前回の反省

前回のコラム「夜逃げ報告と夜逃げの分析」では、3回目の夜逃げ経験談を報告しました‼

築古物件には夜逃げがつきものだと勝手に思ってます。

きれいごとを言う方も多いですが、不動産賃貸業は、家を買えない方に貸すという側面が強く、

いわゆる貧困ビジネスです‼

特に、高利回りであればあるほどその傾向が強いと思います。

私は楽待の読者やニストもほぼほぼ貧困ビジネスをしていると考えています。

俺は違うと思っている人も多そうだけど、むしろ貧困ビジネスをしていない人の方が収益が出ていないくて危険です。

 

基本、賃貸の入居者は社会的下層にある傾向があります。

非正規雇用や正社員でも零細企業のサービス業勤務の方々などが多く、ギリギリな鉄骨な生活をしているでしょう。
今後そういう方々の滞納が始まり、夜逃げという事態にはどんどん増えていくのかなと感じております。

 

では、本題に入ります。
今後、コロナで収入が激減する方が増えていくと考えております。

最近、私が主催するグループラインを作ったのですが、そこでよくお手伝い来て頂ている方が不動産屋からリースバックの話が来たと投稿しておりました。

ほかのグループラインでもそういう話がネタに上がってます。

 

まあ私のところにはそういう話がきてないんですけど怒

今後、リースバックでの売却が増えるのではと考えており、そこに投資のチャンスがあるかもしれませんと感じましたのと実はそういうこともやったことがあるのでコラムにします。

 

リースバックとは

ご存知もない方もいるかもしれないので、紹介します。
一言でいうと、売主から家を購入し、賃貸で売主に住んでもらうことです。

このスキームでは、売主は現金を入手することが出来、引き続きその家に住むことが出来ます。

有名なところだと、ハウス道(仮名)というFCも元有名野球選手(キャッチャー)の「のび太氏」をCMで起用して宣伝したりしており、不動産会社が買い取りでのリースバックをしています。

 

買主は基本的に相場よりも安く買え、そのままリフォームせずに入居付けも出来ますので、低リスクで儲かる可能性が高いと考えております。
では私の事例を紹介します。

 

私の経験談

1戸だけリースバックをやったことがあります‼

具体的な条件を書きます。

場所 大津市郊外 昔の分譲地、コンパクトシティ圏外
築年数 28年
土地面積 30坪
購入価格 300万円
相場   500万円(同じスペックの戸建がフル改装後890万円で成約)
家賃   5万円
表面利回り 20%
となっています。4月で丸2年経過してますが、滞納も修繕もなく、平和です。
私が所有する物件の中でも割と成功している物件かなと思っています。

売却理由は、衝撃です。
売主さんは、60代の夫婦です。旦那さんが50台後半で認知症が進んでおり、早期退職しております。
体調を崩す前に、住宅ローンは完済していたようです。収入も減り、いまは年金と奥さんのパートで暮らしておりますが、問題があります。
それは、シングルマザーの娘さんです。この娘さんは無職ですが、仏教系でヤバい団体として有名な立証更正会(仮名)に嵌っているようで、お布施などのためにサラ金や親せきなどからつまんだりしていて大変なことになっていたそうです。
奥さんは真面目な方で、完済しないといけないという意識があったようで、家を売却し、その借金を詰めることとなり、不動産会社経由で私のところに回ってきました。
もともとは安いところに引っ越すと言っていましたが、私の方から提案して、5万で住んでもらうことにしました。
この方は性格的に滞納はしても、夜逃げはなさそうで安心してます。なお保証会社は入れてませんが、敷金30万円は貰っています。

不動産会社は、隣を仕入れて改装して売りに出しており、転売する業者に買われると、競合するので困るので、賃貸で回す人に売りたかったようです。
隣の家は200万円で仕入れて、350万で改装して、890万円で成約してます。

私が買うことで、商売を邪魔されることもなく、また売買と賃貸のダブルで両手の仲手が入ったので多少のうまみはあったと思います。
なんと仲介店のキャンペーンで近江牛もなぜかもらいました。
では私の事例を踏まえて、考察に入ります。

 

リースバックで売りに出る要因と考察

リースバックで売りに出る理由は、お金に困っているに尽きると思います。
大きく2パターンに分けられます。
1 住宅ローン有
住宅ローンが払えないというパターンです。
住宅ローンが残っているので、比較的築浅物件になります。
いわゆる任意売却物件です。
このケースは築浅であればあるほど、残債が大きく、債権者の合意が得れる価格だと安く買いにくいです、また賃料も当然ローン支払い金額>リースバックでの家賃としないと滞納することは確実です。あまりうまみがないケースが多い気がします。

 

2 住宅ローン無
こちらは、住宅ローンが終わった古い家に住んでいるが、生活資金に困ってたり、住宅ローン以外で別の借金があるなどでお金が欲しいというケースです。
こちらは、抵当権が残っていないので、売主と合意さえすれば安く買える可能性はあります。
従って狙うべきは2のパターンだというのが持論です。
私の事例のほかにも、様々なケースがありますが、例えばコロナショックで派遣切りされた方が住んでいる両親から相続した古家をお金に困って手放すとかがある話だと思います。

 

リースバックのリスク

まずは滞納と短期退去です。お金に困っている方々なので、滞納して夜逃げとかは普通にあると思います。

一番やってはいけないのは、相場と同程度以上でこれだけの家賃が入るからといって購入することだと感じています。
これは退去するとあべしとなるパターンです。また中がボロボロというケースも十分考えられます。

望ましいのは安く貸すので、購入価格を安くしてくださいで購入するのが、リースバックの妙味があるのかなと思っている。

退去したら、転売しても儲かるし、もっと家賃も取れるからおいしいというのを目指すべきだと思っています。

 

まとめ

今後、コロナによる不況の影響で家を手放さざる負えない方々が増えてくるのではと感じております。
そんな厳しい状況にある方々にとって、今の家に引き続き住めるというのはメリットで、投資家として採算が取れるのであれば、全然アリだと考えています。

しかし、リースバックだろうがなんだろうが、
本質は安く買うことに尽きると考えております。

 

不動産投資で失敗する人のほぼ100%は高く買うから失敗します。
例えば、かぼちゃの馬車も、高い家賃が保証されるから、相場よりもかなり高く買ったことがあべしにつながったというのが私の意見です。

割高なリースバックの話も多いので特に気をつけてください。

私は一子相伝の
大津李椅子後面拳で、

物件探し頑張ります‼