前回の反省

前回のコラム「新築アパート、ボロ戸建何から始めるべきか」では、ふくふどうさんが開設された質問サイトから抽出した質問に答えるといういつもと違った切り口でコラムにしました。

何かネタがあると書きやすいです。
またちょくちょく個人的な質問が来ますが、せっかくなら公開でやれたらいいので、ふくふどうさんのサイトみたいなのはいいのかなとは思いました。

つまり、大津へ質問がある方は、ふくふどうさんのサイトへお願いいたします。

(たまにネタ探しで見にいきますのと、大津宛の質問ならふくふどうさんが連絡くれるはず)

しかし、
セミナー講師の依頼など金になる話だけは個人に連絡貰えたらうれしいですw

あとDIYのお手伝いも大歓迎です。

 

また前回は初心者向けという建前のもと顕微家(仮名)ファミリーで遊ぶといういい燃料を投下出来て良かったです。

個人的には、楽待コラムニストも含めて情報を発信している以上やり方、投資家として能力が批評されたり、ネタにされても当然だと思っております。特に楽待のような大手ポータルでコラム書いているなら批判されやすいもんだなと思ってます。

私もたまに被弾というか刀で切られたりしますw
それも含めて報酬を貰っていると思っており、いやなら情報公開は辞めるべきです。

では今回も攻めます。
5000室のメガ大家の姫路新聞大家さんこと「大川さん」(隆法ネタは自主規制します)が大変な状況にあるのでは、という情報が入りました。

私ほどのコラムニストになると、業界裏情報が入ってきます。
(ソースはTwitterタイムライン)

コラムにしたら盛り上がること間違いないので、ネタにしたいと思います。

 

姫路新聞大家「大川さん」とは

 大川さんをご存じがない方もいらっしゃるのではと思いますので、紹介したいと思います。
楽待編集部にも特集されております。

簡単にプロフィールを紹介します。
1972年生まれの48歳です。
中卒で読売新聞の販売店に入社し、成果を出し20歳で1千万円と驚異的な成績を上げておられたそうです。サラリーマン時代の最高年収は5千万円と普通の方ではないです。

不動産投資を23歳で開始しております。
2018年時点では、
所有物件 274棟4,911世帯
家賃年収43億円 ※空室除く
(他コインランドリー、自販機、太陽光で4億円と他ビジネスで10億円が別にある)
負債総額443億
返済額毎月2.3億円
返済比率63.7%。
返済期間20.9年
平均金利3.24%
現状残債利回り9.64%

満室時残債利回り12%

正社員2名

と私が知る限りの情報発信している大家さんの中では圧倒的に最大規模です。社員まで雇っている大家さんは1人も知りません。

姫路のトランプなどとも呼ばれております。

拡大した時期はいい時期に広げています。
公開されている2010年以降の拡大状況を紹介します。
2010年(37才) 7棟49室 駐車場24区画を所有
2011年(38才) 16棟132室 駐車場66区画を所有
2012年(39才) 31棟353室 駐車場117区画を所有
2013年(40才) 61棟798室 駐車場229区画を所有
2014年(41才) 103棟1,365室 駐車場554区画を所有
2015年(42才) 136棟2,210室 駐車場944区画を所有
2016年(43才) 169棟3,321戸 駐車場1,488区画を所有
2017年(44才) 241棟4,181戸 駐車場1984区画所有
2018年(46才) 274棟4,911室、駐車場2378区画を所有。
2019年(47才) 324棟5,081室 駐車場2,814台

(姫路市内 194棟2,558世帯(姫路の全世帯数の1.2% 賃貸物件の3.23%))
※2019年は7月の情報です。2019年別のところから拾ってきました。

 

つまり、リーマンショック後の割安な時期に拡大を開始し、ここ数年は年間1000室弱の規模で拡大をしているとのことです。

かなり成功されている大家さんだと思います。

投資手法も独特です。
・数の論理で押し切る
数があれば、火災保険も、プロパンガスも、自動販売機も、管理会社との交渉もなども影響力があり、良い条件で取引が出来る。
なお自社で管理会社は抱えておらず、問題があれば切り替えるなど力技でやられているそうです。

・金利は気にしない
主に信用金庫などを活用。平均調達金利は3.24%。

・購入物件
立地にはあまりこだわりませんし、ガラガラの売れ残り物件や、築年数が30年を超える古い物件も買っています。オフィスやテナントも、気に入れば買いますとのことです。
買う時は傷んでいても、しっかりと直して安めの賃料で貸せば、長く稼ぐ物件になります。多いのは、土地が広くて古い物件です。古い物件は買う時に融資が伸びにくいですが、直して埋めれば、次の物件の担保になるとの考えだそうです。
間取りはファミリータイプで、駐車場が全戸分以上揃っているものが好みです。
60平米~70平米くらいの物件が好きとのことで、全室の広さの平均は54平米です。
さらに、相場よりも家賃を安くすることで入居率を高めています。
平均家賃は7万円くらいとのことです。
姫路は競争相手が少ないので、多く買えたと分析されております。

 

・売却はしない
物件を売ったお金で、同じような物件をまた買えるとは限らないためとのことです。
売却で利益を確定させて現金を厚くして、それを持っているならいいかもしれません。でも、入った現金でまた物件を買う場合、延々と売買を続けることになります。
しかし、市場には一定の割合で転換期が来ますから、途中で売れないタイミングや融資のつかないタイミングが来ます。売買が前提にあるスキームは、そこを超えられずに破綻する可能性が高いので、転売はしないという考え方のようです。

上記のような方針で経営されております。
将来的には、賃料0円にするという壮大な計画をぶち上げていたりします。
20億円かけて150棟の建物の屋上にアンテナを建て、姫路市内で無料でwifiを使えるサービスを始める予定でそこに広告を流すことで収益を出す仕組みを考えているようです。
それを発展させて広告収入で賃料0円にしたいとのことです。
なかなか難しいのかなとは思いますが、スケールは大きいです。

また大家塾もされております。
月1万円でいまなら入会金なしで参加出来るようです。

そんな大家業界での大成功者の大川さんがいまヤバい状況と噂です。

 

Twitter情報

まず、2つのことが話題になりました。

色々裏話が公開されることもあるので、Twitterでの情報収集はおすすめです

・管理会社とのトラブル
大川さんの代理人弁護士事務所と管理会社双方から入居者へそれぞれ自社へ払うように要請があったとのことです。お互いが他方に払った場合は認めませんと通知を出しております。

 

・決算公告
資本金減額についての決算公告がありましたが、BSが衝撃的でした。
メインの会社であるANGELO社が資本金及び資本準備金を減資する際の公告に、貸借対照表が掲載されておりましたので、掲示します。

なんと前期は6億弱債務超過となっており、大きく損失も出しております。
昨年2月末の決算ですので、コロナとは関係なく、赤字の要因は不明です。

このことから、大川さんは危ないのではないかと話題になりました。

 

私の考え

まず私は大川さんのやり方には危険な印象を持っています。

不動産賃貸業の根本は安く物件を買うこと(キャピタルゲイン)、イールドギャップを出すこと(インカムゲイン)の2つが基本になると考えております。

大川さんは、そんなに安く買っていなく、メガ大家さんの出口戦略に使われているという情報が入ってきたりしています。

また買付時の利回りは不明ですが、現況利回り9.64%、支払い利息3.24%と実際のイールドギャップは6.2%と少ないです。
築20,30年~のRC物件が主体とのことですので、固定資産税・修繕費・社員の給料・管理費など考えると厳しい状況なのかもしれません。
また空室率も高いです。

入居率は公開されておりませんが、満室時の残債利回り12%、実際の残債利回り9.64%から計算すると入居率は80.3%とあまりいい数字ではありません。

つまり、高値掴み・高金利・低入居率と非常に危険なことをしています。
またホテル・スーパー銭湯なども経営されておりますので、コロナの影響も懸念されます。

そんな中、Twitterでのトラブル情報、債務超過の決算書が回ってきましたので、大家界隈でいよいよあべしなのかざわざわしました。

 

大川さんはあべしされるのか

色々書きましたが、いま公開されている情報だけはあべしはないのではと思っています。
正直情報が少ないので憶測でしかないですが、私なりに考えました。

 

1. ANGELO社以外にも法人がある
メインの法人はANGELO社です。決算書を見る限りボロボロです。
赤字の要因もわかりませんが、債務超過しており、いつ昇天してもおかしくない状態です。

しかし、固定資産が114.5億円と大川さんが公表している残債443億円と乖離があり、他にも不動産を所有している法人があることは確実です。
正直、他の法人次第では、ANGELO社が昇天してダメージは負いつつも、ラ〇ウにはならずに生き残れるのかなとは思います。
ただし先述の通り、ホテルやスーパー銭湯もしていますので、他の法人も苦境の可能性は十分あります。

 

2. 売ればなんとかなるのでは
リーマンショック後の良い時期に買った物件も多いです。これらは、返済が進んでおりますので、同程度の値段で売れただけでもかなりの現金が回収出来ると想定します。

 

3. イールドギャップが低くてもギリギリ回っている

長いので、数字がを読みたくない方は読み飛ばしてください。

まず残債イールドギャップは6.4%(現況残債利回り9.64%-金利3.24%)と薄氷の鉄骨渡りです。

実際いくらぐらい残るのか想定します。

賃料から経費率20%で計算した場合(年間空室を除く賃料43億円×0.2)、年8.6億円が経費です。
CFは賃料43億円-銀行返済27.6億円-経費8.6億円=6.8憶円
とかなりの手残りが残っております。
そこから300棟5000室の大規模修繕費などに充当していく感じになると思います。
分譲マンションで見てみると、1戸当たりの大規模修繕費は75万円~120万円前後とのことです。平均54平米程度と分譲マンションより狭く、賃貸仕様なのでスペックが低いであろうことと、ノウハウがあると思われるので格安で出来ることを考慮し、1室75万円15年で大規模修繕を実施するとします。
1室当たり年間5万円となります。5000室ですので、約2.5億円が大規模修繕費となるでしょう(ややこしいので平均化して考えます)。
不動産賃貸業だけで、6.8億円-2.5億円=4.3億円が会社の運営費(社員2人の給料などの費用+事務所費など)を抜いた額が残るでしょう。

そこからさらにコインランドリー、自販機、太陽光で4億円と他ビジネスで10億円の売上が別にあるとのことです
他ビジネスは状況がわかりませんので、言及は避けます。
コインランドリー、自販機、太陽光などの不動産周辺ビジネスでの借金返済は27.6億円の借金返済に含まれておりますので、半分以上の2億は残ると考えております。

すると税引き前手残りは、6億程度(不動産賃貸業4.3億円+不動産周辺ビジネス2億-会社運営費3千万円)となるでしょう。

税引き前純利益が4.5億円(上記手残り6億円+元金返済12億円-減価償却費13.5億円)となります。
※減価償却の根拠は総資産450億円、うち6割270億円が建物で20年で償却。大規模修繕分は手残り6億円に入れています。
※役員報酬、その他税金対策は除いております。

法人税率35%とすると、約1.6億円が納税額です。

その結果、不動産賃貸業+周辺ビジネスでは

4.4億円程度が実際に残る金となるでしょう。

一般的にRCは投資額2%がCFの目安と言われており、規模の割には少ないですが、十分なんとかなっているのではと思います。

 

まとめ

現在、Twitter情報からヤバいのではと思われる方がいるのかなと思い、公開されている情報から戦略コンサルタントを目指していたけど1次面接であべしされた大津が分析してみました。

管理会社とトラブルを抱えている可能性が高い(多分無理やり管理会社を変えようとしてトラブったのではと想定)、主要法人の決算から債務超過しているということはあるのでしょうが、あべしはないと思っております。

不動産投資は、安く物件を買うこと、安い金利で融資を引くこと、この2点が基本と言われております。

しかし、大川さんは、普通の物件を高い金利で購入しておりますが、シミュレーションしたところなんとか回っているように私は感じました。

不動産投資はある程度こうすべきというルールがありますが、その通りやっていてもそこそこしか成功出来ないと考えています。

自分なりの理に適う戦略&強い精神力を大事が成功の秘訣ではと今回コラム執筆にあたり、大川さんの記事を読み漁り改めて実感しました。

20年後私は大川さんとほぼ同じ年になります。そのころまでには5000室という高みを夢見て鉄骨渡りをしたいです。

大津のトランプを目指します!