こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

前回のコラム

この物件買って大丈夫か?不動産の因縁を感じる好例!!

では、

過去に普通に再建築可能物件として取引されたと推測できる物件が売りに出されて

始めて、

再建築はかなり難しい

という事実が判明しているかもしれない物件の例を紹介しました。

 

そして、前回は

・43条但し書き道路

・私道持ち分無し

・囲繞地物件

のあたりだけに着目していただき、

素人が買うべきでない代物の見分け方

として、

公図で必ず公道までの出口をなぞる事

の大切さを確認しました。

 

今回は、

不動産に付きまとう怨念!問題は『人』にあり!!

というタイトルで、100%再建築不可であるとは言えない、利回りの高い物件だけど、

僕が絶対に手を出さない理由

について、事実と推測を元に、

『怨念』をテーマにして認めたいと思います。

 

構成は、

0.本件の相隣関係

1.本件の怨念部分について

2.私有地につき侵入禁止

3.人は急には止まれない!?笑

4.怨念は『人』にあり!

5.最後に

以上で書いて参ります。

 

0.本件の相隣関係

※前回コラムで利用した公図

 

まずは、本件の相隣関係を簡単に書いておきます。

対象不動産①

エリア:神奈川県有数の人気エリア

駅徒歩:10分

構 造:重量鉄骨造

階 層:4階建て

築年数:築25年

金 額:6,000万円

利回り:10%

前回のコラムで何件か質問がありましたが、

このエリアはかなり人気地につき、

売出利回りがかなり高いことから、売主も仲介も、売りづらい物件である事実について、今は認識していることが想像できます。

そして、

購入時の金額も同額程度と推察することから、おそらく、売買としては、問題点に対して、幾分かの説明が売主に対してあったであろうことも推測できます。

従って、

問題を抱えている物件

であることが確定的です。汗

 

隣地②③⑤⑥

普通の戸建

この4件が主に通路部分に敷地を空地として提供して建築可能となっており、このうちの1件は直近で新築されてもいます。

 

怨念隣地④

アパートが建築されています。

読者の方へアドバイスできるとすると、

こういった戸建住宅地に集合住宅がポツンと建っている場合、

分筆時に、

そこが最も不動産に関する知識の高い人間が所有していた可能性が高く

所謂、当時の親玉的な存在であることも多いです。

本件では、

①と④が該当

しますが、

親玉はどっちだったか?

一目瞭然ですね。。。汗

 

ただし!

こういった物件の歴史を推測するにあたって、

大切なのは、

謄本で所有者の変遷を追いかける事

だと思っています。

 

ちなみに、本件では、下記が謄本から推測されます。

①:相続人⇒今回の売主

④:相続人⇒新所有者

④の所有者も変わっていて、当時の親玉的存在の人間の関係者ではない可能性が高い。

つまり、

うまくいくのであれば、

怨念は払拭出来る可能性がある

状態とも言えます。

 

ただし、

②③⑤⑥の所有者は、特に売買による変化がある感じではなさそうでした。。。

しかし!

不動産の怨念

決して!

1件だけとは限りません!

 

 1.本件の怨念部分について

まず間違いなく言える怨念は、公図でも簡単に確認が出来た、

④の出っ張り部分

でしょう。

①と④の当時の力関係なるものが垣間見えます。

 

しかし、

前回のコラムにwkwkさんがコメントくれましたが、

これくらいの怨念は、昔の乱開発でも十分起き得ます。無知な被相続人が、地元の不動産屋や税理士、司法書士に相談し急ぎ分筆されたものだったり。

なので、この出っ張りが怨念そのものであるというわけではなく、

その出っ張りを含めた、

①④のこれまでの相隣関係

が本件の怨念の有無を決定づけます。

 

それを判別するには、公図だけでは分かりません

 

だから!

不動産を購入するには、

現地確認が絶対に必要

だと思っています。

 

不動産投資ブームでは、遠隔地の物件をアマゾンでポチるかの如く、

見ないで購入した人

も多かったと思いますが、私からすれば、その行為は自殺行為にすら感じます。

 

不動産の価値は、

私の尊敬する花山薫(漫画のキャラですw)先生に言わせると、

土地の価値×建物の価値×相隣関係

です。

どれだけ価値のある物件も相隣関係が-(マイナス)であれば、

クソ物件

と化します。

 

隣人に変人がいたら?

隣人がヤ〇ザだったら?

また、

隣人と険悪状況だったら?

 

本件で、①には明るい未来が見えません。。。泣

 

2.私有地につき侵入禁止

前章では、

現地確認しましょう!!!笑

と結論付けました。

では、実際現地確認にいったら・・・

 

 

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

※画像は看板の例です。

 

こんな看板を見かけたことありませんか?

 

これが物件の現地調査で確認出来た場合は、

要注意

です!

 

私は、調査の時は、この看板に臆することなく突撃します。

すると、結構な確率で、その看板の理由が分かりますw

 

私の時も近隣の人が話かけてくれました。

3.人は急には止まれない!?笑

最初は、若干怒り気味というか注意する感じで、私に、

「ここは私有地だからはいっちゃダメだよ。」

と話しかけてきました。

 

皆さん、ここで退散するようでは、お宝物件を購入するなんて

夢のまた夢!

です。笑

 

ここは、完全ド素人の善人の振りをして(私は善人のつもりですがw)

 

「ええ!知りませんでした!!!なんでですか?

と聞きましょう。

<注>現地での判断を間違えて、雷おじさんなのに、ふざけると切れられますので、しっかり相対取引してください。笑

 

私の場合、この方がご丁寧に、

『怨念』

について教えてくれました。

 

話始めると、止まりませんw

 

・ここは①④以外所有者は昔馴染み

・④の2代目は不動産屋で怖い人

・④には色々嫌がらせされた

・最近やっと裁判の決着がついた(通路の通行許可について)

・④の所有者も変わった

・①の所有者も変わった

・けど見たこともない

そして、そして、

・①は再建築できない

とまできっちり教えてくれました。苦笑

当事者でない素人の方が、そこまで把握しているということは・・・ですよね。

4.怨念は『人』にあり!

こ、こんな状況下の中、単なる善良な市民の投資家がこの①を購入したとして、仮に④も所有者変っているし、何とか出っ張り部分を買い取れたとして、

この、通路の掘削承諾が取れるのでしょうか???汗

また、

前回のコラムにバカ息子さんがコメントくれましたが、第三者継承の条項付き承諾書でも永久に有効なものではありません。

 

何より、④の新しい所有者も、元の所有者が築き上げた『怨念』に悩まされているでしょうし、①も然りかも知れません。

 

怨念は『人』についてくる

ものですから。。。

 

5.最後に

いかがでしたでしょうか。

本件の教訓は、

怨念は必ず物件のみにあるわけではない

ということ。

戸建てが立ち並ぶところに

ポツンとアパマンが建つ場合には『怨念』にご注意

ということでしょうか。

例えば、

私が過去に購入した物件で、回りは低層の建物ばかりなのに、ポツンと高層構造物が建てられている物件があります。

私はこの物件の契約をする前に、物件周辺を

あえて

ウロチョロし相隣関係調査

をしました。

結果、関係が全く問題ないことが判明し、今でも、仲良くさせてもらっていますし、当時の経緯まで事前に知ることも出来ました。元売主が買った金額や売り出した金額までわかりましたw

本件で、

現地確認が不動産購入の基本中の基本

であることがお伝えできていれば幸いですし、

調査するのは決して対象不動産だけではない!

と強く思っています。

 

なので、現地確認もろくにせずに購入してからヤバいと分かって泣きつかれても俺は知らん!と言いたいです。笑

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

次回は、お待たせしました!購入シリーズを始めます。

タイトルは『過去最高の物件を今買える理由!!』

なかなかキャッチーなタイトルですね。汗