ドーモ、投資侍です。

前回に続き赤ずきんちゃんから「お金がジャブジャブしてるって言っても何でこんなに株にジャブジャブ金を突っ込んでんの?意味不明じゃん!」っていう質問がありましたのでちょっと簡単に答えてみようと思います。

 

答え:雰囲気

 

流石にこれだけだと分かりにくいので少し補足しますw

マーケットには高い価格で買わなくて良い人と高い価格でも買い続けなければならない人がいます。これ不動産の個人投資家と業者のようなもんです。

 

世界には富裕層からお金を預かって運用している会社があり、運用成績は市場平均のベンチマークと比較されることで自分の価値が決まるので、「今株価が上がっているけど割高だからステイしますね~」などと言っているとその人の存在価値がなくなって即時クビになります。市場においての大部分はこういうマネーでマクロの流れが決まりますバフェットみたいに待てる機関投資家は別格でだから彼はウォール街をクソディスってるんですwww

 

次に、株価の上がる要因は2つあって、①株が積極的に買われて上がる場合、と②売り方が解消されて上がる場合、を常に考えることが必要です。

そして、①のホルダーは長期保有が可能ですが、②のホルダーは必ずどこかで売り方を解消しなければなりません。②の解消を強制的に発生させるのが俗にいう「踏み上げ」や「焼き上げ」です。

 

①の典型例はITバブルやアベノミクスです。②の典型例はトランプ大統領の就任時の踏み上げ相場です。今回の上昇は②のケースに類似すると思います。

 

トランプ大統領が就任すると株価は30%以上は下がると世界中のアナリストが大合唱していて、株価が爆上げするなどという事前予想は皆無でした。

そのため、トランプ大統領が優勢になるにつれて先物の売り残が積み上がり、トランプ大統領が実際に就任したら一部の機関投資家が売り残の解消を始めました。

 

積み上がった売り残が解消されると、売りの解消が更なる売りの解消を呼び逃げ遅れた人が次々に焼かれていく踏み上げ相場になります。今年の大統領選も再現期待してますわwww

 

これが「市場心理」(雰囲気)です。

 

アナリストは株価上昇の理由をトランプ大統領の減税政策が見直されたなどと自分たちの爆下げ意見が外れた理由を最もらしく後付けで説明しますが、結局トランプ大統領就任で株価が上昇した理由は行き過ぎた悲観が生んだ「雰囲気」です。だからワタクシはアナリスト予想なんぞイナゴ集めの街灯程度だと思ってますwww

 

今のコロナ禍における株価上昇もワクチン期待やら経済回復やら理由が付けられていますが、結局は売り残の解消によるカウンタートレードです。つまり、積極的な買いは一部の銘柄を除いて弱いと思います。

 

このような市場心理は現在のリスクオンなのに金が上がり、商品が上がらず、株が上がるというマネーの配分に如実に表れています。

つまり、世界の投資家は実体経済が回復するとは思っていないので商品にマネーは流入せず、将来の不景気を見越して金に投資し、だけどカウンタートレードとベンチマークに負ける訳にいかないので株を買わざるを得ない状態です

 

なのでワタクシが株式にマネーを投じるときは常に政治・経済・企業業績だけでなく、マネーの流入と流出の兆候を見ています。常に当たるわけではないですが大きく損はしませんwww

 

じゃあこれからどうなるのよって言うと、まだまだ売り残が大きいので大企業か金融機関が破綻でもしない限り一気に沈む可能性は低いとは思っています。

株価が上昇した時に日経20000円、20500円、21000円辺りで逆張りWインバースで参入した人も多いと思うので、株価が少し下がると売り方で解消しなければならない人がカウンタートレードを入れるので下げ止まることと、買い遅れた人が買いで参入するので少なくとも1回の押しは止まるのではないかと思います。

 

株の特徴として不動産のように握り続けていれば時間が解決するという可能性は非常に低いですw

不動産投資家で株が苦手という人は、不動産と同じ感覚で死に銘柄を握り続けたり、利回りやらPERやらEPSといった投資指標だけを見ていると理屈で説明できない市場心理に巻き込まれて大損喰らったりするので、そういう点が原因かと思っています。逆に売り方が捌けたら利確してショートを入れたいかなと思ってますw

 

突き詰めると不動産も株も人がマネーを動かす以上、人の心理が働くという点は同じです。

ただ、不動産は人と直接対話できるのに対して、株はマネーの動きで人の心理を読み取るので勝手は違うと思います。チャートはあくまでも人の心理を読み取る1つのツールに過ぎません。コラムに詳細は書かきませんが暴落の兆候は3月9日朝みたいに割とはっきり見えます。

 

さて、投資は理屈だけじゃない、という前振りが長かったですが本日は実は物件を購入させられていたお話です。

1.実は今週物件を買わされた件

 

先月の自粛真っただ中に知り合いの不動産業者の青くん(仮称)からお電話がありました

青くん「侍さん、最近物件買われてますか?」

侍「先が不透明なので積極的に探してないけど物件はあれば買いますよ。」 

青くん「侍さんってマイホーム探してましたよね?ちょっと買取業者の物件があるんですけどどうですかね。侍さんの今のお住まいからめちゃくちゃ近いですよ。物件は〇〇です。」 

侍「あー、近いね。ちょうどその辺で物件探してるけど今度は戸建てにしようと思っているので、中古戸建か土地で探しているんですよ。マンションだと狭いし。」 

青くん「そうですかー。少し古いけど150㎡あって広さはあるんですけどね。」 

侍「ちなみに、価格は?」 

青くん「価格は決まっていませんが1億ちょいくらいならいけると思います。ただ、条件があってリフォームしてない現状有姿で中はボロボロです。あと瑕疵担保免責でOKの人が良いので業者以外だと買い手が限られるんです。」 

侍「何でそんな物件売り物で出てるんですか?」 

青くん「業者が相続物件を現金で仕入れたのですがコロナの関係でリフォームして売り出すより早めに現金化したいみたいです。損は出せないのですが経費プラスで良いみたいなので自分でリフォームするならお買い得ですよ。」 

侍「でも築25年なんだよねー。直して住んで次に戸建てって面倒だからいいや。」 

青くん「そうですかー。良い物件だと思ったんですけど残念です。またお願いしますね。」 

ガチャ!

嫁侍「何?自宅の売りが出たの?」 

侍「そうそう、〇〇マンションなんだけど少し安く売りに出たんだって。土地だったら良かったんだけどね。」 

嫁侍「マンションでも良くない?そもそも私マンションの方がいいんだけど。それにコロナでアナタが死んだら家族の住むところはどうなるの?ここに引っ越した時に次の自宅までの間借りだって行ってたのにもう5年になるんだけどいつになったら家買うの?家賃払うのもったいなくない?今までいくら家賃払ってるの?」 

侍「2500万くらいお家賃を大家様にお支払いしております・・・」 

嫁侍「はっ?そんなに払ってるの!?もったいなくない?人の家は新築建てるのに自分の家が古い賃貸っておかしくない?何のために人の家を建ててるの?家族の家は?アナタがコロナで死んだら私たちの住む場所はどうなるの?? 

侍「・・・ご自宅をご所望でしょうか?ち、築25年ですけど。」 

嫁侍「リフォームすれば今の家より綺麗になるんでしょ?」 

侍「・・・はい。でも中を見てみないと分からないですし。」 

嫁侍「じゃあ中見て綺麗になるなら買えばいいんじゃないの?損するわけじゃないんでしょ?アナタがコロナで死んだら私たちの住む場所なくなっちゃうじゃない。自粛中に毎日仕事に出てて子どもの学校がないのに私がずっと1人で面倒見てるんだから!ワンオペ家庭なのに給料出ないとかス〇屋もびっくりのブラック家庭よ!アナタが外でコロナもらってきて死んだらどうなるの?家くらい買っておいた方がいいでしょ。」 

侍「(ワタクシ、死に過ぎじゃないですかね。。。)」 

子侍1「おうち買うの?部屋ほしー」 

子侍2「部屋ほしー」 

嫁侍「でもパパは他の人の家ばっかり建てて私たちの家は買ってくれないのよ。パパがコロナで死んだら私たち住む場所がなくなっちゃうんだから。

侍「・・・。あっ、青さんですか?先ほどの物件ですが家族会議の結果、一応中身くらいは見せていただこうかと。ええ、一応物件は抑えてもらって来週内見でいいですかね。ええ、買うならロン特なし今月中に売契で翌月決済で大丈夫なので。。」

 

―――――5月24日大安吉日―――――

 

青さん「侍さん、おめでとうございます。」 

侍「ええ、あんまり買う気なかったんですけど家庭の事情で買わされてしまいましたw」 

青さん「でも物件自体はお買い得だと思いますよ。リフォーム代はそれなりにかかると思いますけど広い低層マンションはあんまりないですし。」 

侍「そうですね。まあ多分損はしないから。でも5年後には売りますw」 

青さん「その時は是非また声掛けてください!」 

2.購入した物件スペック

 

・第一種低層住居エリア

・低層マンション、築25年、150㎡

・価格1億800万円

・リフォーム代1000万円程度見込み

やや古いのが気になりますが、最近の築浅マンションだと広さが出ないのでやむを得ないと思います。

近隣新築マンションが100㎡で2億円程度の売出価格だし、近隣成約事例では築30年200㎡で2億6000万円程度での取引があるので損はしなさそう。

 

売主業者はリフォーム後を1億6000万円程度の再販を見ていたと思うので、5年後の築30年で1億3000-5000万円程度の売却を目指します。

 

住宅ローンは馴染みの銀行からリフォーム代を10万/㎡のス〇フ式見積もりで1500万円を加えて1億2300万円の金利0.6%(保証料込)で多分リフォーム代分が余るのでそれを諸経費に回して手出しは数百万程度かと思います。オーバーローンは気にしないw

 

CFは返済が月額32万円程度に管理費・修繕積立・駐車場で概ね12万円なので月額44万円で固定資産税を加味しても賃料とほぼ変わらず。

 

これで人生5戸目のマイホームの購入となりましたw

 

<瑕疵担保免責>

コラムを読んでて「あれ?」と思った人は正しいのですが、ワタクシは物件の購入はほぼ瑕疵担保免責で買います。売主業者で個人・非業者法人で買っても全部瑕疵担保免責です。 

詳細は気が向いたら書きますが、ローン特約なし・瑕疵担保免責で買った方が安い物件の紹介が来るからです。リスクは目利きと価格で織り込みます。特に一般住宅マンションのリスクなんぞ高が知れてますわw

変に賢い方は「宅建法の違反じゃないの?」とか言うと思いますが、そんなことは個人的にはどうでも良くていつも瑕疵担保免責でも絶対に訴えませんという血判状を差し出してますw

(血判状)

「買主は本物件の購入を判断するに十分な不動産の知識及び経験を有し、本物件に瑕疵が存在した場合にも自己の負担において修繕するに足る十分な資金を有している。買主は、本物件の市場価格が1億5000万円を下回らないことに同意し、売主の瑕疵担保責任に基づく修繕義務は売買価格において反映されていることを了解する。したがって、買主は、宅地建物取引業法第40条の規定の意味を十分に理解した上で、売主の同条に基づく瑕疵担保責任及び民法562条に基づく契約不適合責任を免責することに同意し、本物件に瑕疵が存在した場合においても、理由の如何に関わらず将来において売主に対する当該瑕疵に基づく一切の請求権を放棄する。」

 

かなり昔に某先生が「これだけ書けば裁判所に駆け込んだって訴えは認められないですからwww」って言って署名した契約書の文言をずっと流用してます。

宅建法40条は強行規定なので実際の効果は知りませんが、実際に訴える気はゼロなのであまり気にしていません。これで訴えたら信用問題ですわw

是非どなたかにこの特約の有効性を裁判で争っていただきたいものですw

3.自宅は負債なのか

過去のコラムでも書きましたが、少なくとも日本の人口集約地で持つ自宅は資産です。結局は収益不動産と同じく安く買えば資産、高く買えば負債というだけの話です。

 

ワタクシ的には不景気の際の不動産投資としてマイホームを推奨したいです。

 

<不景気時のマイホームを推奨する理由>

・安く買える

・低金利フルローンが出る

・不景気時の自分の収入と見合った物件を買える

・長期ローン前提なので好景気時に買って後から不景気が来るより不景気時に買って後から好景気が来る方がいい

・返済比率が賃貸より大幅に剥離しない限り返済余力に影響しない

・残債が減ればBS改善で銀行評価UP

 

不況時にマイホームを買うことにはあまりデメリットを感じません。周りの「不景気にマイホームを買うなんてとんでもない!」という市場心理に打ち勝てるかどうかだと思います。

 

<投資侍のマイホーム歴>

(2002年)

・都心高層マンション高層階

・新築55㎡

・手付放棄物件 4200万円

・2007年売却 7500万円

・税金上のメリットも大

・手残り約3500万円

 

(2010年)

・都心タワーマンション高層階

・新築110㎡

・手付放棄物件 1億1000万円

・2017年売却 1億4200万円

・譲渡課税ほぼゼロ

・手残り約6000万円

 

不景気時にマンションを購入するのであれば新築の手付放棄物件がオススメです。キャピタルゲインを狙って手付を入れていた投資家や海外投資家は10%手付放棄した方が損失が小さくなるケースがほとんどなので手付放棄物件が絶対に出ます

 

間取りが選びにくいのが欠点ですが、数年で売却する前提を考えれば多少は妥協していいと個人的には思っているので立地と売却のしやすさを考えると新築マンションがとても良いです。

 

ただ、現在において同じ手法が通じるのかは「議論の射程と領域」を慎重に判断してください。理由はタワマンの供給が増えすぎていることと、デべの仕入れ値が高すぎてそもそも価格が高すぎることです。

 

個人的には湾岸タワマン乱立地を購入するのはオススメしませんが、それでも安く買うことさえできれば10-15年住めば残債以上で売れない可能性の方が低いので、絶対に支払う家賃を節約しながら資産形成するには良い買い物と思っています。

3.今回の物件は良い買い物なのか

やや微妙です。理由は築年数が古いから。

 

日本はどうしても新築信奉が高く、建替えの区分所有法がクソすぎるので築年が古くなると価値の劣化がどうしても大きくなってきます。

 

築年が古くなる→流動性が下がる→住人が高齢者ばかり→建替えのインセンティブが低い→建替え決議要件を満たさない、という負の連鎖があります。

 

今回の物件がギリギリ買えるのは、①都心、②第一種低層住居エリア、③150㎡という希少性を満たしているからです。

 

これが供給過多のタワマンで築古になると将来における流動性に影響があり、価格の下げもキツくなるのが懸念です。

 

でもこのコロナ禍に別に欲しくもないマイホームは買いたくなかったなぁというのが本音です。

 

取り敢えず妻と子にはどうぶつの森とTOTOのカタログを与えて平穏な日々が戻っています。

 

つまるところ今月のコラムで急にマイホームマンセーしてたのも自分の行為を正当化するための慰めですからw

 

コラムの内容も結局コラムニストの心理状態が色濃く反映されているので額面通りに受け取らずにちゃんと心理まで読み取らないとダメですよwww

 

という投資は理屈だけでやるものではない、という一例のお話でした。でもこれで住宅ローン2億7000万です(泣

 

本当はこのコラムって1つ前の内容だったけど、前回リクエストに応えたらちょうどTwitterで議論盛り上がってるタイムリーなコラムになったのも個人的には救いですw

 

投資侍より