前回の反省
前回のコラム「大津カイジの進撃のGW」では、夜逃げ物件への対応や銀行融資などなどの動きを紹介しました。
最近の長期連休はフルに仕事出来ていないことが多く、早くサラリーマンを退職したいといっているのに行動出来ていないのは良くないと思ってました。
しかし、今年のGWはかなり攻めた過ごし方が出来、満足です。
次回のお盆の長期連休はサラリーマン最後の連休になるはずですので、さらに攻めたいです。
長期連休前にゴミ屋敷を仕込むのが鉄板です‼
では本題に入ります。
以前紹介した大津駅徒歩10分の110万円で購入したボロ家の進捗状況を紹介したいと思います。
特に私は土木童貞ですので、掘削した駐車場建設をメインに紹介します。
購入時の状態
改めて紹介します。
とてもではないけどそのまま住める状態ではありません。
雨漏り大量、ゴミ大量、シロアリで床抜けという感じです。
こんな感じでした汗(以前も紹介済みです)
基本的に安い戸建はすぐに売れます。
そのため、基本的に1番先に情報をもらった方が購入するケースが多いです。
実際購入した物件を振り返ってもほとんどが一番手です。
しかし、この物件は6番手ぐらいらしいです。
数名の投資家が誰も買いませんでした。
ボロボロだから300万ぐらいでという話でしたが、皆さんヤバいと思って買い付けは入りません。指値すらなかったそうです。
お手伝いに来て頂いた方にも内見されてた方がいて、「ここ買ったん」と驚かれました。
私は買ってしまいましたので、逃げ道はありません。
やるしかないのです。
3月末に決済してからいまの状況を報告いたします。
ゴミ処分
まずはゴミ処分です。
かなり大変でした汗
また当初の想定を大きく上回る費用が掛かりました泣
3トントラック 4回 167,200円
軽トラ 18回 261,000円 ※単価は都度内容に応じて相談
合計428,000円
当初は30万円を見込んでいました。見込みの甘さもありますが、追加の要因は平屋と擁壁の解体後のコンクリートガラの処分で8万円掛かりましたので、それが主要因です。
※当初は解体までやる予定はなかった。
駐車場建設
写真を添付します。
当初は右のコンクリートブロックを潰して、駐車場建設しようと思ってましたが、甘かったです。
ブロックを潰して駐車場建設の場合は、93万円です。
もともとコンクリートハンマーではつり少し掘るぐらいで30万強ぐらいで出来ると思ってたのでかなりあまかったです泣
ここまでかかるなら、コンクリートブロックは残して、駐輪場とかになるので残す方向にしました。
そこで、左の平屋を潰して、駐車場建設をすることとします。
その際の見積は117万円です‼
このままでは話になりません。
少しでも削減する必要があります。
そこで、平屋の解体(25万円)と正面の擁壁解体(12.3万円)は、こちらで手配し、養生(3.8万円)を削減を狙います。
土砂の処分16.9万円もやりたかったですが、現実的に難しく諦めました汗
平屋の解体は職人経験がある大家さんなどにお手伝い頂きモルタルと屋根の一部だけを残して解体しました。
少し残りましたが、倒壊の危険があり危ない&入居者の職人さんが暇で仕事がないとのことで、やってもらいました。
残りのモルタルと屋根の一部、基礎のコンクリートと擁壁をコンクリートハンマーでのはつりを6.5万円でお願いしました。
(その分家賃を免除して、コロナ融資を受け・・・・)
もともと平屋は増築部分ですが、基礎がそこそこ深かったです。
確認したら基礎のコンクリートが残っていたので、手直しをさせました。
やり直しさせたら、これの3倍ぐらいのコンクリートが地中に埋まってました汗
なんとか綺麗になりました。
コンクリートが残っていると、残土が土としてではなく、産廃扱いで処分費用がかなり増えてしまいますので、確実に実施する必要があります。
依頼内容がはつりだけで、ガラの処分は私の所掌だったので、ガラの処分で丸2日掛かり大変でした汗
もし、解体を依頼される方は、基礎のコンクリートまでも依頼すること&実施確認は必須かと思います。
作業自体はコンクリートハンマーでやるだけなので、疲れますが難しくはないです。
コンクリートハンマーは中古で25000円しました。
そこから駐車場建設へ入ります。
駐車場完成
先に写真を載せます。
無事、完成しました。
私のレクサス(25万円軽自動車)は余裕で駐車できます。
しかし、駐車は切り替えしが必要です汗
慣れたら1回で出来るかもですが。。
ただ、2つ失敗したと思いました。
1つ目が掘り込みの甘さです。
奥の擁壁の厚みが40㎝ほどあります汗 基礎が残っていたからとか業者が言っておりましたが、あと20㎝は奥まで掘ってもらうべきでした。
長い車ははみ出すので止められません汗
いつもの職人さんは昔現場監督経験があり、もっと攻めても大丈夫だろと教えてもらいました。最悪、その職人さんが多少ならジャッキでイケるとのことでした。
実はジャッキは去年傾いた家を直した時に買いましたので、2つあります。
2つ目が階段横の壁です。
こちらも飛び出している部分をコンクリートハンマー破壊したら、さらに駐車しやすくなったと思います。もともとクラックがありましたので、そこを全部壊せば良かったです。
この2点が反省点で、次回以降に活かしたいです。
駐車場建設の費用
合計99.5万円とほぼ100万円です。
内訳は土の状態からの堀込み&擁壁建設で85万円、解体残り作業6.5万円、ガラ処分8万円です。
一番高い土木工事を当初の117万円から85万円と平屋の解体&擁壁解体分などで安くなりましたが、追加で土間へのコンクリート打ち&処分費用(木の根が深い、ガラがまだ残っていた)などで約10万円が追加となりました。
近隣の駐車場が11000円(税込)~となっており、駐車代金から計算すると今回の駐車場建設は利回り11%+α(家の前なので)です。
物件自体の競争力も上がりましたので、まあいいかなとは思ってます。
今後はさらに勉強していきたいです。
その他作業内容
・塗装
駐車場建設の写真でもわかると思いますが、GW中にコンクリートブロックを塗りました。
before
after
あとは室内の階段も塗ろうかなと思ってますが、ほぼ完了です。
・平屋解体後の補修(屋根&壁)
完了しました‼
ホームセンター「コーマン」で大量にサイディングや瓦用の土を購入し、瓦は瓦屋で購入するなどの支給して対応しました。
買い物分の工数削減し、コストダウンに成功してます。10万弱で出来る見込みです。窓枠と窓はもともとのものを流用です。
写真は忘れました。
・設備
キッチン、トイレ、洗面化粧台、給湯器、モニターフォン、ガスコンロ、乾太君(ガス衣類乾燥機 理由は今後のコラムで紹介)などを導入します。
プロパンガスへ切り替えますがどこまでサービスで出来るのか、交渉は継続中です。
・内装
床張りは1部屋を除いて終わりました。
あとは1室だけ和室→洋室の部屋の下地です。
あとはクロスを貼れる形です。
・ゴミ
少しづつたまってきており、現在、軽トラ1回分強あります。
まだ出ると思いますので、まとめて処分したいです。
上記の状況で、5月中の設備以外の完了を目標としております。
6月前半~は貸せる状態を目指してます。
まとめ
かなりやばい状況の家でしたが、予算はオーバーしながらも着々と進んでいます。
4月前半は大量のゴミのいくら予算が掛かるのか不明な状況でのかストレスがある中夜逃げ発生などで死にそうでしたが、ゴールが見えてきたので精神状態が改善してきました。
多くの方にお手伝いに頂いたおかげでかなりの作業が進みました。
合計12名の方にお手伝い頂き、複数回来て頂いた方も多く大変ありがたかったです。
緊急事態宣言が解除されていれば、Twitterやグループラインの告知で内覧会を開催(お手伝いに来た方無料&ご飯おごり、その他は有料にしてご飯資金を回収する)を考えてますw
またこの家は特殊な活用を考えてます‼
その圧倒的且つ悪魔的活用法は
近日紹介します。
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