こんばんは!地主の婿養子大家です。

 

購入シリーズ

 

今日は、【3日目】になります。

先に結論を書くと、

不動産業者は不動産のプロなのか?

 

勿論、

不動産を生業としてい時点で、プロであることは間違いありませんが、

私がここで言いたいのは、

不動産業者の実力は必ずしも我々より上ではない!

こと、

不動産業者もオールマイティではない!

ことです。

これはお医者さんに、外科医、内科医等、分類があるのと同じです。

素人から見れば、お医者さんはみんな頭が良くて、医療のプロに見えますが、おそらく、彼らの中にも、

本当の実力におけるヒエラルキー

は存在します。

今日は、そのあたりのお話になります。

 

シリーズの構成は、

【1日目】

1.物件との出会いとの背景

2.表面利回り8%は買えない?

3.現地確認から資料請求

【2日目】

4.物件スペックと考察

5.売主業者物件での売出価格

6.コロナの影響

【3日目】

7.相対取引の妙はどこにあるか

8.相手がピラミッドのどこか?

9.値段交渉 ※(題目変更)

10.新しい試み

 

では、今日も宜しくお願いいたします。m(__)m

 

7.相対取引の妙はどこにあるか

っとその前に、先に、注意書きを添えたいと思います。

前回までのコラムや、コメント欄の諸所で、

私は

相対取引は市況を凌駕する

マクロよりミクロを重視

的なことを書いておりますが、これは、

あくまで

その時に私が投資対象としている物件の話であり、

不動産投資において、

市況を無視するなんてことは絶対にあり得ません!!

なので、私が『今』偶然に物件を購入しているからと言って、素人が簡単に真似して相対取引がうまく行けば大丈夫的に、『今』の日本経済の状況を軽視して、大勝負すれば近い将来

即死するかも知れません!

 

前回のコメントにギガさんから頂いたコメントにお返事しましたが、

この物件は、

リーマンショック後の底と今の路線価に平米1万しか乖離がありません!

ちなみに、

 

リーマンショック前に買った物件①は、相当値上がりしていました。

平米65,000円⇒830㎡につき、地価が約5,500万円値上がりしている物件でした。

平成バブルの底を起点として考えたとき、そこそこ上り口で購入している物件①と頂点からの下がり口で購入している本物件

どちらも土地が広く市況の影響は受けやすい!

ですが!

二つの路線価変遷の違い!

 

そこをしっかり注視して本シリーズを捉えると、マクロを重視していないように見える私の買い方にも見えるものがあると感じます。

※ちなみに、両方の物件購入時に私は路線価を調べてはいますが物件①では重視せず、本物件ではかなり重視しています

 

ギガさんありがとうございました!

 

さて、

話をシリーズに戻しますが、本件の相対取引の妙がどこにあったのか?

私が本取引のどこに見出せたのか?

注意しながら書こうと思いますので、読者の皆さんも注視していただけると幸いです。

 

まずは!

前回のコラムに書いてもいますが、

コロナ禍における売主側の心理状態

です。ここは、今後の経済情勢では更に加速すると思いますので、購入を意識している方は、常に観測していくべきところだと思っています。

人の心理はいとも簡単に変わりますから!

去年までは市況が下がり始めるから市況を注視するとか言ってたのに、いざコロナが来ると、怖くなって動きもしない。これで上り口で周りが買い始めたら慌てて、今が買い場だとか言う奴のことを信用してはいけませんw

市況はあくまで実績が出たあとについてくるもの

だと思っています。

いわば、買い手が減って、市況が下がり、その時に利をとる人が出てきて買い手が増え始めるわけですもんね。

 

本件では、売主心理にコロナ禍があったことは間違いないと思います。

 

しかし!

 

それよりも大きな妙は、

 

売主が業者でありながら不動産賃貸業の素人だった事

そして、

売主はプロではあるがエリアのプロではなかった事

だと思っています。

 

え、業者が不動産の素人?

そんなことあんの?(; ・`д・´)

 

あります!

8.相手がピラミッドのどこか?

実は仲介時代から物凄く強く感じていた違和感がありました。

そのことについて、誰とも意見を交わしたことがなかったのですが、

私のコラムに時々出てくるishiさんが、私も協力している某社が運営するサロンのセミナーに登壇したのですが、その時に、

不動産業者のヒエラルキー

的なものを披露されました。

簡単に言えば、

不動産業者の実力番付け

です。

ムチャクチャ面白く、ずっと自分の中で持ち合わせていたものと正に合致したものだったのですが、内容は、特許につき割愛します。

ishiさんが残っていれば、きっと読者さんもお目にかかれたでしょうが、今でも、クソ残念でなりません。

 

例えば、

我々が対峙する頻度の多い仲介会社、不動産力は実需メインで仲介している人より低いことが多いです。あくまで比率的なものですが。時々揶揄される新築区分ゴリラは最下層だったりします

私は常にこの不動産力の向上を心がけて仲介時代を過ごしたので、ヒエラルキーの中では比較的低い仲介経験者ではありながら、少しだけは高い水準のレベルに近づくことが出来ました。

それでも番付けで言えば中の中くらいかと思っています。

 

そして、本件の売主業者の登場人物で言うと、

社長レベル⇒僕より上

⇒転売で1億以上乗っけて尚、私が買う水準。その仕入れルートがプロだなあと。詳しくは書けませんが、恐らく、何等かの裏情報があったように感じました。

権限者レベル⇒僕と同等

⇒不動産取引には慣れているが、あくまで人(会社)の商品を扱うレベル、歴は長いけど、自分の腹で勝負している私の方が将来的には上になると感じました。

担当者レベル⇒僕より下

⇒圧倒的最下層w

という風に感じました。

 

つまり、

仕入れは社長レベルが行い、管理調整は権限者レベル、でも、金額の最終決断は社長。担当者は、最初の資料請求と書類準備程度。

 

こんな感じでした。

 

常に社長レベルと折衝することになると、私にも荷が重いですが、社長レベルは、

不動産賃貸業情勢に関しては素人同然

と感じました。

 

つまり、ヒエラルキーで上の相手だったとしも、

我々は、

不動産賃貸では絶対に負けてはいけない

と強く感じ、また、実務で多くの不動産屋社長と接しますが、どの社長もパイプの太さや知識全般は長けていますが、

どうしても

不動産賃貸業軽んじている

と感じます。

正確にはそこまで目が行かない感じです。

 

これは、不動産会社社長あるあるだと思っています。

ishiさんが、

不動産賃貸会社は不動産屋とは思わない

という強烈な表現をされたことがありますが、その言葉からも読み取れます。勿論、ishiさんはその上で大家としても賃貸市場にも精通されていますが。

 

不動産取引の妙の大きな一つ、

それは家賃相場の把握力

にあると思います。

 

これは時に、

売主が単なる情弱の場合の指値要因の効力と同等以上

になる場合があります。

 

現に、私は、ここ最近で、

業者物件を購入し、業者がレントロールで付けていた家賃よりもかなり高い水準で満室経営をしている物件が数件あります。

 

あくまで!

 

本来の相対取引の妙の一つですが。。。

 

9.値段交渉 ※(題目変更)

さて、そんな物件で値段交渉に入りました。

まずは、業者売主で出したばかりの物件、コロナショック下とは言えど、既に0.5%高い利回りで売りに出している物件に大幅指値が通るとは思えません。

過去の事例物件②の時や物件③の時のように

完全不況化ならば

時間をかけて交渉する余裕もあった

かも知れませんが、

本件では、家賃相場の乖離について、売主が募集を開始してしまうとすぐに気づかれてしまう恐れがありました。

 

なので、最低限の指値のスタートラインである

約3,000万円の指値

で買付を入れました。※前回コラム参照。

 

案の定、

返ってきたのは半額の仲介手数料片手分程度の回答

でした。

 

残るは

三方歩み寄りの法則

です。

 

もともと私から声を掛けた仲介。私の指値は1,500万円返されてしまいました。売主にこれ以上は言えない状況。

買主仲介手数料はゼロ

で着地。

私からは一言も仲介手数料を値引けとは言っていません。自然とそうなりました。

 

金融機関の融資情勢が厳しい中、

同じ投資額ならば、物件価格が1500万円高くても、オーバーローン出ますが、仲介手数料1500万円分のオーバーローンは少し厳しいのが金融機関の支店側の本音。

なので、本件は本件でキャッシュアウトすることなく物件を購入する上では良しと思います。

 

ちなみに、某転売系業者では、

・仲介手数料ナシ

・登記費用売主負担

を前提に売出している物件も見た事があります。

上と同じ論法ですね。

勿論、これらの費用が売価に反映されただけで満額購入だと、高値掴みの恐れもあるでしょうが。。。

 

指値交渉術的なものを今回も期待されていた読者もいたかも知れませんが、本件では、

1円でも安く買うよりも

売主が賃貸相場の乖離に気づくまでに一日でも早く契約する事を最優先した!!

のでした。

 

現に契約後、レントロールで募集されて部屋が

この時期に瞬間蒸発

しましたから、あと1週間遅れていたらアウトだったかも知れません。汗

 

10.新しい試み

さて、ここまでが物件購入編ですが、本件では新しい試みを考えています。

いわゆる

多法人スキーム

ですw

 

ゴシップ好きの読者さんは喜ぶかも知れませんね。笑

 

私は、

本物件を新設法人を設立して、自身では3社目の法人で物件を購入する予定です。

 

これは今後明らかに税金圧力が強まる将来を考えて思いついたことです。あいかわらず、本やコラムなどで調べたことではありません。。。

 

次回は、

『多法人スキーム』

について自論と試みを書いていこうと思います。

 

既に、実践している投資侍さんから是非コメントが欲しいところです。苦笑