こんにちは。サラリーマン大家の脇太です。

せ、せっかく満室になったのに3月末で退去連絡が入ってきました(泣)

い、いやーーーーーーーーーーー。

この3月頭からの連絡が恐怖になってくる大家さんは多いかと。。

 

4月以降の退去はマジで辛い

3年前に3月を過ぎて4月以降に退去が13部屋も出た経験があります。

繁忙期を過ぎてからの大量退去は、空室を埋めるのに苦労します。

あの時は初めての経験だったのでとても焦りました(笑)

 

今年はどうなるのか?ちょっと不安です。。

この時期はどうしても春以降に退去が出ないことを祈るばかりですw

3月までの退去は春の人事異動のこともあり世の中的に、移動しなければいけない理由が生まれてきます。

 

でも4月以降の退去がでてくると、春の転入転出の時期を過ぎてからの募集になるので時期が若干ズレた転勤する人か特に期限はないが引っ越しを考えている人がターゲットになってくるのでハードルが上がります。

 

1月~3月の繁忙期以外は基本は閑散期みたいなモノなので、常にほかの物件との差別化で戦う状況になります。

 

家賃の値段を下げる?

競合物件となる空室が自分の物件の周りにでてくると、部屋のスペックや設備の差分を考えるものの、結局は家賃が入居者にとってはインパクトの強いものになりやすいです。

 

そうした時に、ライバル物件より選んで貰えるように家賃を安くして周辺の物件より早く客付けしようとなるケースが多いのですが、家賃を下げる前に周囲の状況確認をしてみると意外と家賃を下げずに客付けできる可能性があります。

 

周りに空室は何部屋あるか

早く満室にしたいという気持ちはあるかとは思いますが、早まる前に(管理会社の家賃下げてください提案に押される前に)自分の物件の周辺の状況を確認してみましょう!

 

周辺のライバル物件の空室が10部屋未満とかの場合だと家賃を下げる必要はないかと思います。(地域などに差分はある)

 

同じ商圏に20部屋を超えると家賃の差分を考え対策を打つようにしています。

あくまでも自分の物件と競合になる物件の空室の数の中でまずは考えるので一概にすべての空室や、単身用でも間取りや広さの違いを考えたうえで競合設定と価格比較はしないといけませんよ。

 

築年数も自分の物件の±5年で見ています。

 

家賃を下げるケースは

僕の場合は家賃を下げるケースの場合は、自分の物件の駅徒歩分数以内にある同じ間取りや広さの物件全てをまずは見ます。

(築年数も考慮します。)

 

見たときに自分の物件より駅近の物件の家賃が自分の物件の家賃より安く、その競合となる空室数が10部屋以上あるときにその物件より安い賃料にして戦いにいきます。

 

家賃の下げ幅は繁忙期家賃設定から10%以内です。

むしろ最大が10%で考えてます。

10%を超えて安くしないと空室が決まらないとなると(あの手この手をつかっても)購入したのが失敗かな?という温度感になります。

状況によりけりで家賃を下げる下げないの判断は変わってくるかと思うので、一概に下げて空室対策をするを安易にしない方が良いことが意外と多いので、家賃を下げる前に一度周辺の競合物件の空室数を確認して管理会社の担当とも目線合わせを行い判断をするのが良いかと思います。

 

本日も最後まで読んで頂きありがとうございます。