23区新築建売木造アパート特化で投資

皆様、はじめまして。木内卓明(きうちたかあき)と申します。

現在、23区内で3棟32室のアパート、北関東某所で太陽光発電所1基を所有し、そろそろ法人5年目が終わるサラリーマン大家です。自分の状況を踏まえ、23区新築木造アパートを2016年に立て続けに投資しました。

まだまだ駆け出しですが、少しでも皆様のためになるよう、頑張ります!

初めての不動産投資は自宅

私が初めて不動産投資を行ったのは、2006年のこと。持家としての投資(23区南部。新築マンション)が初めてでした。自宅を購入するまでは、サラリーマンとして働いている業界がとても浮き沈みが激しいため、とてもじゃないけど長期ローンなんて組めない、と考えており、完全に賃貸派でした。

賃貸派であった理由はもう1つあります。私の父が、不動産金融関連の仕事をずっとしていました。バブルの時はとても羽振りが良く、家の居間で、父親が持ち帰ったボーナス、大量の1万円札を僕と兄は綺麗に並べて喜んでいました。それが良くなかったのか笑、バブルが弾け、父の会社が倒産し、生活が一変しました。不動産に関わるとロクなことがない、と、当時中学生だった私の心に刷り込まれていたのです。

しかし、自分が結婚し、子供が生まれて、状況が変わりました。借りている家が古かったですし、手狭になり、妻の「家買ってよ」オーラ(なぜ女性は新しい家が欲しいのか笑??)に負けました。方々を探し回り、新築マンションを購入しました。この当時は、10年固定金利で2.35%でした。今考えるととても金利が高いですね。よく買いましたね笑。今もまだここに住んでいるわけですが、残債が減る一方、物件評価額は上がっていて、これが後に収益不動産投資にもプラスに働く事になります。

節税のための不動産はありえないと一蹴

その後は、投資用不動産を購入する気は全くなく(上記のとおり、バブル崩壊のトラウマが強すぎたのです。あとは、会社によく「節税対策で不動産買いませんかー?」電話が多くかかってきており、「おい、回収不能なキャッシュアウトをしながら節税してどうするんだこら、不動産業者=詐欺師だな」という認識でした笑)、サラリーマンとして一生懸命働いてきました。お金も貯まっていったわけですが、本業の仕事の性質上、株式投資を行う制限が多く、どうやって余剰資金を運用しようか、悩んでおりました。また、私の仕事は、「定年まで勤め上げる」性質のものではなく、いつでもクビになるリスクがあるため、自分が何かあった時にも、困らない体勢を作っていきたいと強く思っていました。徐々に、不動産投資への関心が高まっていきました。

その時、ふと、思い出しました。

父の会社は一回倒産しましたが、息子2人を中高一貫私立に入れてくれ、卒業させてくれました。それはなぜかというと、収益不動産を自分で持っていたからなのです。不動産がなければ、お前たちは大学に行けなかったと言われたことを思い出しました。不動産に泣き、不動産に笑ったのが、父親でした。

やはり、私も収益不動産を持った方が良いと、結論づけ、かたっぱしから本を読み漁り、色々な不動産会社と会って、物件探しを行いました(僕たち兄弟を助けてくれた不動産はいまだに働き続けており、父は沖縄で毎日ゴルフ三昧の生活です)。

23区新築特化で投資

現在、23区内にアパート3棟(32室)、北関東に太陽光発電所(低圧。税抜売電価格36円)1基と、引き続き、初めて購入した自宅を所有しています。上記の投資用不動産を購入したのは、太陽光発電所も含めて2016年初頭から中盤(立て続けに投資しました。当時“はやっていた”複数法人、債務隠しスキームじゃないですよ 笑)で、タイミングは決して良いとはいえないでしょう。それでも、段々と安定稼働になり、借り換えにより借入金利を低くして(初めて借りたところからは出禁かな笑)、満室経営を続けています。私のアパートは、全て、新築建売、23区内の駅徒歩10分圏内で投資をしています。購入した経緯・考え方も、改めて書く機会を設けたいと思います。特に注意すべきところは、新築建売の場合、売主が提出する想定家賃は、大体嘘です(高めに設定しています)。自分で家賃相場を調べたり、第3者サブリース(売主と全く利害関係がない)会社に見積もりを依頼したりして、調査しないと、後で大変苦労する事になると思います。その上で、妥当な物件価格であれば、購入するということです。想定家賃の修正が新築は肝になります。今後も、しっかり調べた上で、良い物件があれば、追加投資を行っていきたいと考えています。

「利回りの根幹である分子の額を、まず疑おう」数字が大事。特に家賃の妥当性を見誤ると、長期間に亘り苦労します。

コラムを書かれている方は、地方一戸建投資、D I Yで超高利回りを実現されている方も多いですが、私はその対極にある投資といえます。私の投資はある意味「とてもつまらない」ものに見えるかもしれません。しかし、高利回りではなくても悪くないかもしれない(結局、グロスでどれだけ高利回りでも、ネットするとマイナスだったりするより、空室リスクが小さく、運営費用も低い方が良いのではないか、ということです)、と投資に対する考え方を参考にして頂いたり、「あー東京にはこういう属性の投資家がいるのか(私は地方にはほぼいない属性ですが、東京23区内には結構多いと思います笑)。」と、自分の物件を売却する際の参考にして頂けると嬉しいです。

基本的なスタンスは、23区内で新築物件を所有することで、運営上のリスクを低減する(大家業=修行、みたいな人もいますよね。私は喜んでそうしようとは思いません)一方で、レバレッジをできるだけかけることで、B/S(バランスシート)のリスクは積極的に取っていく、ということです。私はまだアラフォーですし、サラリーマンとしての稼ぎもあるので、こういうスタンスである、ということも忘れないで欲しいと思います。歳を重ねていけば、バランスシートのリスクは徐々に減らしていくつもりです。また、兼業サラリーマン大家ですので、地方でD I Yをするとか、時間的にも、労力的にも、無理です笑。皆様、すごいな、、、と思います。

というわけで(?)
一緒に頑張っていきましょう!今後ともみなさま、何卒よろしくお願いいたします。