こんにちは

 

「既存不適格」物件

ご存知の方が多いと思いますが

これは

簡単に言うと、

「法令等が改正されることによって生じる問題」で、

新築された時点では法令等の規定を満たしていたのですが、

法令の改正等によって既存不適格となってしまった建物です。

 

よく間違えられますが、

この「既存不適格建築物」の場合は

建築基準法や施行令とかの規定に適合しない部分があっても、

『違法建築』ではありません。

（※将来建て替える場合は、違法な部分を是正する必要はあります）

 

『既存不適格建築物』と『違法建築物』は違います。

 

 

この既存不適格建築物となってしまった建物のデメリットは

法令の規定を満たしていないので

購入する場合、融資などがつかないことが多いです。

メリットとしては安値に陥っているので相場より安くなります。

 

 

今回、私に来た依頼は

既存不適格建築物を

現行の法令等に適合した遵法性を持たせるというものです。

 

そこで、

この物件を徹底的に調査しました。

 

わかったことは！

この物件の抱えた問題は、

『容積率』を若干オーバーしているということ。

 

総戸数も程々に多い、

RC造の一棟賃貸マンションで、

オーバーする面積は延べ床面積に対して軽微なものでした。

 

この物件に遵法性を持たせるためには

オーバーした容積部分をクリアにしなくてはなりません。

 

そこで、

『ウルトラC』的な裏技！

 

それは、

偶然にも一つだけ空室だった貸事務所スペース

↓

このスペースに

容積算入の際に『床面積に算入されない部屋』をつくることです。

（※当然、可能か否かの行政への相談は予め行っています）

 

容積に算入されない部屋⁈

「そんなのあるの？」とお思いでしょうが、

 

あるのです。

 

このマンションのために設ける『備蓄倉庫』です。

 

備蓄倉庫にすることで

容積率を算定する際に延べ面積に算入しなくて良くなります。

 

（平成24年に改正された法令です。）

 

 

これから始まる工事としては

一部大掛かりな施行もありますが、

これで、

また一つ、

価値を失いかけていた物件を蘇らせることができました。

 

今回は、

一級建築士をはじめとする建築の専門家と

行政への確認などを実施しています。

 

このような物件が

全て遵法性を確保できるということを示すものではありません。