前回の反省

前回のコラム「内弟子を募集します。カイジハウス開業‼」では110万のボロ戸建に私が住むだけでもそこそこ攻めているのに、マイホームをシェアハウス(通称カイジハウス)にするという圧倒的45組なアイデアを紹介出来て良かったです。

 

入居付けを頑張りたいと思います‼

11畳に4室相部屋カイジルームはどうするのかはほんとに考え物です。

 

また前回のコラムは不適切な内容があったということで、内容を変更しております。

タイトルと最後のオチがこっそり変わっていますので、どこが変わったのかはわかりやすいのかなと思います。

 

では本題に入ります。編集部に怒られたので、今回は真面目なコラムを書きます。アカウントあべしされないように反省を態度をコラムで表現したいと思います。

 

テーマはサラリーマン卒業に必要な資産規模です。

 

フルローンRC、フルローン中古木造、フルローン築古戸建、現金買い築古戸建の3パターンで分析したいと思います。

 

私がサラリーマン辞めると書いてからは周りからどれぐらいでやめられるのと質問される機会が増えてます。

なお不動産投資を始めた動機はサラリーマンを辞めても生活できるようになりたいからです。

おそらくそういう方がかなり多いのではないでしょうか。

目標ラインとしてどれぐらいのレベルが必要かというのがわかればいいのかなと思っております。

 

私が考えるサラリーマン卒業に必要な収入

サラリーマン卒業する場合にいくら必要かといわれても回答は非常に難しいです。

基本的に生活費>税引き後手残り+建物経年劣化分 となれば辞めても生活はできるのではと考えております。

また貯金も必要だと思います。

私が考える一般的なサラリーマン家庭なら

生活費+貯金で月50万円程度かなと考えており、税金を20%とした場合、税引き前純手残り750万円が一つのラインかと考えております。

では税引き前純手残り750万円に到達するにはどれぐらい総資産額が必要なのかから分析します。

 

RCフルローンでのシミュレーション

仮定の条件として、以下とします。

 

利回り8%(計算しやすいように家賃年収÷諸費用込み物件価格)

築20年

土地建物割合 5;5 築47年で建物価値0になると想定 年1.85%下落

空室10%

経費率20%(含む管理費5%)

融資 フルローン金利1.5%、27年、月返済借入額4.5%(うち元金返済3.0%)

税理士報酬年30万円

税率20%

 

上記で計算します。

税金を見越して税引き後純年CF600万円(月50万円)となるよう、税引き前750万円となる総資産額を計算したいと思います。

 

家賃収入(総資産額×8%) ×70%(経費率20%+空室10%) 

-返済(総資産額4.5%)-税理士報酬30万円=750万円(税引き前純CF)

物件価格をXとして、方程式で解きます。

 

(0.08X×0.7-0.045X)-30=750

0.056X‐0.045=780

   0.011X=780

      X=70,909万円

 

となります。つまり築20年利回り8%のRCを耐用年数で1.5%で融資を受けた場合、7億強の総資産額、家賃年収5656万円がないと辞めるのはきついということになります。

 

つまり、1室家賃6.5万円とした場合、72.5室が必要ということです。

またフルローンで諸費用分は自己資金でやっておりますので、仮に諸費用が7%だとすると5千万円の自己資金が必要となります。

 

また建物価格下落が1.85%に対して元金返済が2.5%となりますので、タコ足配当ではないようです。

利回り8%の物件でのサラリーマン卒業はなかなかしんどそうなイメージを持ちました。

高属性でよい条件で融資が引けて、自己資金数千万円がないと5年とかではサラリーマン卒業は難しいのではと感じました。 

もう少し利回りが高いのを狙う、融資年数を伸ばすなどをすれば、もう少し規模が小さくても辞めれると思います。

またこのシミュレーションからわかるように、利回り8%のRCを4.5%で引くスガルスキームはあべし確実です。

 

木造APフルローンでのシミュレーション

仮定の条件として、以下とします。

 

利回り12%(計算しやすいように家賃年収÷諸費用込み物件価格)

築20年

土地建物割合 7;3 築30年で建物価値0になると想定 年3%下落

空室10%

経費率20%(含む管理費5%)

融資 フルローン金利2.5%、20年、月返済借入額6.35%(うち元金返済3.85%)

税理士報酬年30万円

税率20%

家賃収入(総資産額×12%) ×70%(経費率20%+空室10%) 

-返済(総資産額6.35%)-税理士報酬30万円=750万円(税引き前純CF)

物件価格をXとして、方程式で解きます。

 

(0.12X×0.7-0.0635X)-30=750

0.084X‐0.0635X=780

   0.0205X=780

      X=38,048万円

 

となります。つまり築20年利回り12%の木造アパートを20年2.5%で融資を受けた場合、4億弱の総資産額、家賃年収4565万円がないと辞めるのはきついということになります。

 

つまり、1室家賃5万円とした場合、76室が必要ということです。

また建物価格下落が3%に対して元金返済が3.85%となりますので、タコ足配当ではないようです。

融資条件は20年と優しめにしておりますが、長く貸して貰えるところを探すことが鍵になると思います。

 

築古戸建フルローンでのシミュレーション

利回り15%(計算しやすいように家賃年収÷諸費用込み物件価格)

築40年

土地建物割合 7;3(解体費リフォーム費) 15年で償却 年2%減少

空室10%

経費率20%(自主管理で管理費は掛からないが、壊れやすいのでRC/アパートと同じ)

融資 フルローン金利3%、12年、月返済借入額9.9%(うち元金返済6.9%)

税理士報酬年30万円

税率20%

家賃収入(総資産額×15%) ×70%(経費率20%+空室10%) 

-返済(総資産額9.9%)-税理士報酬30万円=750万円(税引き前純CF)

物件価格をXとして、方程式で解きます。

 

(0.15X×0.7-0.099X)-30=750

0.105X‐0.099X=780

   0.006X=780

      X=130,000万円

 

となります。つまり築40利回り15%の戸建を12年3%で融資を受けた場合、12億の総資産額、家賃年収18,000万円がないと辞めるのはきついということになります。

 

つまり、1室家賃5万円とした場合、300室が必要ということです。

しかし建物価格下落が3%に対して元金返済が6.9%となりますので、RCやアパートより資産は増えています。

 

なお12年3%というのは私の融資の平均です。

年数が短いとほぼ手残りが出ないことがわかります。

戸建フルローンでのサラリーマン卒業はかなり難易度が高いです。

短期返済なので、何個か戸建の返済が終わってから辞めるというのが現実的かもです。

 

戸建現金買いでのシミュレーション

利回り15%(計算しやすいように家賃年収÷諸費用込み物件価格)

築40年

土地建物割合 7;3(解体費リフォーム費) 15年で償却 年2%減少

空室10%

経費率20%(自主管理で管理費は掛からないが、壊れやすいのでRC/アパートと同じ)

融資 現金決済

税理士報酬年30万円

税率20%

家賃収入(総資産額×15%) ×70%(経費率20%+空室10%) 

-返済(0)-税理士報酬30万円=750万円(税引き前純CF)

物件価格をXとして、方程式で解きます。

 

(0.15X×0.7)-30=750

0.105X=780

  X=7,142万円

 

となります。つまり築40利回り15%の戸建を現金購入した場合、家賃年収1,071万円があれば大丈夫ということです。

 

つまり、1室家賃5万円とした場合、18戸が必要ということです。

しかし建物価格下落が3%は考えておく必要があります。

 

数値比較

標準的な物件をフルローンでサラリーマン卒業を目指す場合は、それなりの金額が必要になります。

税引き後手残り50万円を普通の物件をフルローンで購入で実現する場合は以下になります。

 

 

・RC8%の場合

総投資額70,909万円、家賃年収5,656万円、72.5室(家賃6.5万円)

 

・木造AP12%の場合

総投資額38,048万円、家賃年収4,565万円、76室(家賃5万円)

 

・築古戸建15%の場合

総投資額130,000万円、家賃年収18,000万円、300戸(家賃6万円)

 

となり、かなり大変です。

実際、私の実感として50室前後でサラリーマン卒業をしている方が多く、上記よりだいぶ少ない規模な気がしています。

それは上記にある程度、現金を入れていること、標準的な物件よりも良い利回りの物件を購入しているからだと感じております。

例えば、それぞれ利回り3%追加してみますと

・RC11%の場合

総投資額24,375万円、家賃年収2,681万円、41.2室(家賃6.5万円)

 

・木造AP15%の場合

総投資額18,795万円、家賃年収2,815万円、46.9室(家賃5万円)

・戸建18%の場合

総投資額28,888万円、家賃年収5,199万円、86.6戸(家賃6万円)

 

だいぶ実現可能性が感じる数字になった気がします。

また現金購入だと如何になります。

・築古戸建15%の場合

総投投資7,142万円、家賃年収1071万円、17.8戸(家賃5万円)

・築古戸建18%の場合

総投投資6,190万円、家賃年収1114万円、18.5戸(家賃5万円)

となります。

 

まとめ

今回は数字が多いコラムになりました。

なおまもなくサラリーマン卒業を予定している私の税引き前手残りCFは上記計算式で計算すると年間330万円となりますので、税引き後手残りでは月20万程度生活は出来るけどしんどいという状況かと思います。

 

今回のシミュレーションから私が感じることは、持たざるものがサラリーマン卒業を目指すには、大きく2つのことが必要だと感じています。

それは絶対高利回りの物件を購入することです。

資産性が高いけど利回りが低い物件を購入してもサラリーマン卒業はかなり遠くなるでしょう。

また現金の重要性です。特に築古でサラリーマン卒業を目指す場合は、長期融資が難しくなかなかCFが出ませんので、ある程度現金投入してCF比率を調整することが大事だと思います。実は私も2千万円程度現金を投入しております。

 

今回のコラムでは不動産賃貸業だけで生活するにはどれぐらいの規模が必要なのかある程度イメージが付いた気がしますが、中々ハードルが高いです。

しかし、私みたいに大して儲かってないけど会社を辞めたい方は生活コストを抑えればサラリーマン卒業できます。

 

カイジハウスを始めればいいんです‼

 

※真面目か‼という突っ込みは無しでお願いいたします。

※振れ幅が大きいのが、大津カイジのコラムです。