こんにちは。朱雀零細開発です。

 

私は現在、東京都心部(都心3区)でRCマンションの新築を行っています。

 

前回のコラムで上棟までこぎつけたことを書きましたが、
まだ1つ決めていないことがありました。

 

それは、管理会社です。

 

管理会社は通常はもっと早い段階で決めていると思います。
業者が探してきた土地で新築する企画の場合、
最初からその業者で管理することが決まっている場合も
あるのではないでしょうか。

 

私の場合、土地探しから自分で行っているので、
管理会社も自分で探すことになります。

 

 

管理会社の探し方

自分で土地からの新築を行う場合、
どうやって管理会社を決めれば良いでしょうか?

 

管理会社のホームページ等から管理依頼のリクエストを出す
という方法もあると思いますが、私の場合、
過去2回ともそのような必要はありませんでした。

 

その理由は、建築工事中に管理会社側から「うちで管理しませんか」と
多数の問い合わせが来るためです。

その多くは電話で、たまに郵送で資料送付という形もあります。

その中でいくつかの管理会社から話を聞き、
見積もりを出してもらって
最終的に1社を決定すれば良いです。

 

なぜ管理会社から問い合わせが来るかというと、
建築工事の予定が決まると、建築現場に下のようなお知らせ看板を
立てるためです。

このお知らせ看板に、大家である建築主の住所/氏名/電話番号が
入っているので、これを見た管理会社から連絡が来ます。

 

今回は特に都心部だったからか、
問い合わせの数がものすごかったです。
看板を立てた直後はほぼ毎日、
管理会社だけでも50社以上は問い合わせが来ました。

 

緊急事態宣言の間も問い合わせが来ていましたが
もう東京中の管理会社から来てしまったのか、
最近は少なくなり、そろそろ最終判断をする時期になったようです。

 

ちなみに、管理以外の問い合わせもあります。

完成したら売ってほしいという話は何度かありました。

どういうわけか、外国から連絡が来たこともあります。
どうやって新築していることを見つけてきているのか・・・

 

 

最終候補になった3社

問い合わせは50社以上来ましたが、
そのうち対面で話を聞かせていただいたのは10社弱
賃料査定や費用見積もりまで出していただいたのは3社で
この3社から決定することにしました。

 

選定基準としては以下のようなものがあります。

・建築中のマンションの賃料査定結果
・建築中のマンションの管理費用(PM・BM)見積もり
・管理会社の規模、評判、客付け力
・担当者との相性、連絡の取りやすさ

 

賃料査定結果は3社ほぼ同じでした。
賃料は管理会社で決まるものでは無く、
立地と建物と決まるので当然ですね。

 

管理費用は、BM部分はほぼ同じでしたが、
PM費用はかなり違いがありました。

簡単に言うと、

A社 客付け時のADは基本不要 管理費は毎月家賃の3%
B社 客付け時のADは基本1か月 管理費は0円
C社 客付け時のADは基本0.5か月 管理費は毎月家賃の2%

このような感じでした。

入居者の入れ替わりが多いのであればADのいらないA社が最も安く、
入居者がほとんど入れ替わらないのであれば管理委託料が不要のB社が最も安くなります。C社はその中間です。

 

いずれもなかなか良い条件で悩みました。
A社とB社は何度も自宅に訪問され、
間取りに関するアドバイスを頂いたりもしました。

電話やメールでの対応ではなく、
自宅訪問というのがポイントなんでしょうね。

しかし、上棟も終わり、そろそろ賃貸募集の準備を始めなければなりません。6月に入り、結論を出すことにしました。

 

で、結論から言うと、私はC社を選びました。

 

 

C社を選んだ理由

賃料査定と費用面で3社の優劣をつけることができなかったので、
最後に判断材料にしたのは、
C社が大手ハウスメーカーだということでした。

 

なぜ大手ハウスメーカーを管理会社に選んだのか?

ちょっと悪いイメージを持たれている方も多いと思います。

サブリース問題、施工不良問題、建築コスト高い、利回り低い、等

 

しかし、私は、サブリース契約の問題、建築の問題はさておき、
大手ハウスメーカーの物件の管理能力、客付け能力は
かなり優れているのではないかと考えています。

 

全国展開していて管理戸数が非常に多く
管理や入居者募集に関して豊富な知見やデータを持たれていると思われます。入居者に対して独自のサービスを行っていたりもします。

 

ちなみに他の2社は都心の賃貸マンションの管理を専門とする
管理会社でした。

こちらも都心物件に対する強みがありそうですが、
管理戸数はC社の方が桁違いでした。

 

唯一の懸念は、周辺にC社の自社施工のアパートがあった場合、
そちらを優先して客付けしてしまわないだろうかということでしたが、
確認したところ物件の近くにC社のアパートは無さそうでした。

というか、今は都心3区でアパートは新築されていないようです。

 

今後の予定

先日C社とは打ち合わせを行い、賃貸募集の進め方や賃料設定、
PM費用、BM費用の確認を行い、
7月に正式契約します。

 

竣工が11月末の予定ですが、
募集開始は竣工前の10月初め頃から開始する予定です。

 

新築の募集は竣工前から開始することで、
竣工前に契約していただける方を見つけられる可能性がありますが、
あまりに早すぎると情報が下に埋もれてしまい、
肝心の竣工間近になって注目されないという問題があるようなので、
竣工2ヶ月弱前からの募集開始となりました。

 

最後まで読んでいただき、ありがとうございました!