こんばんは。サラリーマン大家のTAKAです。

本日は、銀行融資の観点から、投資用不動産の買い場はくるのかというテーマについてコラムを書いていきたいと思います。

1.売却益と家賃収入

投資用不動産による収益獲得の機会は、大きく分けて2つあります。

一つは、購入した不動産の値上がりにより得られる売却益であり、端的にいうと買ったときよりも、さらに高い値段で不動産を売却することにより得られる利益のことです。

そしてもう一つは、投資用不動産の所有によって得られる家賃による家賃収入による利益です。

株式投資でいえば、家賃収入は配当に近いものといえるのではないでしょうか。

2.不動産投資が活発化したバブル期とリーマンショック後

過去に資産運用の観点から不動産投資が活発化した時期としては、大きく分けて2つあります。

一つは、不動産価格の値上がりによる売却益の獲得を目的として投資が活発化したバブル期です。

そしてもう一つは、不動産価格に対する年間家賃収入の割合である、いわゆる利回りが上昇したことにより投資が活発した、リーマンショック後です。

3.不動産購入資金の融資

過去に銀行などが不動産購入資金に対する融資を活発化して何が起こったか振り返ってみましょう。

バブル期には、不動産価格の上昇を背景に、銀行は積極的に融資を行っていましたが、不動産価格の上昇が下落に転じると、融資対象者は借入の返済が困難となり、担保としていた不動産を売却しても、融資金の回収はできず、銀行は大きな損失を負うことになりました。

リーマンショック後には、融資対象不動産の担保評価という軸だけではなく、融資対象不動産の利回りをもう一つの軸に据え、また、不動産賃貸業以外による収入や資産を融資審査の基準に組み込んだアパートローンという枠組みを使ったことにより、一部の金融機関では、不正な融資の問題が発生しましたが、今のとことはバブル期のような損失が銀行に発生はしていません。

4.リーマンショック後の融資のスキームは破綻したのか?

このように見ていくと、リーマンショック後のアパートローンのスキームが破綻したかといえば、一部の金融機関の不正融資の問題により、社会的な非難が高まったものの、このスキーム自体が破綻したわけではないといえるのではないでしょうか。

銀行は、このアパートローンのスキームを維持しつつ、担保の評価額や融資の目線となる利回りの基準を高めに設定するなどの多少のルールを変えることで、融資対象となりうる不動産を絞り、結果として融資額も絞られたにすぎないのではないかと考えています。

また、アパートローンの話をしましたが、基本的には、プロパーローンも同じような考え方で融資が絞られていると考えています。

5.不動産融資再活性化の条件

それでは、不動産融資が再び活性化する時代は訪れるのでしょうか。

前記のとおり、リーマンショック後の融資スキームが破綻していないことから、個人的には、このスキームの枠組みのなかで考えることができると思っています。

そして少なくとも短期の目線では、銀行による高めのルール設定は変わることはないと思われることから、投資用不動産の利回りが一つの重要なファクターになるのではいかと考えています。

さらにいえば、投資用不動産から得られる家賃収入自体はそれほど大きく変化しないことを考えると、投資用不動産自体の価格の下落により、相対的に物件の利回りが向上することで、融資の対象となりうる物件が増えることで、融資も活性化していくのではないかと考えています。

6.利回り向上の矛盾

感の良い方やベテラン不動産投資家の方であれば気づくと思いますが、不動産価格が下がることで利回りは確かに下がりますが、融資のもう一つの軸である担保評価の面では不動産価格の下落は融資にとっては好ましくありません。

このため、まずは、この担保評価の下落をカバーできるだけの資産背景がある方、(例えば、既に所有している不動産に担保余力がある方や他の金融資産を潤沢に保有している方など)が、融資を使って不動産を買いやすくなる買い場が来たのちに、銀行は融資の裾野をさらに広げるべく、上記のルール設定を緩和することで、資産背景がそれほどない方も融資を使って不動産が変える買い場がくるのではないかと考えています。

7.おわりに

先日の楽待編集部の取材を受けた際に、今後の不動産融資を問われたことを契機に少し私の考えを整理してコラムにしてみました。

今回のコロナウィルスの影響によっては、そもそもの家賃相場の下落や金利環境の大幅な変化などが起これば、また違った展開もあるのかなとも思いますが、今のところは、単に買い場が少し後ズレするだけであり、今回のコラムに書いた流れが変わるとは考えていません。

今回のコラムの内容をよくよく考えると、結局はリーマンショック後に起こったことがまた繰り返されるだけなのかなと思います。

買い場に備えて何をすればよいのかは、いわずもがなではありますが、各々が考えるべきものかと思うのであえて書かずに今日は終わりにします。

「いのちだいじに」→「じゅもんをせつやく」

本日も最後まで、お読みいだたきありがとうございました。

(今回のコラムについて、ご質問等があればお気軽にコメントください。)