こんにちは!地主の婿養子大家です!

 

皆さん、どのようなGWをお過ごしでしょうか。私は相変わらず、物件メンテナンス月間を継続しています。

こうやって過ごすと、これまで如何に誤魔化し誤魔化し運営していた部分があるかが分かり、物件をより良く出来るように努めています。。。

さて、

緊急事態宣言が発せられ初めての月末

コロナ影響から想定されて2度目の月末

を迎えました。

 

コラムニストやコメンテーターの発信を見ていると、

今の所レジでは大きな影響は出ていない

でしょうか。。。

 

そう、今の所です!(汗)

先月末と比べれば、

確実にコロナのダメージ

は深まっていると感じます。

 

今日は先月のコラム

コロナショック現状把握(3月末時点)』2020年4月4日更新

からの変化を綴っていきたいと思います。

 

構成は、

1.3月末時点からの変化確認

2.持続化給付金申請者

3.住宅確保給付金申請者

4.5月末への注意点

以上で書いて参ります。

 

1.3月末時点からの変化確認

前回のコラムで考察した、テナントに変化があるか確認します。

★自論による安心先を赤懸念先を青未定先を黒にします。

  業種      賃料

①認可保育園   150万円

⇒今でも運営しています。私の貸し先は全く問題がないと思っています。

同じ保育園テナントでも、

認可保育園

民間保育園

託児所

学童保育

英会話スクール

などとは全く安心度が異なります。

また、認可保育園でも

補助金の額はマチマチ

だと聞きます。

私の保育園はエリアで比較的早い時期に運営開始した保育園。

これに比べ、

最近オープンしたばかりの保育園は、その財務状況はかなり異なるので注意が必要だと思います。

スタートアップのベンチャー社長が上場し既に経営権を売却した会社は要注意

です。

要は、うまい汁はその社長が吸い、その後はジリ貧経営となっている会社もあります。これは認可保育園だけにとどまらず、介護系でも同じことが言えます。

 

認可保育園に定期借家で貸していても、100%安心ではありませんんで、

注意が必要

だと思っています。

 

②薬局        60万円

⇒変化なし。注意点はクラスターリスクかと思っています。

 

③設備業者事務所  11万円

⇒変化なし。しかし、建築業界も少しずつ浸食が始まってはいるので、引き続き状況確認はしておこうと思っています。

 

④美容院      19万円

⇒変化なし。店主に確認しても、コロナ前から変化なしとのこと。

常連の数

が肝になっていて、

立地に頼りすぎた新規で賄われているような美容院

は厳しくなっていると思料します。

 

⑤居酒屋      20万円

⇒5月賃料は保証金から相殺の形で『覚書』を交わし、賃料支払いの猶予をしました。

しかし、

売上は落ちているものの、今でも毎日お客さんは入っている様子。

店長と話していても、

若干でも給付金が取得できれば、半年から1年は耐えられる体力がある

感じがします。

ここも常連に支えられているお店

開業からの年数がキーになっている

と感じます。

 

⑥整骨院      21万円

⇒先月時点では売上は10%減少でした。しかし、緊急事態宣言後、ほどなくして、

時短営業

完全予約制

と3密を避ける営業をしているので、売り上げは下がっていると思われます。

しかし、

その分、

持続化給付金に対象になる

ので半年くらいは大丈夫だと思います。そして、万が一の時は、新たな補助金も可能性があるでしょう。

 

⑦不動産会社事務所 22万円

⇒人を増やしているくらいで、今の所影響はさほど出ていません。

売買仲介ではなく、

賃貸仲介と管理がメイン

なのが肝でしょうか。

 

⑧物販店      39万円

⇒4月末に退去しました。募集は変わらず絶望的

しかし、立地は良く、

問い合わせは出てきています

収束が見えれば決まる物件

なので、焦らずに募集活動を続けることになります。

ただ今の所うちにおける

コロナ最大の被害

だと思います。

 

⑨介護系事務所   27万円

⇒変化なし。

⑯デイサービス   25万円

⇒4月中旬に、書面で

家賃減額の通知

的なものが届きましたが、その後電話で連絡すると言いながら、

連絡一つよこさない会社

です。

恐らく、便乗減額希望だと思っていますので、電話が来ても、

ガン無視

すると思います。

 

⑩美容院      7.5万円

⇒もともと滞納していましたが、2か月分の回収は終えました。予定では3か月分でしたが、コロナの影響もあり、3か月分は一気に返せなかった様子です。

このテナントは、

5月に入り、速攻で、持続化給付金の申請をしました。後ほど詳細を記します。

 

⑪大手電鉄系事務所 42万円

⇒全く変化なし。

 

⑫インド料理    16万円

⇒変化なし。懸念先ではありましたが、他よりも大丈夫そうです。既に更新の意思確認もとれました

 

⑬整体院      10万円

⇒6末退去予定。募集を開始しましたが、まだあたりは出ていません。

 

⑭飲食店事務所   25万円

⇒全く問題なし。今でも、稼働率100%みたいな感じです。

 

⑮バイク屋     27万円

⇒頑張っている様子。しかし、人の流れが減っているので、きつくはなっているようです

給付金の対象にはありますが、

半年はもたないかもしれない

と思っています。

 

⑰医院事務所    15万円

⇒問題なし。

 

⑱ベトナム料理店  20万円

⇒3か月家賃半額支払い猶予の予定でしたが、改めて連絡が入り、猶予はせずきちんと払い続けるとのことでした。

しかし、

ここからがスタート

だと思っています。

腹を括った感じと言いましょうか。

給付金の対象にもなりますが、この3か月で収束が見えない場合、

退去も視野に入れている

ということだと思います。

3か月後、

7月末時点で、収束の兆しが見えない場合は、

痛み分けの段階

に入る覚悟をしています。

 

まとめると、4月末時点では、私のテナントでは大きな変化はまだ出ていません。

ヤバいところがヤバくなり、大丈夫なところは大丈夫。

そんな感じです。

 

しかし、

レジへの派生への足音を感じます!!

 

2.持続化給付金申請者

⑩美容院      7.5万円

約束の3か月目の入金が確認できず、連絡したところ、売上減少も実際に起きているので、お金がない様子。

しかし!

経済産業省が、

やっと!

5月1日

持続化給付金の申請受付を開始しました。

このテナントもすぐに申請し、申請は受理されました。

5月15日を目安

審査され、問題がなければ、すぐに給付される予定です。

給付されたらすぐに、家賃の滞納分を支払う旨の連絡を頂きました。

同時に、

万が一、

給付されなかった場合は、

店をたたむ可能性が高いことも話合い

ました。

個人的には、

ここはこんなご時世ですが、次の借りての目途もついていて、更に賃料も上がるので、退去となっても仕方ないと思う部分もありますが、彼らの生活のことを考えると、なんとか凌いでほしいな思います。

この点、

レジへの派生の可能性を考えることになりますが、

テナント経営者にも家がありますが、その多くは賃貸レジかと思います。

彼らも、その額に不満を感じながらも

給付金を当てにしている部分も強く

 

今日延期されるであろう緊急事態宣言の休業要請の中、

ギリギリの精神状態を保っていられるのは、

正直、

この給付金を当てにしているからであり、この結果によっては、レジでも耐えられない入居者が今月でてくる可能性が十分考えられます。

 

レジは未だ無傷です的な発信は多いですが、

実は、

無傷なのは大家のお財布状況の話であり、

傷だらけの入居者の精神状態がギリギリ保たれているだけの可能性

について、危惧しています。

なので、

まずはレジへの第一波として、今月、上記のような入居者が出てくる可能性があると悲観的に考えています。

 

そして、レジでは、同時にこんな動きが出てきました。

 

3.住宅確保給付金申請者

私では、初めてのレジのコロナショックです。

この制度もネットで簡単に調べられるようになっています。

家賃の支払いが厳しくなった入居者さん(30代、単身女性)が申請をされました。

申請が受理されると、

最大で3か月(さらに更新延長2回で最長9か月間と認識しています)

行政から大家へ直接納付されます。

しかし、

その金額には、

世帯数

基準月収額

上限家賃額

が儲けられていて、必ずしも賃料の満額が補填されるわけではない点も要注意だと思います。

 

また、私の入居者の場合、

保証会社

が集金代行で入っています。

 

この場合、

行政からの入金

保証会社からの弁済

で二重に入金されるので、その交通整理を事前にしておく必要があります。

 

行政からの入金で不足する分を

誰が負担するのか?

ですが、

これも大家側としては一旦余分にお金が入ってくるのは安心材料だと思っています。

その上で、保証会社と協議し、不足分の負担を保証会社が負担するべく折り合いをつけたいと思っています

その分、

保証会社については、この住宅確保給付金は保証会社の負担軽減にまでは至らない可能性が高く、

今月あたりから本格的に保証会社破綻リスクについても注意が必要

だとも感じます。

 

また、保証会社を利用していない場合、事前に、行政からの入金額がいくらでいくら不足するのかについて、その不足分の回収方法について

入居者としっかり話し合いをしておく

ほうが良いのではないかと感じて居ます。

 

以上、現状報告でした。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

あと、10万円の給付金、外国人やホームレスも含め、全員に支給されるとのうわさを聞きました。

また、

お金目当てのNPO法人も出てくるのでしょうね(泣)