こんばんは、サラリーマン大家のTAKAです。

本日は融資の担当者が稟議書を書く際に必要な「融資対象不動産にかかる事項」というテーマでコラムを書いていきたいと思います。

１．「融資対象不動産にかかる事項」とは

金融機関で不動産購入のために融資を申込際にもっとも重要なのは、やはり「融資対象不動産にかかる事項」となります。

特にどのような点が融資の審査を通す際の、稟議書のポイントになるかというと以下の２点が大きなポイントと言えます。

・融資対象の不動産からの収益のみで融資の返済が可能か否か

・融資の返済ができず不動産を売却した際にどれくらいの融資額が回収不能になるか

まさにこの２点が不動産融資を受ける際の稟議書の内容の根幹であり、最重要ポイントとなります。

２．融資対象の不動産からの収益のみで融資の返済が可能か否か

現在の不動産融資においては、不動産の収益のみで融資の返済が可能であるということは、最も重要な点になります。

例外的な相続対策の融資などは別として、少なくとも、毎月、返済額＋利息以上の家賃収入が得られない物件には融資は付きません。

また、融資を検討する際に金融機関が見込む不動産の収益についても、一定の掛目をかけてみられる点も注意すべきポイントになります。

例えば、月間の家賃収入が最大で10万円の物件であれば、金融機関は家賃収入を7～8万円程度と考え、この収益で返済が可能かということを検証します。

３．融資の返済ができず不動産を売却した際にどれくらいの融資額が回収不能になるか

資産価値の上昇を前提としたバブル期の不動産融資においては、「２．」よりもこの売却価値が重視された時代もありますが、今の時代の不動産融資においては、あくまで万一の保険的要素と考えられるため、「２．」よりも優先度の低いポイントとなります。

しかしながら、不動産の価値が高ければ、融資審査にとっては好ましいのは間違いなく、価値が高ければ高いほど融資の難度も下がります。

不動産の価値の評価方法も金融機関によって大きく異なりますが、例えば、土地の場合は相続税路線価、建物を積算価格で考える金融機関が多い印象にあり、固定資産税評価額も一つの評価の目線となります。

収益還元法とよばれる、不動産から得られる収益をベースに不動産の価値を見積る金融機関もあるので、どのような評価をするのかは、面談時に担当者に聞いてみると良いかもしれません。

４．おわりに

「融資対象不動産にかかる事項」については、最重要ポイントとなります。

当然ではありますが、まずは融資を受けようとする物件の基本的な情報は必ず、押さえておく必要があるといえます。

担当者に融資の相談をする際に、融資対象物件の持ち込みなしに、担当者と面談しても、あまり有益な面談とならない可能性があるので、担当者と面談する際には、具体的な融資対象物件の概要をたたき台にするのが良いと思います。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

（ご質問等あればお気軽にコメントください）。