こんばんわ、サラリーマン大家のTAKAです。

この話は、何度かコラムに書いたことがありますが、大切かつ今重要なことだと思いますので、またコラムのテーマとして書きたいと思います。

本日のテーマは注意が必要な業者との取引です。

1.黒字経営

当然ながら、連続して赤字の企業は、経営状態が良いとはいえず、このような企業・業者との取引には注意が必要です。

しかしながら、連続して黒字の企業は必ず経営の状態が良い企業といえるのでしょうか。その答えは「NO」です。

(アメリカ人の演説みたいな感じの言い方ですが)

一般的に言われる黒字とは、いわゆる損益計算書の当期利益がプラスのことを指します。

損益計算書は企業の経営状態を示す重要な資料の一つであることには、間違えありませんが、それがすべてではありません。

企業は損益計算書には表れてこないリスクの中で営業を行っており、そのリスクとは「資金繰り」です。

2.「資金繰り」とは?

「資金繰り」とは、端的にいうと、手元に自由に使えるお金があるか否かということです。

「資金繰り」が厳しいというのは、手元に自由に使えるお金が少ないということであり、仮に決算上は黒字でも「資金繰り」に窮して(手元に使えるお金がなくて)破綻する企業もあります(いわゆる黒字倒産というものです)

通常、企業は、業務の効率等から、モノを仕入れたり、逆にモノを売ったりする場合には、「ツケ」でお金のやり取りをするので、実際に手元にあるお金と決算書等で記載されるお金は必ずしも一致しません。

そのお金の入金と出金の「ツケ」払いのラグがかみ合わないと、「資金繰り」に窮することとなります。

(この辺りは、数年程度きちんと所有物件を管理運営している大家さんであれば、感覚的にもわかることかとも思いますが。)

日本を含め、世界中の多くの企業は、資金が潤沢にある企業や、そもそも仕入れにほとんどコストがかからないサービス業を除けば、入金と出金のラグが狂えば倒産とするという自転車操業のような状態で営業していることから、この「資金繰り」のリスクはつきまといます。

今回のような新型コロナウィルスなどの事態は、ラグを狂わせる一つの要因になりえるので注意が必要です。

3.「資金繰り」が厳しくなっている業者の兆候

大家業を営むにあたっても、さまざまな業者との付き合いが生じます。

例えば、物件を購入する際の仲介業者、物件の管理を委託する管理会社、サブリース業者なんかもありますね、また、物件の修繕を依頼する建築業者なんかもあります。商業ビルなどを所有していれば、テナントも付き合いのある業者といえるでしょう。

これらの業者とは、継続的な付き合いであったり、都度の付き合いであったりさまざまだと思いますが、以下のような場合には、業者の「資金繰り」のリスクが高まっていないか注意が必要です。

・料金の割引を条件に、料金の一部先払いを要求してくる

・月の上旬に家賃が振り込まれてものが月の下旬となってきた

← 入金・出金のタイミングの変化には要注意です。

・業者が雇う社員が減った

・立地の悪い場所にオフィスを移転した

← コストの削減を行わざるを得ないほどの状況に陥っている恐れがあります。

・ベテランの社員が立て続けにやめた

・事務所に飾ってあった銀行等金融機関からもらったカレンダーが外されている

← 社内で何等かの事態が起こっていることを疑うべき兆候です。

4.おわりに

馴染みの業者が破綻すれば、直接金銭的な損害を負わずとも、所有物件の運営にとっては大きなマイナスになります。

破綻が起こらないのが一番良いことですし、例えば、業者の顧客たちが、極端な回避行動をとることにより、本来破綻するような業況ではない企業が破綻することもあるので、少しの変化で、直ちに極端に業者との付き合いを変えることは望ましいとはいえません。

しかしながら、新型コロナウィルスの影響により、さまざまな業種に影響がでている現状では、付き合いのある業者の「資金繰り」というリスクがあるということを頭の片隅に置いておくと、イザというときに、危機を回避することもできる可能性が高まるので、ちょっとだけ覚えておいてください。

本日も最後まで、お読みいだたきありがとうございました。

(今回のコラムについて、ご質問等があればお気軽にコメントください。)