こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

購入シリーズ

 

21日18時に楽待の動画記事で先に発信することが決まっていたので、後追いになってしまい申し訳ありません。

 

お待たせしました。汗

4月に契約したのですが、非常に大きな物件で融資が付くか心配もあるし、目立つ物件でもあるので、物件特定されるのも怖いし、

こんな時期に買うことに関する批判者

もいるのでコラム自書くか迷った部分があったのですが、書かないことや事実を曲げることは、

自分の主義に反する

ので、これまで通り、出来る限り詳細を記していこうと思います。

 

尚、今回は、規模も大きいので、読者にとって参考になる部分とならない部分が極端に分かれますので、

・コロナショック

・緊急事態宣言下

・下げ相場

など今後も再現性がある部分に注目したり、いつも通り、やりとりの内容などを記したり、

・着目した点

・交渉の経緯

・融資情勢の実態

を共有したいと考えております。

 

構成は、

1.物件との出会いとの背景

2.表面利回り8%は買えない?

3.現地確認から資料請求

4.物件スペックと考察

5.売主業者物件での売出価格

6.コロナの影響

7.相対取引の妙はどこにあるか

8.相手がピラミッドのどこか?

9.事業計画

10.新しい試み

以上で書いて参ります。

 

尚、長くなりそうなので、何回かに分けての投稿となりますことご容赦下さい。

 

1.物件との出会いとの背景

2018年2月に物件を売却し、

その

売却益を繰り延べるべく

※事業用不動産の買換え特例

買換え案件を去年からずっと探している状況が続いています。

私の場合、持ち分50%ずつの共有名義の物件を23,000万円で売却したので、目線としては、11,500万円以上の物件を探してきました。

そして、今年の2月に妻名義の1件の買換えは完了したところでしたが、義父名義の買換えは、

相続の観点も絡む為、

・相続時の簿価のシミュ

・物件単体での収益性

・運営時の所得税圧縮策

・そもそもの資産性

あれもこれも考えると、

本当に見合う物件が見つかりません!泣

そこで、

本意ではありませんが、

①すんなり譲渡税を納める

       か

②物件額を上げて調整する

方法を考えるようになりました。

 

ただ売却で成功するということは、大体が、高騰相場での売却を意味していると思いますが、

それは、別の観点で言えば、

近い将来において不況が来る恐れもある

わけです。

 

※以前のコラムで使ったグラフです。売却物件はグラフのです。

 

ここの読者ならば、これまでの歴史をご存知だと思います。

市況は上がれば下がり下がれば上がる

 

私は、

買換え案件が少しでも条件良く買える可能性を高めるために、売却物件の売却は出来る限り頂点から下がり目で売りたかったので、物件③よりもずいぶん売却時期を我慢しました。

そのおかげで、勿論、コロナは偶然ではありますが、2019年には不動産の市況に下げ圧力がかかりはじめ、何とか買換えを成就出来そうな雰囲気はあります。

ただ、

不況が来るということは必然的に現金保有率は保持しておきたいと考えていた!

感じでした。

 

なので、やっぱり、買い替え特例を使って税金の繰延べはしたいと強く思っていましたし、

・相続

・再建築

を絡め、

そして

・投資額を上げれば

繰延べた税金分の圧縮記帳も将来では上手く対処できそうだということも勉強する中で何となく見えてきた感じでした。

 

そんな感じで、義父名義の買換え物件は、当初掲げた11,500万円程度の物件よりも金額を上げて検討もしていました。(勿論、検索としては、1億未満でも構わないから上で掲げた条件に見合う優良物件であることが大前提ではありました)

 

また、コロナショックにより、市場全体が下落するのは、まだまだ先だとしても、経験上、

相対取引においては

こういった市況の潮目に置いてもお宝物件が買えることもあると思ってもいたので、買換え案件とは別に、通常の購入物件の検索にもアンテナを3月くらいから貼り始めていました。

 

結果、

買換え案件で

1億~2.5億

業者の投げ売り案件を踏まえ

 

通常購入案件で

3億以上

金額が張れば張るほど相対取引の妙が大きくなるから

 

こんな感じで探していました。

 

3月には、

購入は出来ませんでしたが、大型案件で融資内諾も事前に取得して万全の体制でした。

 

2.表面利回り8%は買えない?

エリアによるので、都内の立地の良い物件などはまた別の話になりますが、皆さんは表面利回り8%で売りに出ている物件は買えますか?

私のデビューコラムで発表した利回り7%の物件は、大幅に指値をして購入し、あれやこれやと利回りUPの努力をし、利回り9%で回すことを目指したものでした。購入から2年以上が経過し、これまでで最長の返済期間である30年のオーバーローンを組みましたが、それでも残債利回りは9%を超えました。3年後には残債利回り10%になります。

その時点で、累積CFも4,000万円弱になりますから、

■駅歩5分

■築23年

■RC

の物件を

利回り12%

で取得できるのかという話になります。

 

当時は、

高騰相場の中でしたので、利回り7%で売りに出ている優良物件を利回り9%で回すことが目標としましたが、

今は、

その頃と比べると明らかに利回りが上がっていると実感します。

※ここで利回りが上がっていないと感じる方は、見ているエリアの問題か、見ている物件レベルの問題、もしくは情報の優劣どれかだと思いますので、しっかり自覚をする必要があると思います。

なので、

目下、私の一棟ものに対する購入目線は、

利回り8%で売りに出ている優良物件を10%以上で回すことが目標となります!

 

つまり、

利回り8%だと、物足りないから情報を取らないのではなく、

そのレベルの優良物件の中から

大幅指値を通せる物件

      か

利回りをUP出来る物件

のどちらか、もしくはその両方を攻める感じになっていました。

 

当たり前ですが、

売出し利回りが物足りなくともそれがお宝物件ではないとは限らないし、

むしろ、

売出し利回りが低い物件にこそお宝は眠っている

場合があるのだと思います。

 

3.現地確認から資料請求

情報が入り現地確認をしたのが、4月中旬。

つまり

緊急事態宣言後

でした。

 

家から比較的近いエリアではありますが、

三密を避けるべく

車で現地確認に行き、

駅徒歩を別に歩いて測り直しました!汗

そこまでする?

そこまでするんです!!!

 

みなさんは、こんな感覚ってお持ちでしょうか?

同じ地名、地区でも、

この交差点を過ぎるとヤバい!!

駅前でも、

西口は良いけど東口はヤバい!!

 

これは一朝一夕で養われるものではなく、私は仲介時代の経験がモロに活きたので判断できましたが、

それでも

実際に体感しないと分からない空気

があります。

 

例えば!

 

駅15分の物件があったとします。

しかし、

住民の動線は、単なる

駅⇒家15分

ではなく、

駅⇒買物施設5分⇒家10分

かも知れません。

また、ファミリータイプの物件で、

働く人は、

家⇒駅は徒歩でよいよい

駅⇒家はバスを利用

家に残る人は、

家⇒保育園⇒買物⇒家

を重要視するかも知れません。

 

また、

同じ区内でも、

駅力の強い人気エリア

     と

駅力の劣るエリア

で分かれることもあります。

 

このあたりの感覚が養われていないエリアの場合は、

・売買市場の感覚は地元売買仲介に

・賃貸市場の感覚は地元賃貸仲介に

ヒアリングすることで自身の感覚の答え合わせをすることが出来ます。

なので、私は業者にヒアリングして先入観を作ってしまう前に先に現地を歩いて感覚を得てからヒアリングをします。

本件では既にその感覚がかなり精度が高いエリアだったのですが、これはドミナントの強みだと経験して改めて強く実感しました。

 

現地確認の内容については、どんなことをするかは過去にも何度も書いているので割愛しますが、現地確認を経て、

売出利回と予想利回の乖離に気づき

購入するべく、資料請求をお願いしました。

 

売主は業者だったのですが、

★豆知識★

業者の中には、エンド客との直取引を毛嫌いする業者もいます。仲介手数料が浮くからとスケベ心抱いて直問い合わせした時点でジエンドになる場合があるのでお気をつけ下さい。

幸い、売主は仲介時代から知っている業者だったので、

直問い合わせはせずに、

信頼する仲介社長に取り纏めを一任

することを選択しました。

 

ここから

静かで長い

折衝が始まります。

 

緊急事態宣言が出た後の4月中旬を覚えていますでしょうか。

私は個人的に

業界を取り巻く時間と空間が止まっている感覚

を覚えました。

 

結局、5月21日現在ではコロナが収束したわけでもありませんが、横浜市でも人が物凄く増えています。

ウィズコロナ

です。

コメント欄では、ずっとウィズコロナを続けてきた私にコロナにかかってしまえば良いというような人間が発する言葉とは思えない言葉もいただきましたが、私は最初からずっとそのつもりで活動していたのですが、

人を雇用している会社では、

・時差出勤

・2チーム制出勤

・テレワーク勤務

などを取り入れ始めていたころでしたが、

不動産会社は体制が古い所が多いからか

うまく対応が出来ておらず、4月中旬からGWにかけての2週間くらい、

フリーズしている会社(笑

がありました。

 

お願いした仲介社長も変わらず活動されていましたが、売主の業者がまさに完全にフリーズしていました。。。

 

資料請求から1日経っても、仲介の元に資料が届かない。

催促の電話をしても、担当者が不在。出社したら折り返すと言われたのに、連絡がこない。再度連絡をしたら、引継ぎが出来ていないので、再度名刺を送ってくれとのこと。。。汗

名刺を送っても返事も資料も来ない。。。

 

や、やる気あんのか!!?(; ・`д・´)

 

普通なら、相手にされていないことも疑いますが、仲介社長も経験豊富な方。そんな感じではなく、本当に会社の機能がフリーズしているだけだと感じる。とのこと。汗

1週間くらいして、やっとそこそこ話の通じる人とつながったらしく、事の顛末を話したら、

「申込してもいないのに資料だけ送れと言われても」

 

と言われたそうです。

 

いや、いや、

資料見ないと申込出来ねえだろ!!汗

 

冗談ではなく実際にあったお話。

そして、これは、

ある種類の業者

の特徴的な点でもあります。

 

その種類とは???

 

今日はここまでになります。

 

もし解る人がいましたら、コメントでお知らせください!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

おそらくこのシリーズはかなり長くなりそうです。汗