ドーモ、投資侍です。

今月最後のコラムということで月末疲弊も相まって雑感をババっと書いた手抜きコラムでいきますw

 

28日夕方に安倍首相の記者会見がありましたが、予想通りロックダウンまでの宣言はなく、3月末仕事を控えていた社畜は複雑な気持ちでホッとしたと思います。

 

東京都では通勤ラッシュのクラスター対策で通勤時間を外すよう指示があったので、出勤時間を遅らせることができる業種の社畜陣は朝ゆっくりできていいでしょうが、出勤時間を遅らせられない社畜陣は出勤時間を早めるしかなく朝6時台の電車がラッシュになるという最悪の状況でした。

 

なのでワタクシはこっそり会社のビルの駐車場を借りて実は先月から車通勤でございます。車通勤は非常に快適で朝はラッシュなくて疲れないし、帰りも終電を気にすることなく仕事に集中できるし、早朝・深夜・土日も行きたいときにスウェットで会社に行けるのは素晴らしい。

 

だが月7万円の駐車場代、てめーはダメだ!

 

そんな感じの社畜生活が続いていますが、本日は物件見学に行ってきた雑感です。

1.不要不急じゃない現地調査

 

土曜日の朝に懇意にしている仲介さんから「3月末の引き取り案件があるので物件の現調しませんか」というお誘いが来ました。

 

うちの嫁からは当然に不要不急の外出は避けろと言われているのに物件見に行くとかどういうこと?」と朝から半ギレされましたが。

 

「不要不急じゃないんです。ただ、これは私の問題だと思うが、不要不急じゃないと言いながら、不要不急じゃない色が見えない、というご指摘は、私自身の問題で不要不急じゃないと考えております。」

 

といったどこぞの政治家の答弁で切り抜けて現調を行ってきました。

 

ちなみにこの手の物件で買えそうな気配は

 

①資料送信不可

 

②業者不可

 

③銀行持込不可

 

の物件なので完全現金買いしかありません。時間的にも融資を引くのは不可能なので、その分安く買えるのかなと期待していましたが、、、

 

結果、微妙でした( *゚∀゚)・;’.、

 

・都心5区山の手内側

・接道微妙

・駅徒歩5分

・築2年RC

・価格応相談(希望利回り5.6%)

 

売主さんは事業会社の法人でコロナで売り上げが落ちたから資産運用で保有していた物件を処分したいそうですが、買い手候補が流れて時間がなくて仲介さんが一応ワタクシに声掛けてみたという感じで、買う可能性は低いと思っていた模様w

 

まだまだ事業会社は切羽詰まったというより「売上落ちてるから保有している不動産でも良い値段で売れるなら売ってみるかー」という感じで下落が始まるには流石に早い感じですね。

2.都心 VS 地方の価格下落率

良く一昔前に「都心と地方の投資はどちらがいいのか」という比較の中で「都心は不景気になった時に価格の下落が大きい」と書いている人が多いのですが、ぶっちゃけ都心投資やったことないですと暴露しているのと同じなので気を付けた方がいいです。

 

都心の不動産投資の特徴は物件のタイプが非常に多いので一口で「都心物件」と言っても所有者、用途、立地などによって下落率が天と地ほど違います

都心の資料なんぞカ〇テイさんやリ〇ブルさんがクソほど出しているのでいくらでも調べられますが都心レジはせいぜい利回り5.0%→6.0%程度の下落率で、金額帯で言えば20000万円が16700万円に下がった程度のほぼ無風です。

 

ただ、個別の事情があって売主さんがのっぴきならない事情があると即金利回り9.0%とかで売ってくれることもあるので、その辺りの金額帯で買えれば妙味アリです。

 

こういう物件は平時の指値では届く金額帯ではないので「売主事情」+「市場心理」+「不況」という要素がコラボした正に危機時限定のバーゲンセールです。

 

逆に言えば、平時で指値入れれば届くだろレベルの価格帯の物件は基本的に全部スルーでいいと思ってます。

 

ちなみにリーマン時もそうでしたが、この手の安い物件は表に出にくく買うのにはその辺の関係に強い仲介さんとの連携が必要です。

事業会社の処分案件はある意味で信用不安を招きやすいので事前の情報も限られてて現地の場所で謄本上げて所有者さんが分かるという状況ですし、拡散防止で業者不可、銀行持込もアウトなことが多いです。

 

その制限がキツイ分だけ買える人は安く買えますし、この手の物件は転売よろしくの業者には回ってこないので個人投資家が業者よりも有利な数少ない場面だと思います。

 

概ねの目安としては、

 

・都心5区有名エリアのレジ8.5-9.0%

 

・都心主要駅徒歩5分以内の商業ビル15.0-20.0%

 

辺りで買えればリーマン時と比べても良い値段だと思います。ただし、何度も言いますがほぼ現金限定です。

 

ちなみにワタクシがリーマン時に横目で見ていて一番安かった物件は破綻したファンド売主が150億で買った物件が12億で処分された都心の商業ビル下落率驚異の92.0%ですwww

 

こういう特異な物件が都心の総合的な価格下落率を引っ張っているのであって、端的に都心の下落率と地方の下落率を比較すると投資判断を誤ることになるので注意した方がいいと思います。

 

特に地方投資をやっている人は自己弁護的に地方物件の方が価格下落が小さいと言いますが、そもそも価格下落するような商業ビルが存在しないエリアの物件と都心を比較されても「議論の射程と領域」が全く違うのでそもそも比較の対象になってません。むしろレジで20%以上下落するエリアってもうスルガ亡き今は地元の人以外は出口ないのでそれ以前の問題です。

 

だから何事も「議論の射程と領域」を考えろと口を酸っぱくして言ってますが、世の中は割と適当な情報が溢れていることは知っておいた方がいいでしょう。

3.これから参入する人が買うなら

最近のコロナショックで幸運にも参戦が遅れていた方はやや前のめりになっているのではないかと思います。

 

ただ、現実的に超バーゲンセールの物件は残念ながら今回は買えません

それでも悲観することなくワタクシもリーマンショック後のアベノミクスが人生最後の買い場だな~と思っていたらわずか10年程度で再びヤバい状況が来ているので焦る必要はありません

 

これから参入する人へ注意した方がいいこととしてはこんな感じでしょうか。

 

①焦らない

→リーマンショックで一番儲かった人は2009年に買った人ではなく2013年の異次元緩和後に買い始めた人です。下げ相場で無理して買わずに上げ相場に反転してからで十二分に間に合います

 

②妥協しない

→ちょっと指値が入っちゃった、くらいの物件はこれからクソほど出てきます。そんなレベルの物件はいつでも買えるのでガッツリ安い物件は無理でも「今までの市況では到底買えない物件」くらいは目線として持っていてもいいと思います。

 

③分を弁える

→ワタクシはレバレッジ推奨派ですが阿呆が融資を使うと破綻します。現在資産30億、50億、100億といったメガ大家は今後コロナショックが金融危機に発展していったら消滅していくので二の轍を踏まないようにしてください。あくまでも『リスクは負債ではなく資産にある』ということは忘れずに。

 

これから割とメガ大家が手放した物件で都心エリアワンルーム坪単価1.2万↑、築10年前後、利回り10.0%、価格帯7000万くらいの物件が出てくると思います。

100点の物件ではないですが、耐用年数切れの築古木造を無理して1棟目で買うよりはその後に繋がりやすい物件で初心者が持ちやすいでしょう。

都心エリア居住の人は都心で利回り高い築浅物件が持てると後の不動産投資がグッと楽になると思います。

 

メガ大家が10000万円利回り7.0%で買った物件が利回り10.0%に落ちてくると価格7000万円で、この程度は割とリーマン時にはありましたし、巡りが良ければ買えるでしょう。

 

特に1棟目は築年数が若い方がオススメです。

ここでサラリーマンが減価償却で税金バックとか要らん色気を出すとその後が詰まって首が回らなくなる状態になるし、築古物件はコラムで綺麗な部分しか書かれていないけど、実際は見えないところで苦労があるということは知っておいた方がいいでしょう。さらに言えばロット小さいじゃん、表面利回りほど手残りが残ってないじゃんと思うことも多々ありますし。

 

今月はコロナショックで色々思うところがある人もいると思いますが、市況はまだまだ先が確定していなくてまだまだ、これから参入する人は本当の下落はこんなもんじゃねーぞ、メガ大家が飛び始めてから本番ということは肝に銘じておいた方がいいと思います。

 

投資侍より