こんにちは。サラリーマン大家の脇太です。

いや、

自粛期間中にデブってしまったデブ大家ですｗ

なんとか肉体改善しなきゃいけないので暴飲暴食をさけて食事をコントロールしなきゃいけないですね。。。汗

食事を制限するのマジで苦手です。。。

唐揚げ・焼肉・米・ふりかけ・漬物・チキン南蛮・カツカレー大好き！

あと大量のマヨネーズ（笑）

不動産を買う時のシュミレーションって

物件を買う時のシュミレーションって家賃が必ず下落するものとして毎年１％ずつ下がるシュミレーションが多いですよね。

僕も家賃は下がるものとして考えた上で物件を購入してきました。

 

まあシュミレーションなので毎年１％下がるというより10年で10％ぐらいは家賃が下がる覚悟を持っておいた方が良いという意味合いかも知れませんね。

 

そんな感じで８年間、新築から築古までやってきた中での家賃が実際にどうなったのかを、お話したいと思います。

 

保有物件の１部屋あたり家賃変化

棟数　　購入時　家賃変化

１棟目　築古　家賃９万→９万（売却済み）

２棟目　築浅　家賃５万→4.8万

３棟目　新築　家賃６万→5.5万

４棟目　築古　家賃5.1万→5.3万

５棟目　新築　家賃5.2万→5.5万

６棟目　築古　家賃6.1万→6.1万

７棟目　新築　家賃５万→5.3万

８棟目　新築　家賃5.1万→5.3万

９棟目　新築　家賃5.1万→5.3万

10棟目　築古　家賃3.8万→4.9万

とこんな感じでした。

新築からやり始めて家賃下落しているのは３棟目の物件が大きなダメージを受けている感じです。（最も部屋数が少ない物件で助かった）

 

まあ、この物件は今なら絶対に買わない物件ですｗ

その他の新築は家賃がずっと上がり続けている状況です。

築古も全体的に購入時より家賃が上がってきて下がる気配が今のところ無いです。

この感じからみると築古は家賃変動はそこまで無く、新築は新築プレミアムが剥がれる割合が始め10年以内に起こるという感じですね。

家賃１％ずつ下がる物件はダメ

結論的にいうと、いろんな新築をやってみて思うのですが新築でも家賃って上がるんですよね。

新築の家賃がアッパーなのは、ほんとに相場よりあからさまに高いプレミアムが乗っかかりすぎている状態です。

築古でも相場に対しての付加価値が価格に反映しても違和感のないバリューアップができるかどうかで変わってきます。

なのでシュミレーションは目安ですが、毎年１％下がる物件はそもそも購入しちゃダメなのかも知れないですね！

 

本日も最後まで読んで頂きありがとうございます。