私は、誰もが安心して不動産投資が出来る情報プラットフォームを作るという

楽待理念共感し、

コラムニストになりました。

 

そこで今回は、これから始める方々が目先の利回りにとらわれずに上記の事例なども考慮してほしいという紹介をしました。

また以前、私は初心者だから、たくさん買われている大津よりも利回り低くから始めるしかないと思っていますと言われたことがありますが、全く逆だと思います。

1つ目だからこそ失敗出来ないです。

絶対渡れると思う、物件(鉄骨)を探してほしいです。

自信がないなら、まずは私が買いますので紹介してください!

 

次回は、先週の土日に実施セミナーをしましたので、内容を公開してしまおうかなと思っています。

(セミナーでは書くとまずいぶっこみすぎたネタが多いので、そこは削除します。

もし完全公開したら、アカウントあべしです。)

 

セミナー参加者から金払ったのにコラムで公開するんかいという

クレームは受け付けません!