ドーモ、投資侍です。

昨日緊急事態宣言が解除されましたが、日曜月曜と連荘で深夜まで仕事させられたワタクシは本日自主休暇デーとしてZoom会議させられながらPC別窓でTwitter、スマホでマーケットと休暇を満喫しておりましたw会社を6月1日から開けるか15日から開けるかで2時間会議とかどっちでもええじゃろwww

 

そんな折に20代のスラリとした美人女性「赤ずきんちゃん」と仮称しますw)が「当然私のブログ読んでますよね?融資っていつ頃からじゃぶじゃぶになるのかコラム書くのです☆(ゝω・)vキャピ」というメッセージをいただいたので、全く当たらないであろう未来予想でもしてみようと思います。いいですか、絶対当たらないですよwww

 

ワタクシは金融機関の融資情勢は①マクロ経済と②人の感情の2つの観点から判断しているので、この2つを見ていきたいと思います。

1.金融機関を取り巻くマクロ経済

ワタクシのTwitterをフォローされている方はお分かりでしょうが、ワタクシは現在株と原油を猛烈に買い漁っておりますwww

 

ただ、これは将来において上がり続けると考えているのではなく、人の感情が上向いてくると考えているからにすぎません。

 

遂に昨日辺りからオリンピックまでに日経平均32000円やら50年後に日経30万まで上がるというトンデモ予想が出始めて、株クラのショートが軒並み焼かれ、「二番底くる厨」のTweetが消滅してきたので、イナゴタワーがこれから形成されるという期待で買っているだけです。

 

ワタクシ個人としては二番底の可能性はまだあると思っています。

 

理由は金融機関を取り巻くマクロ経済が不透明だからです。具体的に言えばまだ金融機関が多額の損失を被って金融システムが毀損するリスクが残っています。

 

現在の株価は明らかに企業業績と剥離しています。これは行き場のない緩和マネーが株に流入しているだけです。今は株と原油と金しか買うものないじゃんwww

 

ですが実際の企業においては個人消費が回復しない限り、莫大な固定費を消費し続け、企業倒産が相次ぎ、そして最終的には金融機関の自己資本を毀損します。

 

セクターとして自動車、航空、小売りが危ないです。

 

このセクターは個人消費の煽りを受けやすく、規模も大きく、固定費も巨額であるため、時間が経てば経つほど確実にリストラと破綻の足音が近づいてきます。

 

これは欧米だけでなく、日本も例外でなく、ニュースに出てくる金融機関の融資枠を設定したのはこの3つのセクターが多いです。

 

そして、金融機関が設定した融資枠は、取引先企業がほぼ同時期に業績悪化し、ほぼ同時期に融資がドローダウンされ、ほぼ同時期に不良債権化されるので、銀行の自己資本が痛む瞬間は一瞬で訪れるでしょう。

 

そして欧米の金融機関が破綻すると確実に日本の金融機関にも影響が出ます。これはリーマンショックでも実証済みです。

 

株価が上がるともう大丈夫という意識になりがちで、ついつい二番底のリスクを忘れてしまいますが、現在の株価は企業の実態とは剥離していてマネタリーベースが増加してお金の価値が下がっているだけ、という点は忘れるべきではありません。二番底が来ると思ってるうちは絶対来ないけど忘れると来るんですよw

 

そのため、マクロ経済の観点から見たら不動産投資には2つのシナリオが考えられます。

 

<シナリオ1>

コロナで個人消費が回復せず、リストラ&企業破綻が生じて日欧米の金融機関の自己資本が毀損する

→不動産融資が完全に閉まって買い場到来。ただし、融資が出て本当の買い場が来るのは金融機関に政府が資本注入して金融危機が落ち着いてから。

 

 

<シナリオ2>

コロナを無事にやり過ごして企業破綻が生じずに金融機関が無傷でやり過ごせる

→ばら撒いたマネーが一気に不動産市場に流入して融資も緩くなる買い場到来

 

このシナリオはやや楽観的です。日本はともかく欧米の自動車、航空、小売産業が生き残れる可能性は低いと思っているからです。

 

ちなみに、バフェットは銀行株の比率を下げていますが、おそらく①のシナリオをメインに据えているのだと思います。

 

今の状況は金融機関にとっては金利が低くて利ザヤが取れず、手数料ビジネスも低迷で、貸出先が破綻し始めるという最悪の環境です。

 

破綻が来るとしたら欧米の決算が集中する年後半だと思うので欧米の自動車、航空、小売りの状況と金融機関の引当ての状況は見続けた方がいいと思います。

2.金融機関の感情

金融機関の感情って何だ?と思う人もいるかもしれませんが、具体的には金融庁と世間の目です。結構金融機関って気にするんですよw

 

現在はコロナ禍での影響により個人事業主、中小企業だけでなく大企業も危機的な状況です。

 

このような状況において資産家の金儲けのために融資を一生懸命出して、本当に必要な人への融資が遅れてしまったり、不動産融資に勤しんで万が一今後不動産が大暴落して経営危機になったりしようものなら銀行は公開処刑確実です。金融庁も激おこぷんぷん丸でしょw

 

つまり、銀行としてマクロ経済的に不動産融資を出す環境が整ったとしても、金融機関の融資マインド、具体的には金融庁と世間の目が緩くならない限り、コラムの読者のような不動産投資家への融資が緩くなることは中々期待できないでしょう。このタイミングでのスピ〇タスの不正融資が割と重しw

 

特に現在は金融検査マニュアルが廃止されて不動産担保評価を見直す過渡期に当たります。過去のザルな積算評価や耐用年数の評価はスルガ問題やTATERU問題が発覚して金融庁の目も厳しくなってきています

 

加えて、コロナ融資や持続化補助金を申請する不動産投資家の数が多すぎて不正融資や不正補助金取得も金融機関や行政でも問題視され始めている状況です。

 

個人的には、本当に必要な投資家以外はコロナ融資や持続化補助金を受けることは推奨しません。

 

仮に近い将来において不正融資や不正補助金が問題視されると、コロナ融資や持続化補助金を受領していただけで不正の疑いありとして将来の不動産融資が通らなくなる可能性があると思います。銀行って世間の目を気にしてリスクが1%でもあれば融資はしないんですw

 

既に融資先がコロナ融資を受けているかどうかをチェックし始めている金融機関もあるようで、コロナ融資を受けている場合には金融機関から業績悪化先とみなされて要注意先として判定されたり、やや厳しい目でチェックされたりする可能性は考慮しておいた方がいいでしょう。金融機関って自分からコロナ融資を薦めておいて時流が悪くなるとコロナ融資借りた先にはそれを全額弁済しないと追加融資しないとか平気で言い始めますからねw

 

そのため、次に金融機関の融資がジャブジャブになるタイミングはマクロ経済が落ち着いて、かつ、金融機関への金融庁と世間の目が落ち着いた辺りじゃないかと思っていて、しばらく先でしょう。

3.収益物件をいつ買うべきなのか

これから市場に参入しようとしている初心者を想定して書きます。既に物件持っている人は保有物件と資産内容によるので話は別です。

 

まず、金額2000-4000万円の収益物件で良いものがあれば今でも買ってもいいと思います。

 

ただし、理由は割愛しますが条件があります。

 

①自宅から比較的近いこと

②レジで賃貸需要があること

③比較的築浅であること

 

平時ならハードルが高いですが、今のコロナ禍ならポロっと出てくることもあるでしょう。このロットで1棟目であれば不動産の暴落が来ても下落幅なんぞ高が知れてるし、銀行の貸し剥がしの心配もしなくていいです。この規模剥がしても焼け石に水なので銀行も無視しますw

 

今の融資情勢でも地元の銀行、信金、公庫に持ち込めばサクッと融資が通る可能性があると思います。今でも融資出す気満々なことはワタクシが確認済みですw

 

他方、大きなロットの物件はワタクシなら今買わないです。理由は金融機関の自己資本が毀損してマクロ経済が沈む可能性が残っているからです。

 

不動産価格はマクロ経済の重しが抜けるまでしばらく上がらないと思っているので、今買う必要性がありません。

 

それに不動産の最大の欠点は流動性が低いという点にあるので、危機時には固定資産割合を増やさないのが王道です。

 

もしワタクシが今不動産を買うならコレ、というのは決まっていますが気が向いたらそのうちコラムに書こうと思います。

 

これから不動産投資に参入する初心者の方は小さいロットの物件をアットホーム楽待で検索しながらもう少し首を長くして待っていた方がいいですよ。

 

赤ずきんちゃん、こんな当たらない予想でいいでしょうかw

 

投資侍より

Twitterで幻のシナリオ3を補足するじゃんw