こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

あるあるシリーズ

 

ベテラン大家の皆さんにとっては物足りない内容が続きますが、コラムを書く理由の大きな一つが、

初心者

素人

の為になるコラムですので、お付き合いいただければ幸いです。

 

今日は、

不動産仲介『媒介』あるある③』

というテーマで、

先日、オンラインサロンで相談を受けた内容を相談者の方はコラムも読まれていると思うので、少しかみ砕いて、あるあるでまとめてみたいと思います。

 

素人、初心者の疑問に答えつつ

中級者が陥りやすい点も踏まえ

ベテランでも知らないであろう

ことをお伝えできればと思います。

 

構成は、

1.ポータルサイトあるある

2.専属専任媒介あるある

3.専任媒介あるある

4.一般媒介あるある

5.〇友あるある

6.大手仲介あるある

以上、あるある尽くしで参りたいと思います。

 

1.ポータルサイトあるある

ここの読者ならば、一度は目にしたことがあるのではないかと思いますが、

広告の

取引様態欄

仲介

っという表示を見た事ありませんか?

 

取引様態には、

売主、代理、専属専任、専任、一般

とありますが、

 

正直言って、お客様は

『仲介』のうちどの取引様態なのかをこちらは知りたいのですが?(; ・`д・´)

 

素人、初心者の方はもしかしたら『仲介』ってみると?かも知れませんが、

要は、

一般媒介以下です!

と言っているのと同義ですが、

一般媒介であっても、

売主と直接つながっていることをアピールしたいなら、

『一般』

と表記しても良いのかと思います。(サイトのルールで仲介となるのかも知れませんが、、、汗)

しかし、

この『仲介』という表記の多くを利用しているのは、客付仲介会社であり、

(広告を見ているあなたを)仲介しますよ~♪

という意味になります。

要は、

元付仲介ではありません!(‘◇’)ゞ

って意味ですね。

 

これを見かけたら、

必ず

元付仲介を探す癖をつけましょう!

 

この文章を見て、ムッとする客付け業者さんがいるかも知れませんが、自論を言わせてもらえば、

客付仲介は、

広告で釣るのが商売でなく

情報力

⇒いかに新鮮で優良情報を持っているか。

交渉力

⇒いかに買主側の立場で安く好条件で購入させることが出来るか。

コンサル力

⇒買って終わりではなく、お客さんの資産状況にあった物件や規模を提供できるか。

これらの、

総合力

でお客さんから寄って来るくらいでなければいけません。

 

私は、仲介時代に客付けのみの仲介も何度もしてますが、お客さんから「婿養子から買いたい。」と言って、お客さんから情報を持ってきてもらったことも良くありました。(仲介手数料は大手なので値引けませんでした)

 

出来る仲介の人は、それが出来る人だと思っています。

逆に言えば、

常に、広告で客付け情報で新規客を狩らざるを得ない客付け仲介は、

そこまでの仲介なのかも知れませんね?

 

2.専属専任媒介あるある

専属専任媒介というのは、

売主が直接買主を見つける行為を禁止する約束になっています。

なので、

この媒介の時点で、

ほぼ売主は業者ではない可能性が高い

ことになりますね。(仲介時代は業者の再販で専属専任もらっていたこともよくありましたが)

 

ただ一方で、業者ではない売主と専属専任媒介を結ぶことは、ある種ナンセンスでもあります。

なぜなら、

本来は、専属専任媒介の場合が最も仲介会社に与えられる負担が大きくなるからです。(負担の内容ググってください。)

しっかりグリップ出来ている売主であれば、

出来る仲介なら

専任媒介

もしくは、

グリップに100%自信があれば、

一般媒介で動くことでしょう。

実際、私が売却を依頼した尊敬する仲介社長とは、事前には媒介すら書面で結びません。

相互認識で、

専任的一般媒介

なわけです。

 

それをあえて専属専任媒介で結ぼうとするような業者は、

自らが売主をグリップ出来ないと言っているとも言えたり、

超絶、貪欲、自己防衛思考的

とも言えます。(私の仲介時代がまさにそうだとも言えます)

 

勿論、何事も決めてかかることは出来ませんが、

これも逆に言うと、

契約に貪欲

だとすれば、買主側としては、大幅な指値であっても付き合ってくれる担当者かも知れません

 

3.専任媒介あるある

ここにいる読者の方の多くは、元付け業者を探す。グリップの強い元付け仲介が理想だという基本はご理解いただけていると思いますので、

ここでは、別のあるあるを。

 

専任媒介をとれる仲介はやはりグリップが強い傾向にあるのは間違いありません。特に収益不動産では、売主もド素人ではない場合も多く、その場合、売却をお願いするのも専任ではなく、一般媒介の方が良いと考える人も多いかと思います。

しかし、

グリップが強すぎるばかりに、

優良物件では、楽に仲介出来る

業者に卸そうとするからエンドを相手にしない説があります!泣

逆に言うと、

専任物件で、

業者が買い取りに消極的な物件だけがエンドに回ってきている恐れもある!!

 

そんな風に思って、物件情報を眺めると、時々、私が鬼指しで購入している物件のからくりも見えるかと思います。

 

専任の仲介が物件の良さに気づいていない売れ残り物件なんて絶対にない!?

 

ここに気づけると購入の幅が広がると思っています。

※でも勘違いで〇ソ物件を安く買ってもだめですね。汗

 

4.一般媒介あるある

一般媒介で入っている仲介の中には、売主からもほぼ相手にされていないくらいの業者もいる。

例えば、

同じ金額で指値を入れても、

〇〇不動産では絶対通らないが、

▲▲不動産では逆指値の答えがキチンと返ってくる。

 

従って、

問い合わせしたい物件が『一般』媒介なのであれば、どの業者に仲介人となってもらうかで結果が変わる場合があるある

 

しかし、

失敗大家さんは、優良物件情報が目に入ると、思考停止して、すぐその業者に問い合わせしてしまう。

失敗の原因は、失敗物件を購入してしまうことにありますが、実は、もっと根本に失敗の原因はある場合があります。

 

成功大家と失敗大家の分岐点は、

実は、

一般媒介の物件でもうまく思い通りに購入出来るかどうかである!

※信じるか信じないかは貴方次第。

 

私は、時々、不動産取引は、

パズルや迷路

のような感覚を覚える時があります。

これは、

スタート地点でゴールが見えるくらいでないとダメという意味

です。

 

5.〇友あるある

経験の豊富な大家さんであれば、〇友さんは、購入者側からすれば強い味方だという意見が多いかと思います。

これは、〇友さんの昔からの戦略が、

まずは売り物件を集める点

に集約されていることが発端にありますが、具体的に何が!というのはここでは控えさせていただきます。

※要は、指値が通り易かったりする

 

しかし!

私は仲介時代、〇友専任物件を合法的に抜きまくってました。汗

※抜き行為(他社の仲介物件を引き抜く行為)は仲介業界ではご法度であり、業法違反です。

 

ここでは、どうやっていたかは伏せますが、

 

言いたいのは、

〇友さんの専任仲介だから指値が通りやすい

とか

一般媒介の中に〇友さんがいれば〇友を頼れば良い

とか安直に考えるのは間違えであるということです。

 

例えば、私が合法的に抜いてきた物件の売主さんは、

ある事情から

専任から一般に切り替えたり

仲介に不満があったり

もします。

 

そして、

例えば、上で書いた例のように、一般媒介の中に〇友さんが入ってすると、その中で、売主との関係が最も希薄な場合もあり得ます。

事実、私は、そうやって仲介時代飯のタネを得ていたわけです。

 

つまり、あるあるとしては、

〇友専任物件はぶっ刺さる場合あるある

くらいでとどめておきたいところです。汗

※〇友さんを悪く言うつもりはありません。事実、私は〇友さんから幾度となく購入させてもらっていますから。。。

 

6.大手仲介あるある

昔、書いたことがあるかも知れませんが、

大手仲介のノルマって結構えげつないんです(;゚Д゚)

仲介って、毎回、新規取引での自転車操業的営業なのに、

毎月、

3件300万円

3件500万円

がベースにあります。

 

そうすると、

大手仲介のメイン顧客って誰かというと、

買取業者

になってきます。

これは、好景気不景気問わず、ほぼ揺るがない事実だと思っています。

 

そして、

収益不動産の場合、実需の仲介よりは、

再契約の可能性

も高くなります。

しかし、

彼らにとっては、これも有限で、私たちの借金にはほぼ確実に枠があります。

従って、

枠を食いつぶすまでは良い物件情報を提供してくれるかも知れません!(泣)

※出来る仲介はこれがほんとに上手だと思っています。

 

つまり、

彼らから優良情報が欲しければ、

俺はいくらでも融資が引けるゼ!

もしくは

俺は現金持ってるぜ!

PRが効果的だと思います。

これは大手だけに限りませんね。

 

つまり、

不動産投資家たるもの

ブラフも大事

だということでしょうか。

 

いかがでしたでしょうか。少々、ブラック婿養子が過ぎたでしょうか。

少し、ネタっぽく書いてもいますが、

本質を読み取っていただければ、それでも素人初心者大家さんの役に立つ内容かもと思います。

肝心なことは、

全て一括りには出来ない!

点だとも思っています。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。