楽待実践大家コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

 

先日、金利の高いアパートローンの融資を受けている銀行に金利を引き下げてもらえる可能性はあるのかを電話で聞いてみましたので、その結果をコラムにしたいと思います。

 

まず、お願いしてみた背景から紹介します。

 

高金利の問題点

 

以前、「融資を利用した不動産投資の見方」というコラムを書きました。このコラムでは、兼業サラリーマン大家がアパートローンで買いそうなロットの物件を例に、不動産投資の指標を投資家と金融機関の視点からそれぞれ求めて比較した結果を紹介しました。その結論は、

 

「金利 3% 以上の場合、金融機関のために不動産投資している感じになる」

 

というものでした。自分でコラムしておいて、何ですが、私は金利が3.3%のアパートローンを 1 つだけ借りています。

 

そのきっかけですが、「買いたい病にさよならを」というコラムに書きました。その中の不動産会社とのやり取りは、まさに自分のことでして、転職して 1 年後に給与が予想以上に増えてアパートローンが引けるようになりました。ちょうど、そのタイミングでフルローンが出る物件があるということで、見極めが甘い状態で借りてしまいました(笑)

 

まあ、それでもタコ足 CF だとしても儲かっていれば問題は少ないのですが、この物件はあまり儲かっていません。儲かっていない理由は平均入居期間が短いせいです。原状回復の経費はコントロールできていますが、入居付けに経費がかかり過ぎています。

 

税理士さんのコメント

 

今年の確定申告の際に、申告期限が延長されたこともあって時間があったので税理士さんが、物件ごとの B/S と P/L を出してくれました。その際に、こんなやり取りがありました。

 

税理士さん「ポスドクさん、この物件は儲かっていませんね。経費をもっと下げるか、金利を低くしないとダメです。」

 

私「そうなんですよね。この物件、入居期間が短くて、入居付けで経費が掛かってしまって儲かっていません。」

 

税理士さん「この状況が続くなら売却するのも手ですね。」

 

とコメントされる始末(;´д`)

 

私「残債と同じ額で売れれば、損切しても仕方ないかもしれませんが、まだ短期譲渡になるので、もう少し運営を頑張ってみます。」

 

金融機関からのメール

 

こんな内容のメールが来ました。

 

賃貸経営に携わるお客さまにおかれましては、新型コロナウイルスの感染長期化が賃貸経営に与える影響についてご心配されていることと存じます。

 

中略

 

お客さまの資産形成に関するご要望や「賃貸物件の空室でお悩みの方」や「将来の賃貸経営に不安をお持ちの方」、ご利用中のローンに関するご相談等がございましたら、お気軽にご連絡ください。

 

ということで、早速連絡してみたというわけです。

 

窓口が違った(笑)

 

早速、メールに書かれている担当という方に連絡してみました。

 

担当者「ご連絡ありがとうございます。本日は、どのようなご用件になりますでしょうか。」

 

私「先日、メールを頂きまして賃貸経営や利用中のローンについて相談させていただきたく連絡させていただきました。」

 

担当者「ありがとうございます。」

 

私「早速ですが、御行から受けている収益物件の融資について相談したいのですが。」

 

担当者「はい。分かりました。今、融資情報を確認しますので、しばらくお待ちください。」

 

この後、金利や残債、この物件専用に作った口座の入金状況などについてやり取りしました。

 

私「現在、新型コロナウイルスの影響なのか繁忙期で退去になった空室が中々埋まらないため、ローン返済に対する余裕が僅かしかありません。」

 

私「他の経費とかも考えると、今後、持ち出しが発生してしまう状況です。」

 

私「このような状況ですし、金利の引き下げについて交渉させていただく余地があるのかをお聞きしたいと考えています。」

 

担当者「ご要望は分かりましたが、融資に関しては窓口が別になりますね。こちらの窓口は賃貸経営も含めた資産運用のサポートということになっています。」

 

担当者「空室のお悩みや任せている管理会社への不満などの相談は承っておりますが、金利の引き下げについてはご相談をお受けすることはできません。」

 

窓口が違いました(笑)さらに追い打ちが、

 

担当者「最近、金利に関して多くお問い合わせいただいておりますが、所謂アパートローンの場合、基本的に金利を引き下げるようなことはしておりません。」

 

ということで、アパートローンについては、金利の交渉は難しいようです。

 

まあ、そもそも「苦しいから金利を下げてほしい」というような「古事記の要求」など通るはずないことは、ここのコラムを読んで知っていました。

 

新型コロナウイルスの影響でもしかしたら、、、

 

ということはありません。

 

「空室でお悩みならサブリースもあるよ」ということで、サブリース会社を紹介してくれるそうです。一応、サブリース会社の評価が気になるので、査定してもらうことにしました。

 

金利を引き下げもらうには

 

最近、 1 年くらいコラムを書かれていませんが、「デュアルライフ大家」さんのコラムが参考になると思います。金融機関に伝えるべきことは、

 

「金利が高いので引き下げてもらえませんか?」

 

ではなく、

 

「一括返済したいので繰上げ返済する場合の手数料と残高を教えてください。」

 

です。つまり、借り換えをテコに交渉するということですね。

 

ジュニアさんはこの作戦も考えられているようですので、今後楽しみにしています。

 

私ですが、この物件がエリアの信金さんに口座を作り、金利は高いですが、用途自由のビジネスローンを借りました。また、一部の家賃の振り込み先をこの口座に変更しました。月の返済額の 10 倍くらいの家賃をこの口座に積み立てています。残り、8ヶ月程度で借入分貯まります。

 

今後、自分の枠を確認して新規物件購入と絡めて行くか、単純に借り換えを目指すかしたいです。

 

あっ、もちろん、運営も頑張ります。それが基本ですから。