こんにちは!カケルです!!

前回の記事では自己紹介をしながら ここまでの大家業としての投資歴について説明させて頂きました。

改めてそれぞれの投資ステージを整理し表現させて頂きます。

 

不動産事業の可能性を感じ、規模が小さい物件でトレーニングし、知識と経験そして元手となる原資作り

規模拡大と法人としての実績作り

物件を売却し、キャッシュの厚みと決算書として自己資本比率、債務償還年数の改善を!

 

今回は黎明期である①について深掘りをしていきます。

 

グラフを見て頂くと年度別1棟ものの市場の平均利回りが赤色の実線になりまして 私が購入した物件と購入時築年数、利回りを表記させて頂いています。

 

2008年リーマンショックが起き 不動産利回りが上昇するも融資が出ないという状況から少しずつ市場が改善し始めてきた2010年、はっきり言って当時買えていた方々は全員勝ちという状況だったと思います。

 

私も 2010年 福岡市内の区分マンションを中心に投資をスタートしました。現金買いが基本でワンルームとしては大きめ25平米以上の物件を博多区、中央区を中心に指値をいれて物件数を増やしていきました。

そして2011年オリックス銀行の融資を活用し鉄骨造の一棟ものに参入です!

その後スルガ銀行の融資を活用し名古屋市中区のRC造マンションの購入に至ります。

 

ここまでは個人の属性を活用し、とりわけロケーション良い物件、近隣物件より面積が広い物件に注力していきました。個人が買えるいい場所の限界も理解せず、、、市場に助けられて進めていきました。

 

はっきり言って管理会社と仲介店とのリレーションは全く実施しておらず、 退去、入居、設備不備のこれくらいの電話のやりとりしかしていない状態でした。

そんなレベルでも①の時期は市場の平均利回り並の結果を出せていました。

 

そして2012年の購入から郊外物件の取得をスタートします。

ここからが法人設立サラリーマンから投資家へ事業の再現性を追い求めて視点を変えたタイミングでありましたが、ステージ②に突入します。

融資ジャブジャブ、参入者ワンサカとなります。 勿論 私もその一人でありました。

では他人と同質化しない戦略とは、、、

次回はここから話を進めます