こんばんは。地主の婿養子大家です!

 

4月に契約した大型案件、来月決済の予定ですが、今日、融資承認がおりました!いつも通り、オーバーローンですが、こんな時期なので詳細について、このシリーズが終わりましたら共有しようと思います。

物件の詳細をなかなか書きにくいので、ここくらいはキチンとという思いです。。。

 

今回は、

多法人スキーム

業界の未来予想図

 

この二つのテーマについて自論を展開したいと思います。

尚、前回のコラムまでシリーズで記してきました、

『過去最高の物件を今買える理由!?【1日目】』

『コロナの影響?この物件購入のどこにある?【2日目】』

『不動産業者は不動産のプロなのか?【3日目】』

の続きであり、運営と相続と出口についての考察からの私の実際の実践コラムとなります。

 

タイトルは、

多法人スキーム?今後のトレンドになるかも!【4日目】

です。

 

構成は、

【4日目】

1.スキームの意味

2.運営メリット

3.相続メリット

4.出口メリット

【5日目】

5.今後のトレンド①

6.今後のトレンド②

7.最後に

以上で書いて参ります。

 

1.スキームの意味

皆さん、多法人スキームという言葉を聞いて何を想像されましたか?

スルメ&カボチャで世に広がった、

かき上げスキーム

でしょうか?

 

私は違いました。汗

そもそもスキームという言葉の意味を間違えると誤解が生じますが、スキームという言葉の意味は、

決してネガティブな意味

だけではありません。

 

スキームの意味をネットで検索しますと、

計画・仕組み・体系・構成・企て・陰謀

と出てきます。

 

つまり、

スルメ&カボチャの話ででてくる多法人スキームの『スキーム』は、スキームの中の『企て・陰謀』の部分を捉えて使われているだけに過ぎません。

 

これは、かなり以前にある人の消費税還付スキームについてのコラムに、私が

「僕は一棟ビル新設法人初物件として購入して消費税還付の恩恵を受けるスキームをやりました。その還付スキームではデメリットよりもメリットの方が大きいです!」

というニュアンスのコメントをしたら、

その方から

「それは単なる一棟テナントを購入するだけだから消費税還付スキームとは違いますね」

とバッサリ斬り落とされたことがありました。

 

しかし、

私の消費税還付スキームもれっきとした

消費税還付スキーム

であり、

多法人スキーム

であると今でも私は思っています。

 

要は、

私の言うスキームとは、

ある事業を

計画し

プランニングし

順序だて

成果を得る

上で、一つのビジネスモデルとなり得る手法を確立させることだと認識しています。

そして、

それは単なる言葉遊びの部分は無視したとして、

自身にとって

全体像を抑え習得することが出来れば

再現可能なものであること

がスキームと呼べるものでした。

その意味、違法に手法に手を染めただけの、書き上げを用いた

1法人1物件スキーム

消費税還付スキーム

は、私からすれば、

スキームでもなんでもなく

単なる詐欺

だと思っています。

他方、

私の考える多法人スキームはメリットが多いと考えています。

 

2.運営メリット

まずは、

節税メリット

でしょうか。

 

簡単に言えば、法人税は所得800万円以下で15%、それを超える部分は23%になりますが、

この税率は

個人の所得税と比較して、

695万円以下もしくは900万円以下の場合を除き、

法人税の方が税率が低い

と解釈して構わないかと考えています。

 

細かいことを書くときりがなりので、

法人の

経費

控除

対策の多さを考慮しつつ、課税対象所得を考えると、800万円を越えるならばほぼほぼ法人税の方が税率が低くなるでしょうか。

ちなみに、

資本金が1億超えると税率が上がると思いますが、ここにいる読者の多くは自分には無縁の話だと感じるかも知れませんが、数億円の物件を何十年保有していると、役員からの短期譲渡と言う形で個人から資金移動することもあり得ます。また、なんとなく退職金は節税になると思っている方も多いかもしれませんが、これこそ現金のやり取りをするのは難しく、短期貸付計上する可能性も高い

その場合、DESという方法で

短期貸付金⇒増資

をすることになる場合もありますので、一応、その増資後の資本金が1億円以内に抑えるべきということは頭の片隅に置いておいて損はないかと思います。

※2018年10月28日のコラム『資本金を増資する!【2日目】』参照

加えて、

法人の場合、損益通算が出来ること、譲渡所得も分離せずに計算することから、年毎に対策が立てやすいメリットもあります。

副産物ではありますが、

今回のコロナショックにおける持続化給付金の網掛けも、不動産を保有するのが個人か法人かで給付金を受けられるかどうかの明暗を分けた投資家の方も多かったのではないでしょうか。

 

他にも法人での不動産保有には色々メリットもありますが、今回は、個人保有と法人保有を比較するつもりではないので、他については割愛します。今やネットで調べればいくらでも分かりやすい説明もあると思いますので。

 

法人保有前提とし、単法人で保有するか多法人で保有するか?

を考えるにあたり、管理がシンプルになり易いこともありますが、これは通帳を物件ごとに分ければ、収入に関して言えばさほど変わらず管理も出来ますが、

実際に法人での運営を数年していくと分かりますが、

社有車

旅費規程

保険

福利厚生

など上で挙げた、節税メリットの恩恵を受けようとした場合、どうしても単法人での保有だと物件単体の損益計算が見えづらく感じてしまいます。

その点、物件ごとにある程度法人を分ければ、シンプルになります。

実際、

私は2年前に相続対策で新設法人を作りましたが、その物件が稼いだお金は、地主家ではなく嫁いだ義姉のものであり、もう一つの地主家の法人と切り離すにあたり、非常にシンプルに管理が出来ています。

 

他にも深めれば色々メリットは考えられますが、文字数の関係から今回はここまでにします。

 

3.相続メリット

次に相続メリット。

ここの読者ならご存知の方も多いかと思いますが、単純に不動産を保有している個人と法人で相続を考えても法人の方が支払う相続税が少なくて済む傾向にあると思っています。※税金に関する話につき責任転嫁の為に断定しないスタイル

あくまで私見ですが、

アフターコロナの

増税圧力

を考えると、個人的には

最低でも法定相続人の数の法人を持っていた方が良い

と考えています。

私見では、

世の中の中小法人と不動産投資における法人は、

似て非なるもの

です。

今後、コロナでばら撒かれたお金の回収は、間違いなく、税金によるものになると思料しますが、その矛先は、まずは個人富裕層

法人に対しては?

圧力をかけられるような情勢にはない

と考えています。

ただでさえ消費税増税、令和5年のインボイス制導入と、

中小企業(上でいう世の中の中小法人)にかかる負担は増えます。

いつまで続くかは知り得ませんが、これから個人事業主と中小法人の税金圧力には開きが出てくると予想しています。

そして、業界の流れとして

必ず!

税圧力を免れる方策を喧伝する人間が出てくるでしょう。

その中に!

私は、

多法人スキーム

があると思っています。

 

その一つが、相続対策でもあり、

 

4.出口メリット

にも影響を与えてくると考えています。

 

つまり、

多法人スキームの出口は、

M&A

です。

 

不動産の出口における代表作は、売却による資産整理だと思いますが、

 

不動産の売買には、

・買主側の登記費用(登録免許税)

・買主側の不動産取得税

・買主側仲介手数料

・売主側仲介手数料

・売主側の不動産譲渡所得税(個人の場合)

と大きな費用がかかります。

 

しかし、

不動産資産管理法人というプライベートカンパニー

をそのままM&Aで株式譲渡した場合、

その費用が抑えられる傾向にあると考えます。

有名な例でいくと、

大学生大家の石渡さんが去年くらいに自身の会社を売却した話は、ここでの連載記事でも特集されていました。

具体的には、

・買主側の登記費用(登録免許税)

⇒買主は保有不動産ごと法人を買い取るので、不動産の登録免許税がかかりません。

・買主側の不動産取得税

⇒買主は不動産を取得するわけではなく、不動産を保有している法人を買い取るので取得税もかかりません。

・買主側仲介手数料

⇒現存のM&Aコンサルでは、買主側のコンサルフィーが高く設定されている傾向があると認識していますが、ある意味ここが不動産の仲介手数料と同義にはなります。

・売主側仲介手数料

⇒現存のM&Aコンサルでは、報酬の上限が仲介手数料のように規定されているわけではないので、会社によっては暴利なコンサ会社もありますが、見渡せば、仲介手数料と同等程度、そして成約報酬型にしているコンサル会社も多いです。

・売主側の不動産譲渡所得税(個人の場合)

⇒個人の場合、ざっくり短期で40%、長期でも20%の税率

しかし、

M&Aによる所得税率は、

分離課税

であり、一律約20%であること。

 

これは、

過去に築浅が買えたのに、最近は築浅が好条件で買いづらいと感じている方にはメリットになる可能性があります。

そう感じている人はぶっちゃけ皆ではないでしょうか・・・

どういうメリットか?

利回りがそこそこなので築年数に目をつむって購入をしてみたが、想像以上に築年数による運営難を感じて早期売却したい場合、

築古は減価償却が進みやすいので、短期であっても、譲渡税が重くのしかかる恐れがありますが

その負担を軽減する役割を担ってくれます。

また、一概には言えませんが、

M&Aによる不動産取得を目論む買い手側企業の目的は様々ですが、

償却目的

であることも多々あるようです。

売り手と買い手の利害が一致しやすいという意味です。(勿論、相対取引であることは絶対ですが。)

 

そして、

買い手側は、上場企業の業界参入の足掛かりであったりするので、

我々不動産投資家よりは素人である可能性が高いです。(しっかり、レベルUPしていきましょう!汗)

少なくとも、

築古、古家付きの買い手となり易い、

不動産業者より100%素人

だと思います。

こんな所で例に出すのもあれですが、OYOを思い出してみればいかがでしょうか。苦笑

 

まだまだ書きたいことはありますがそんな感じです。

 

私は独断と偏見ですが、そのように業界を見ていて、そう感じたので、今回購入する物件は、新設法人(自身3法人目)で購入します。

 

今日はここまでになりますが、私が多法人スキームを視野に入れるのは、上記だけにとどまらず、

業界のコロナショックを経た未来予想図

を描くからでもあります。

 

次回【5日目】は、

そんな不動産業界の未来予想図として、

業界の今後のトレンドを予想したいと思います。

 

ヒントは、

コロナショックで被害が大きいのは?

元祖多法人スキーム

法人との相性

などなど、

そういえば、連載記事の税理超大規模大家さんも、この私の真正多法人スキームで直近買い進めたと邪推しています。笑

 

M&A経験者推奨者の方は、是非コメントが欲しいです。願