前回の反省

前回のコラム「月25万の利益減 コロナのショックと大津の考え」では、フィリピン人と障がいがある男性の結婚による就労ビザの話など介護業界の闇をぶっこんでみたりしました。ダーク&ディープでコメントがしにくくここ最近で圧倒的にコメントが少なかったのかなと思ってます。

また今後狙うべき物件として、いつも辞めておけといっている郊外の工業地帯のアパートをあえて推奨しました。
私はネガティブな空気になると本来の価値よりも割安になりすぎてしまうことも増えてくるのではと感じています。
そういうアパートは所有者がサラリーマン投資家だと困っているので、大幅な指値が出来、利回り35%とかを狙えると思ってます。

景気回復後に3年ぐらい満室で回して17%で2倍に売り抜けるみたいなことはやりたいと思ってます。

また全空のアパートをグループホーム化したりとかできるのも面白いとか考えています。

私は多くの方は、こういう時に好立地や築浅の普通の物件を安く買うことを考えるのではと思ってますが、残念なことにいまの資金力では買える物件は限られると思います。

ですので、ヤバい奴を超格安で買うという方向性の方がカイジらしいのです。

次の不況時には、好立地を狙いたいと思ってます。

 

では本題に入ります。
不動産投資家の中には成功できたのはメンターの方のおかげとおっしゃる方もいます。

 

しかし、私にはメンターはいません‼

 

だから成功出来てないの

かもしれませんw

しかし、思うところも書いてみたいと思います。

 

メンターとは何か

よくこういう不動産投資の世界でメンターという言葉を使う方がいます。
定義があいまいですが、日本語でいうと師匠みたいなもので、その方の言う通りにして成功を目指すということなのかなと私は思ってます。
一部だけアドバイスをもらうというよりは、完全にその方の手法をマネするというイメージです。

メンターにも高額大家塾の塾長など有償でやっている方もいれば、セミリタイアして暇人なので、ボランティアでやっている方などもいると思います。

悪いメンターの方は、宅建業者からキックバックをもらってくそ物件を買わせたりする方もいるそうです。私はキックバックを出すほうが儲かると思ってる
積極的に塾生を募集している方は危険な傾向があります。

例えば、大家の集まりなどで知り合ったりや物件のお手伝いに行くなどで、善意でメンターになってくれる見つけることも出来ると思います。

そういう方は、騙して金をとろうという方は少ないと感じてます。

 

私のメンターへの考え方

全くの未経験で不動産投資を始めるときに、良いメンターを見つけることが出来れば、楽に成功できるかもしれません。
1人でやるよりも、あまり考えずに楽に儲けられて、メンターによって人生が変わったことがあるのも事実です。
しかし、メンターを見つけるというやり方はおススメしません。

理由は3つあります。
① メンターの見極めが出来ない
特に初心者の方は、メンターがコンサルフィーを稼ぎたいのか、善意で教えてくれるのか区別がつかないのかなと思います。 悪い方に捕まると、悲惨なことになります。
ある大家塾の塾長は物件価格の1%の報酬を三為業者さからもらい客付けも難しい物件を割高で売ったりしています。
では善意の方を見つければ、いいのかというとそうでもないです。
不動産投資は成功してそうに見えて、実はヤバい方が多いです。
資産規模とCFが多いと、成功していると思われます。
しかし、長期ローンでCFは残るけど、実際の純資産はスカスカみたいな方もいたりします。
遅効性の秘孔ですので、すぐにあべしには至りませんので、本人も気づいてなかったりします。そういう方をメンターにしたら、同じ道をたどります。
特に土地値がない場所での新築は私は売り切れなければ、あべしが近いと思ってます。
これからの景気減速で工業地帯に建設した方はかなりやばいでしょう。
私はそのハイエナをしたいですw

② マネできない
本人しか出来ない手法を取っている方がいたりします。
例えば、手先がかなり器用で自分で全部直せるとか、クソみたいな物件でも客付け出来るネットワークと管理力がある、実は自己資金豊富だったりなど属性がいいなどの真似できないケースがあります。
例えば、D格安で辺鄙な場所の戸建を購入してDIYで格安で仕上げようと思っても、結局完成させられずに業者に高い金取られてしまう、完成しても客付け出来ないということはあるあるだと思います。
仮にメンターを見つけるなら、マネできそうなのかは冷静に見極める必要があると思います。
また本質を見極めず、表面的にマネするのも危険です。
例えば、私は築古のボロ戸建をフリーローンや担保ローンなど高い金利で購入してます。この手法は自己資金に乏しい45組でも挑戦可能な手法ですので、マネしやすくそのインパクトが強いので、そこだけ真似る方います。 

私自信、属性はあまりよくなく、DIYスキルも皆無な不動産とも全く関係ない業種の普通のサラリーマンですので、私の手法に特別な能力はいらないです(気合だけ)。

しかし、大事なのは、適正な物件仕入れとなるべく短期間で再生し、満室を維持する運営力です。それがないとあべしされる可能性が高いです。

 

③ 思考力が身につかない
私が一番懸念して言うことです。メンターの言うことが100%正しいみたいな方がいます。
人がいうことに全部正しいということはあり得ません。
メンター、メンターという方は、私の勝手な印象ですが、自分で考えることが出来ず、その手法や考えに乗っかっているだけだと思います。
今後社会情勢が変化したり、はたまたメンターの方との関係が切れたり(昇天したりとかも)、あれば、自分で経営判断しないといけなくなります。
今後人口減少となる中、不動産賃貸業での生き残りは難しくなると私は思ってます。
そんな乱世を思考力がない投資家が勝ち続けることが出来るのかが疑問です。

 

アドバイスは必要

メンターは必要ないというのは私の意見ですが、全部自分1人でやれという意味ではないです。私は諸先輩方には相談はすべきだと思いますし、その影響を受けています。

私の両親も戸建投資家で、初期は購入時に電話で相談したりはしてました。
物件の選定などは参考にしましたが、借金にかなり否定的で完全無借金で戸建を買っています。
そのため初期の4.9%の担保ローンでの拡大作戦にはかなり否定的でしたので、その意見は無視しましたw

また、1戸目を購入して右も左もわからず、いきづまっているときに、アメブロで戸建ブログを書いている30代の経営者の方にいきなりメッセージを送り会っていただきました。
戸建再生についてもアドバイスを頂き大変参考になったたのですが、一番印象的だったのは、事業投資でした。

その方はIT企業に出身で、前職の後輩などから優秀そうな方を見つけて、出資して社長をさせて、オーナーとして4社経営していると教えてもらいました。

目から鱗が落ちるとはまさにこのことで、数百万単位の比較的少額で、その事業に直接的なノウハウがなくても経営者として、それなりに収益を上げれるということを知り、私の人生が変わった方の1人です。どこかで、このエピソードは紹介したいと思います。

また不動産投資家以外の専門的なアドバイスは貴重です。
例えば、職人さん、不動産業者さんといった方々のご意見はかなり参考になります。
安く直したいのなら、職人さんと関係を気付いてどんどん聞けばいいですし、客付け出来ないなら不動産業者さんにアドバイスもらえばいいのです。
しかし、気を付けることもあります。例えば、不動産業者さんはなるべく貸しやすいように家賃下げろとかリフォームや設備への投資などお金が掛かるような提案が多いですので、全部うのみにすると儲からなくなります。

私が言いたかったことは、分野分野で参考にすべきだなと思う意見を取り入れて、自己判断して経営方針を決めていくということが大事です。
完全にこの方のいう通りにしようというメンターを見つけるのではなく、ちょっと困った時にこの分野ならこの人に聞こうみたいな方がいるとすごくありがたいですし、そういう相談できる方を見つけるといいのかなというのが持論です。

相談できる方がいないということであれば、Twitterとかで、よく戸建大家などが物件のお手伝いを募集してますので、参加してみるのはいいと思います。
ポジショントークには気を付けてくださいw

 

まとめ

不動産投資に限らず、株でもFXでも成功者は基本自分なりの勝ちパターンを自ら構築していると考えています。
それをせずに、誰かに丸ごと乗っかり成功しようというのはかなり危険ですし、仮にたまたま成功しても、自分の頭で考えられない人は継続出来るか怪しいです。 

そういう方は不動産投資というか、投資の全般の世界に入らないべきだと思ってます。やるにしてもドルコスト平均法でインデックス投信でも買っておけばいいという考えです。

 

また様々な投資の中でも、不動産投資は特に経営の要素が強いです。
不動産投資を自分の事業として、経営判断するという心構えが大事です。

 

高額大家塾に嵌り、あべし寸前の石田さんよりメッセージ頂きましたので、紹介したいと思います。

 

あろうことか…頼ってしまったっ…!
何も考えず…メンター頼み…

よく考えてみろ、人は人を救わない…
なぜなら…人は人を救わなくても…
その心が痛まないからっ…!
なら…
期待するなっ…! 他人に…!
自分だっ…! 自分…!

自分を救うのは…自分だけ…!