未経験の怖さ

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

最近のコラムでは、6棟目の築40年台アパートのことを取り上げてきました。購入してから5年弱の物件ですが、購入時には買って大丈夫なのか?という不安もありました。

私の物件は現時点で築25~32年くらいです。その中で、この物件はひとまわり古いです。経験が無いというのは怖いもので、購入前には『このくらいの築古を買ったら、どのくらいの経費がかかるのか読めない部分もあるなぁ。』と感じました。

 

しかも、初めての旧耐震物件となります。それが、どのくらいのことなのかも未経験でよく分かっていません。

 

ただ、土地としての価値をみたときに明らかに安い値付けだったことや、これから発展が見込める立地で駅近だったこと、そこから更に1割近い値引きが通ったこと、などを総合して購入する決断をしました。ただ、デメリットとしては・・・利回りは微妙でした。土地を有効活用できていなかったこともあり、10%にとどまっています。

この頃は、相場も高騰していて良い物件を見つけるのも難しい時期だったのもあります。そこで、デメリットや未知の領域へ飛び込む不安を飲み込んでもメリットの方が大きいと判断したわけです。資金を寝かせておくよりも勝負しよう!というところでしょうか。

 

実勢の土地値よりも大幅に低い値段で購入できていることもあり、『購入後すぐに最悪なことが起きても、損失は●百万円程度までだろう』と腹をくくりやすい物件でした。それに、既に5棟のアパートを所有していたこともあり、そのキャッシュフローの後ろ盾があるからこそ勝負できた部分もあります。

 

これが、不動産投資未経験での1棟目を購入する段階だったとしたら、この物件を買う決断は難しかったでしょう。築40年近い物件で、外壁もくたびれていて、鉄部も錆びていて、利回りも微妙で、、、

 

修繕が頻発して経費がかかるかも?

入居者がつかないかも?

建物がすぐにダメになるかも?

 

不安の種はつきません。

 

長くやると

でも、購入してから5年弱の期間を実際に運営してみると全く問題なく利益が出ます。経費率も他の物件よりも低いくらいです。(築古で家賃が下がっていることで退去も少ないのでしょうか? 5年で2件しか退去が無いことも要因です)

 

退去が出てもすぐに次の入居者が決まっていますし、入居付けに不安もありません。しっかりと維持管理をしていけば、建物も十分に活躍できそうな印象を受けます。退去後の修繕費用についても、実際にやったことで心の準備と予測ができました。

 

これにより、この立地でこのくらいの築年数の物件を運営していくことがどういうことなのか?という知識がついたことになります。このことは、今後の似たような物件を購入する時の指針にもなります。また、今の物件が10年後にどうするのかをイメージする際にも役立ちます。

 

こういう積み重ねにより、普通の方が尻込みするようなリスクを平然と取って利益につなげられるように成長するんだと思います。みんなが取らないリスクをリスクと思わないでいられるということは、そこに歪みが発生することになります。その分だけ、少し儲けやすくなるんでしょう。

 

長く不動産投資をやっていくと、そういう経験値が積み上がっていくことも儲けやすくなる仕組みなんだと感じます。

 

その他にも、キャッシュに余裕ができる点、投資スキルが上がる点、ドミナント化して経費率が下がる点、などなど、様々な意味で長くやるにつれて儲けやすくなるのが不動産投資です。

 

最近のコラムでは、この築古アパートのことについて数回に渡って取り上げました。その中で、昔のことを思い出してそんなことを感じたのでした。やっぱり、不動産投資をするうえで最大の価値を持つものは『時間』ですね!