こんにちはサラリーマン大家の脇太です。

ここ最近で証券会社の取引口座開設が爆発的に増えてるという話を聞きます。これはコロナで株を買っている人が多い見たいですね！

ということで僕も初めての株をやってみることにしましたｗ

(自社株すら買ったことないのに。。。ｗ)

その手法は。。。無限塩漬け！

ちょっと意味不明ですねｗ

初心者なので、まだ詳しく説明できないです(爆)

高利回り物件を現地確認

仲の良い仲介会社から高積算＆高利回りの面白い物件出てきましたよ！

と連絡があったので確認しに行ってきました。

物件概要は鉄骨の築24年。

売値9500万。

利回り15%。

部屋数32部屋。

(単身用とファミリータイプの混合)

こんな感じの物件でした。

現地の管理会社確認したところ空室になっても客付けは問題なく出来そうだったので、面白いと思い現地確認をしに行って物件も確認したところ、若干手をかけるポイントはあるものの得られるCFはでかくなる物件だなと思いました。

融資に関しても20年~25年の目安ででる銀行があるため、自己資金は若干必要になるもののCFが月50万以上でそうなのである意味魅力的でしたｗ

高積算すぎると諸経費高い

意外と落とし穴だなって思うのが評価が高い物件の購入です。

今回の物件は評価額で１億5000万ある物件なんです。

それが9500万の状態になってました。

そうすると、諸経費がどうなるかというと。。

 

仲介手数320万（これはしかたない）

土地・建物移転登記費194万

抵当権設定登記費39万

金融機関諸経費100万

取得税（建物）175万

取得税（土地）72万

固定資産税（日割り）85万

火災保険（火災５年地震５年）120万

印紙代３万

 

トータル1108万！

 

高っ！

 

移転登記費194万ってｗ

 

そうなんです。。実際には１億5000万の評価の物件なので諸々の費用が高くなるんです。。

RCなら未だしも話は飲み込めたかも知れないですが、鉄骨なので諸経費で1000万オーバーならちょっとヤダなって思ったのが正直な感想でした。

 

CFは魅力的だったので

今の僕の状況でいうと何が何でも物件が欲しいというわけではないです。一方で好立地物件を増やしていこうとは思っています。

 

もちろん高利回りなので好立地とはなりませんが、客付けは問題なくできそうな導線が引ける物件でした。

なので手離れ感も含めてキャッシュマシーン物件としては優秀だなって思ったので、売主の残債を営業（完全に僕の味方に付いてくれていますｗ）に確認してみると6500万がリアルな残債ということが分かりました。

指値で現実可能なのが8500万の価格ぐらいまでという見立ても立ったのですが、ここは今の情勢も考えて5000万なら即買いするという指値をし、しれーっと売主に会話する中で大幅ディスカウントの緩みが見えたら僕の話をしてほしいと伝えておきました。

 

評価額が高い物件を安く買えるとなっても諸経費はかなり高くなるんだと学びました。

資金準備を購入金額想定だけでしているとダメですね。。。

今まで4000万～8000万の規模で9棟まで増やしてきたので、この登記にかかる金額がでかくビビりましたｗ

安く買うにもいろいろとお金がかかりそうです。

 

本日も最後までコラムを読んで頂きありがとうございます。