皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

新型コロナの影響により、今年のゴールデンウイークに関しては、私たち一家は地元の関西には帰省せず、外出自粛のもと、家族で家で日々を過ごしております。

 

ある一室で発生した雨染み

 

さて、以前のコラムで、ある一室の壁紙に以下のような雨染みが発生していたお話をしました。

 

この壁紙を剥がすと、以下のような状態であることがリフォームの際に分かりました。

 

これらの写真を撮影した3日前くらいに大雨が降ったため、壁紙貼り替えをしてくださった職人さん曰く、この石膏ボードも若干湿っていたとのこと。

 

そのため、リフォーム会社からは外壁塗装がそろそろ寿命で、塗り替えが必須ではないか?との助言をいただきました。

 

加えて、共有部分の鉄部のサビなども発生し、これらの塗装も必須であり、さらには屋根の防水対応も必須とのこと。

 

足場を組む必要があるため、この際に一度に全て対応しようと考えておりました。

 

ちなみに、前オーナは本物件の外壁塗装を8年前に実施しており、しかも200万円もかけておりました。(そのときの領収書を確認しました。)

 

たかだか22坪程度の建物で、この値段は非常に高いと思われ、「それだけ費用をかけたのだから、10年以上はもつかな?」と、私としては当初は思っていましたが、甘かったですね・・・

 

(しかし・・・22坪程度の建物で200万円は高すぎないでしょうか?ちなみに、この物件は、亡き夫から相続した金持ちおばあちゃんが前オーナーで、賃貸経営には全く興味がなかったような方であったため、業者や管理会社の言いなりで対応したのかもしれません・・・)

 

さらなる雨染みを発見!

 

そのような中、先日、ある一室の入居者さんのお部屋に、エアコン工事の立ち会いのために、部屋にあがらせていただきました。

 

その際に、ふと壁紙に目をやると・・・

 

以下のような状況を確認しました。

 

 

そうなんです・・・

冒頭の部屋よりもひどい雨染み

だったのです。

 

これは、早めに対応が必要そうです・・・

 

ちなみに、3年前の空室時にはこのような染みは皆無。

 

ここ3年で外壁塗装の劣化が急速に進んだのでしょうか・・・・

 

ちなみに、この部屋は、大手美容院チェーンの社員寮としと利用されているのですが、入居者さんにこの雨染みのことを確認してみると、

昨年4月の入居時から、この染みはあった

とのことで、それから雨染みはひどくなったかを確認したところ・・・

染みのことは全く気にしていないので、分からない

とのことでした(笑)

 

大家である私なら、この染みの存在は気が気でなく、毎日染みを見てしまいそうですが、この入居者さんにとっては雨染みの存在はまったく気にならないとのことでした。

 

ちなみに先日のコラムでもお話しましたが、冒頭で述べた部屋の染みについても、親御さんからは「壁紙の染み、全く気にならないですよ!」と言われましたが、やはり気にならない人には本当に気にならないのかもしれません。

 

(確かに自分の所有物でなければ、そのような思いにまでは至らないのかもしれないですね・・・)

 

とは言え、物件の保全という意味では、放っておくわけにはいきません。引き続き、外壁塗装の対応に取り掛かり、その道のりをコラムにて綴っていきたいと思います。

 

しかし・・・

私の物件も築32年目に突入。

 

今回はたまたま、ある一室のエアコンが故障し、入居中の部屋にあがらせてもらえたため、この染みを発見することができましたが、本当、築古物件は知らない間に、建物の傷みがどんどん進んでしまいますよね・・・

 

私自身、毎週末物件に足を運び、清掃などを行っていますが、やはり大家として、日ごろから建物の保全に目を配るのは重要だなと、改めて感じた次第です。

 

これから不動産投資を始めようとお考えの方の中で、築古物件を購入対象にされている方は、このリスクはしっかりと踏まえて取り組んでほしいな、と強く感じております。

 

以上、本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!