前回の反省

前回のコラム「コンビニFCとボロ戸建再生」では、コンビニFCもボロ戸建再生も労働力投入に頼らないと成立しないビジネスモデルであると紹介しました。

45組は体を張る(前回のコラムは色々頑張りました)のが基本中の基本ですが、お久しぶりに復帰されたバカ息子さんからのコメントが重要だと思いました。

 

「同じく汗を流すにしても、自分の作った仕組みなのか、他人の仕組みに乗っかるのかで大きく違う」

とのご意見です!

 

おっしゃる通りで、労働力投入して、その先があるのかを考えることが大事だと思ってます。

私の所有する戸建も再生して客付けしたら、後は家賃が入ってくるだけで、某ネットワークと同じく権利収入です。

※伏線は回収されます。

 

しかし、

現実はそんなことはありません!!

 

4月14日のコラムで紹介したように夜逃げが発生するなどの事態が発生しております。

今回はコロナ禍での私の周辺の不動産の事情と夜逃げ物件のその後について紹介します。

 

コロナ禍での不動産事情

あくまで私はドミナント大家なので滋賀県大津市の業者からのヒヤリング情報になります。

 

まず売買と賃貸で動きが異なります。

売買は、売りはあまり変わらないとのことです。売りたいというのは何かしらの事情があるでしょうし、それは変わらないようです。

 

しかし、コロナを原因とする売り物件という話はまだ出ていないとのことでした。

これから住宅ローン滞納者などで任意売買も増えていくと思いますが、売りに出るまでにはもう少し時間が必要なのかなと感じています。

 

一方で買いは、実需がかなり減っているとのことです。

不動産仲介からは私たちのような投資家は、まだまだ旺盛と伺いました。

周囲の投資家にも買い控えは起きていないように感じます。

個人的な見解として、レジであれば問題ないと考える投資家は多いのかなとおも思いますが、融資がコロナ一色となり、融資面ではやりにくい気がします。

そうなると現金で買える低価格の戸建や区分を探す方は増えると思ってます。

 

実は私も先週2件買付を入れたりと攻めてます。

1件目は非公開の1番手と激熱でしたが、価格が合わずでした。

2件目は2戸で380万円という特殊な戸建です。一番手を逃してしまい、300万で買付が入りました。2番手で380万満額で買付いれましたが、1番手が買い上がりで逃しました。実はほんとは1番手取れたはずでしたが、私はOKなのに仲介の都合が合わず、同じ会社の別の仲介経由で決まってしまったのです。

激おこです。

 

一方で賃貸はどうかというと、4月はかなり落ち込み、引っ越しを考える方はかなり減っており厳しい状況です。しかし、5月からは回復基調にあるとのことです。

 

またコロナ禍で同棲需要が増えているとのことです。

近い距離に住んでいてもなかなか会うことが出来ない中、同棲しようとなりやすいそうです。

以前も震災婚などがありましたが、今回のコロナ禍での危機を乗り越えて同棲・結婚をするカップルが多いようです。

私には無縁ですので、コロナが落ち着いたら、読者様に合コン呼んでいただきたいです。

しかし、全体的には5月からは回復したとはいえ例年よりも少ないようです。

 

そんな厳しい情勢の中、私の夜逃げ物件のその後を紹介します。

 

夜逃げ物件の原状回復

以前も紹介しましたが、

まず写真を紹介します。

 

超ゴミ屋敷です。

ゴミは軽トラック4台分で5万でいけました。

しかし、問題はクロスとキッチンです。

猫を無断で2匹飼い&室内でのたばこです。

匂いが強烈です。しかもゲージを残して消えましたので最悪です。

 

そのため、クロスはすべて張り替え、畳12枚もすべて廃棄となりました汗

またキッチン、洗面化粧台、トイレも汚れがひどく交換をし、ガラス2枚の交換(1万円)も上乗せされます泣

間取りは3DKで2階は和室でしたが、すべて洋室(CF)にし、設備なども導入することでだいぶバリューアップは出来なのかなと思います。

 

その結果、60万円掛かりました泣 

 

圧倒的あべしです。

 

収支状況

この物件は2017年9月に200万円で購入しております。

なんと融資条件は168万円4.9%と私の所有する物件で最悪(金利が高い上に頭金2割)となってます泣

諸費用とリフォームで85万円を投資しました。

 

1人目は、未婚の40代のカップルでした。

家賃4.9万円で7カ月入居し、夜逃げしました。

原状回復は業者を呼ばずに掃除だけで済み被害は軽微でしたが、滞納分と違約金で30万円を違約金などを回収してます。

合計約59万円を得ています。実家がうなぎ屋で突撃回収したとこです。 

 

2人目が30代のシングルマザーです。

こちらも家賃4.9万円で1年10カ月入居し、今回夜逃げしました。

原状回復は先述の通り60万円であり、ダメージが甚大です。

回収した賃料は98万円です。

正直運営費を考慮すると大損です。

 

なお現在神奈川県小田原市へ逃走しています。

(大津シークレットサービス調査 極悪〇んぽより)

 

残念なことに、ジュニアさんのアパートではないようです。

愛人料として、ジュニアさんから原状回復費を回収プランを考えてました。

 

運営費は、年間金利8.2万円+固定資産税2万円+火災保険1.5万円で

合計11.7万円です。

 

収支を計算すると

合計投資額 345万円

(物件200万円、購入時諸費用リフォーム85万円、今回の原状回復60万円)

 

回収  157万円(1人目58万円、2人目98万円)

運営費 約32万円(33カ月分の火災保険と固定資産税、途中の修繕はなし)

 

したがって、この物件の未回収金額は220万円です。

 

いままで夜逃げは3回発生してますが、そのうち2回がこの物件とかなりいわくつきです。

融資条件もかなり悪く、私が一番失敗している物件です。

 

夜逃げ物件のその後

現在はまだ工事中で今週完成予定です。

キッチンなどの部材の入荷が遅れており遅くなりました。

 

なんとまだ未完成ですが、内見がすでに3組ありました。

2組が安定のジモティー経由です。

 

譲渡型賃貸プラン(1月24日のコラム参照)で500万円で売り抜けようと考えておりました(相場的には400前後と想定)。

 

2組ともに好感触でしたが、リフォームが終わってからまた見に来て決定したいとのことで保留でした。

1組の方はわざわざ手土産までご持参してくださるなど、ヤバい奴が多いジモティー経由とは思えない方でした。

 

2組目のオーナー内見が終わりかける時に、いきなり不動産仲介経由で3人組目に若いカップルが来ました。(私の戸建は連絡なしでいつでも内見OKにしてます)

 

仲介が他の方も来ているので、早く決めないとヤバいですよと煽って下さり、無事申し込み頂きました。うまくバッティングしたのでラッキーです。

 

オーナー内見の方がその場で色々答えられる&安心感があるので決まりやすいのかなと思ってます。

 

クーラーが欲しいと言われましたが、この物件は人気

(ほんとは立地がいまいちで激戦区で苦戦が必至)

なので、クーラーは付けていない。クーラーをつける物件は人気がない物件だからおすすめ出来ないという謎理論で押切ました。

一応、クーラー分の家賃増額で1台+2千円、2台3千円で対応するとも伝えました。

2台3千円で話がまとまりました。設置費は職人さんにやってもらうので、1台4.5万円程度で出来るのかなと思ってます(現在、諸事情で合計7台買うので、安いルートを調査中でまたいい方法があれば紹介します)。

 

入居理由

申し込みいただいたカップルは、お互いに派遣社員です。

コロナ禍を契機に同棲をしたいと思われたそうで、ビックウェーブに乗っかった入居となりました。

 

2人暮らしには十分な間取り(3DK)、駐車場有、ペット可(猫1匹、礼金1カ月で対応)という条件にヒットし、その中で49000円(エアコン3千円除く)で内装がかなり綺麗ということで決まりました。

 

もう少し家賃取れたかもしれませんが、戸建供給がかなり多く、激戦区なのですんなり決まって良かったです!

 

個人的な見解として、いまの時期の戸建賃貸は決まりやすい気がしてます。

3密を避けるには郊外の戸建がいいという風に考える方が増えている、今後の見通しが不安定だから賃料を押さえたいという傾向が強くなっているのではと考えており、築古だけどもリフォームに投資している戸建の客付けには追い風なのかなというイメージです。

 

小西建託、闘犬コーポレーション、積木ハウスといったハウスメーカーを探してた方が、築年数を妥協して、そこそこ綺麗な戸建を選ぶというパターンは、もともと戸建客付けの王道です。このパターンがさらに加速している気がしています。

 

実は今回も、客付け会社は小西建託です。当初は小西物件を探していましたが、思っていたよりも家賃が高く初期費用も抑えたいとのことで、営業マンが元付会社がレインズに載せている私の戸建を見つけて提案頂いたそうです。

なお私の方の元付はいつもお願いしている賃貸屋さんでADは1カ月で、今回は一般で2社にお願いしていたうちの1社です。

 

まとめ

おかげさまで早期客付けが出来てほっとしております。

しかし、原状回復で60万円と多額の投資となり、あべしです!

 

前回は大津セーフティー(つまり保証会社なし、NSということ)でしたが、今回は本物の日〇セーフティーですので多少は安心です。

 

次の方には、30年ぐらい住んで欲しいと思ってます!

 

では最後にオーナー内見での一コマを紹介します。

 

大津「お仕事は何されてるんですか?」

 

入居者カップル

ア〇ウェイです、2人でやってます」

※有名なネットワークビジネスです。

 

入居希望する物件の大家の前で、それを言う神経がヤバいです。

 

フォローすると私もたまに何の仕事をしていると聞かれて、不動産と答えることがあります。

それは世間的にはサラリーマンでも、自分の中では本業が不動産だと思って取り組んでいるからです。

 

そのカップルは世間的には派遣ですが、心の中の本業はア〇ウェイなんです!

 

つまり私と一緒です。

 

勧誘されたら報告したいと思います(ネタ的におもろいから勧誘されたい)

 

この物件は夜逃げ2回発生してますが、

2度あることは3度

あるかもしれません・・・