今回は初めて買った物件の紹介をさせていただきます!最後までお読みいただけたら嬉しいです。
これから物件を買ってみようか考えている方には興味を持って頂ける内容だと思います!
また不動産投資上級者〜すでに不動産投資を始めている方は優しく見守ってください。笑
【物件紹介】
私が不動産投資で最初に購入した物件はこんな感じです↓
販売価格:250万円(土地付き)
建物構造:木造
築年数:54年
所在地:神奈川県(横浜駅45分東京駅1時間15分)
沿線交通:JR最寄り駅まで徒歩10分
間取り:3DK(延べ床面積75㎡)
階数:2階建
建ぺい率:ほぼ100%
接道状況:4.5メートルぐらい
現状:空き家、外壁塗装を数年前に修繕済み
よく聞かれる築古ボロ戸建の部類です。
新しめのワンルームマンション等の紹介を期待してた方には申し訳ないぐらい、ただのボロ戸建です。笑
買って分かりましたが、ボロ戸建は色々と経験を積める楽しい投資なので、良かったら最後までお読みください!
今までに、ボロ物件は付き合いで何度か内見したことがありますが、自分が買う立場で見に行くのは初めてでした。
その時は分かりませんでしたが、まさか買うことになるとは考えていませんでしたね〜笑
不動産投資を始めようと決めて間もなかったので、話を頂いた時はまず見てみようぐらいの気持ちで見に行きました。
※兄(コラムニストのおまわり大家)は物件の概要を聞いただけで即買いと判断していましたね。
私の感覚は全て車知識をベースに考えるので、初物件も中古車を見に行く感覚でした笑
投資的観点を持ち合わせていないだけでは?とも言えちゃう。。笑
ロードスター大家的
中古車の選定基準
【気にする点】
年式、故障および不具合箇所の有無、過去のメンテナンス履歴、事故歴、走行距離の改ざん、匂い
【あまり気にしない点】
走行距離、色、内装のボロさ、外装部品の破損
【全く気にしない点】
そんなのはありません。必ず気にします。
あたり前のことを羅列してますが、気にする点で何か問題があっても購入価格と修理費用を予想して納得行けば「買い」と考えます。
ここは壊れるだろうみたいなのを事前にネットで調べたり、聞いたりするとおおよその価格は分かりますので、予想は意外と簡単です。
あとから想像しない修理費用がかかったりするのが、中古車の怖いところでもありますが笑
そうは言ってもプロの仕入れ業者の人じゃないと、マニアックなことは分からないので判断基準は個人次第。
悩んだままで何もしないと、いつまで経っても欲しい車両を買えません。
勢いも大事だと思います。
余談ですが、過去に10台以上車を買ってきましたが、ほとんどがネットオークションorフリマで買っています笑
物件の購入判断も上記の中古車選定基準をベースに考えました。
物件の修理費用に関して、私の場合は建材費用をベースに考えてます。
リフォーム費用なんて難しいことは最初から分かりません笑
セミナーとかで勉強出来るのかな?
周りの大家さんに聞いてみます。
【いざ物件の見学へ】
業者さんと兄(コラムニストのおまわり大家)に同行してもらい物件の見学に行きました。
業者さんとの接点もなく、どんなテンションで接したら良いのかも分からず緊張しましたね〜
例えるならデートみたいな気分ですかね?
女の子とデートする時みたいなテンションで、ワクワクしながらも何を話していいか分からず緊張していました笑
他に良い例えが思いつきません笑
拝見しているあなたはどんなテンションで見に行くんですか?とコラムを拝見している人には聞きたいです。
そんな感じで、ワクワクと緊張の両者に脳を侵されながら、物件前で合流。
地元に根を張る小さな不動産会社で、
超ベテランお婆ちゃん社長の登場です。
もう何百回と物件紹介をしてるのでしょう。
ずっしり構えてて、優しい感じでした。
(あとから色々気付かされ、不動産屋は信用しちゃいけないと思いましたが笑)
【物件を見ての感想】
結論から言ってしまうと。
「ガレージハウスになる家やん!!最高!!」
ってなりました。
元は駄菓子屋さんを1階部分で営んでいた建物で、住戸兼店舗の構造になっていました。
入り口は道路に面したガラスのスライド扉が4枚あって、それを開けると土間になっています。
車大好き人間の私には、愛車がお出迎えしてくれる雰囲気しか想像出来ません笑
軽自動車が1台とママチャリ4台は入るぐらいのスペースがあります。
内装は要リフォーム感が漂ってましたが、それがあまり気にならないほど、趣味性の高い家に変身出来ると思いました。
土間以外の内訳は
1階
6畳和室キッチンユニットじゃない風呂洋式トイレ
2階
6畳和室×3部屋と北向きにあるベランダ
畳のボロさはありましたが、フロアタイル張りの床への変更を考慮したら、どうでも良いや〜ぐらいにしか考えませんでした。
何よりも室内にバイク、車を置ける環境は素晴らしい!
外壁もまぁまぁ綺麗で充分!
リフォーム後の内装のイメージはすぐに出来たので、購入意思はすぐに固まりました。
物件価格は内見時には未定でしたので、希望金額を大家さんへ確認をお願い致しました。
後日、不動産屋さん経由で回答をもらい即購入希望を申し出て、譲って頂けると返事をもらいました。
散々しまくりだっので購入希望時に手持ちの現金が足りなかったので、そこから支払い日までは必死にお金を集めました(借入は一切していません)。笑
このネタに関しては後日書きたいと思います。
ザックリな説明ではありますが、以上な流れで物件購入をすることになりました。
12月に物件購入
1月末までDIYリフォーム
1月半ば入居募集開始
2月末に入居決定(現在は入居済)
現時点では入居も決まり、無借金で不動産を購入出来たのでとても満足しています。
車の知識を不動産投資に当てはめて考えることで、購入判断が出来たので車好きでよかった〜と思っています。
投資的観点で見れば、車をローンで買うか、現金で買うかの判断しか出来ない私なので、コラムを拝見している方達からしたら、危ない投資と思われるかもしれませんね。。
楽待のコラム記事は本当にタメになることを書かれてる方が沢山いるので、読ませて頂きこれから勉強していきます。。
【入居後の表面利回り】
物件価格:250万円
家賃収入:6万円/月
家賃収入:72万円/年
なので…
(72÷250)×100=28.8%
•ボロ戸建
•ペットなんでも可
•ファミリー層が狙える
•車が置ける
•駅までチャリなら5分
•最寄り小学校徒歩1分中学校徒歩18分
周辺のライバル物件は、駐車場無しで築10年戸建で家賃7.5万円、駐車場代は1.2万円
そもそもペット可で車が置ける家はほぼ無かったです。
という条件があったので、仲介業者さんとも相談し6.5万円を狙っていました。
がしかし。
初物件購入で入居が決まらない焦りから、家賃は6万円まで落とし、さらに入居様へ色々と特典をつけてあげて入居を決めてもらった経緯があります。。
この辺のことは長くなるので別途コラムにさせて頂きます。。
ざっくりな紹介となってしまいましたが、こんな感じです。
実質利回りを分かる範囲で計算しても、投資金額が4年程で取戻せます。
不動産に興味をお持ちの方〜不動産投資上級者の方まで色々な考えがあると思いますが、私的には4年で投資金額を回収して、その後は入居者が居てくれるかぎり6万円/月の収入が手に入るのは嬉しいです。
良いところだけ見ると、サラリーマン収入に比べたら、天と地ほどの差でストレス少なく収入が入ります。
もちろん収入は次の物件購入費用として補填します。
不動産投資を始める前は、趣味用のお小遣いに良いな〜なんて思ってましたが、今はそんな気持ちもなくなり、もう一軒買い足す気しかありません。
というか修繕費用とか考えたら怖くて使えません。笑
普段の生活はサラリーマンの収入で我慢。
むしろ今よりも極貧を味わって成功を手に入れろぐらいに思ってます。
※デート代はしっかり使いますが笑
今回のコラムはここまで!
何か意見等ありましたらコメント頂けたら幸いです!
今後は
•リフォーム後、入居が決まるまでにやったこと
•リフォーム費用はどのくらい掛かったか
•購入後に周りの住人から知らされたこと
などのネタをコラムにしていきます。
最後までお読み頂きありがとうございます。
次回もよろしくお願い致します(^^)
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