前回の反省

前回のコラム「サラリーマン卒業に必要な資産規模」では、真面目過ぎでネタが皆無なコラムを書きました‼

 

サラリーマン卒業を目指す方は多いと思いますがmコメントからはなかなかハードルが高い、若い人が家賃収入で食べていくのは厳しいのではというご意見もありましたが、年齢に関係なくある程度の状況があれば生活していけると思います。ただし、そのレベルに20代で達する方はなかなかいないだろうなと思います。

 

私はそのレベルに達しなくても生活コストを下げることでのセミリタイアという手法もアリだと思いますが、あまり実践する方は少ない気がしております。

 

では本題に入ります。

前回のコラムでは、ふくふどうさんが戸建現金買いのリスクという内容でコラボ頂きました。公開からわずか1時間以内のコラボで仕事の速さに驚愕しています。

 

私もコラボにコラボ返ししたいと思います。

内容は戸建現金買いについてです。個人的はそこそこメリットがあると感じています。

 

私の経験談

まず私は高金利融資で戸建を多く買っているイメージが強いです。

カイジというキャラを立たせるために強調しているところもありますw

実は現在保有物件24戸のうち、4戸は現金購入しております。

 

現金購入した理由はいろいろです。内訳は以下です。

1戸 初めての物件で自信がないので融資を使いたくなかった。

1戸 どこの銀行も借りたばかりで辞めてくれと怒られた。

2戸 宅建業者ではないブローカーの紹介で購入しており、融資が通ら

   ない。

 

という理由です。 

私は現金があるなら現金購入は望ましいと感じております。

 

戸建現金購入メリット

私が思いつく限り大きく4つあります。

・安い戸建が買えるようになる

融資を使うと、仲介もめんどくさいです。安い戸建なら現金でサクッと購入してほしいと仲介は考えるでしょう。ましてや戸建ごときで融資特約は良くないと思います。

私は融資特約なしだけど、融資は使わせて作戦でやってます。

なお公庫はバックファイナンス出来るので楽に決済できるのでおススメです。 

現金がない方も融資特約無しで男気を見せることを推奨しますw

 

・融資が通らないけど買える

私のように宅建業を持たないブローカー経由の取引、個人間売買など安く買えるけど宅建業者を通していない、再建築不可などなど物件としては優秀だけど融資が通らない物件を拾えるのはメリットです。

 

・諸費用が安い

融資を受けると抵当権設定費用、融資手数料などが掛かります。

以前、保証協会付き融資を受けた場合、380万借りるのに、保証料金で20万円程度取られたときは殺意を感じました。

戸建だとそのような費用が、金額の割に高くなりますが、現金購入ですと余計な費用が掛かりません。

 

・CF比率を改善できる。

特に私のように築古物件を融資で買い進めていると返済比率が悪化します。

理由は明白です。短期融資にあります。

耐用年数を切れている物件はどうしても短期融資になります。私は最短7年でその物件の返済比率は8割です汗

返済比率が高いと毎月の現金が残らないので、突発的な修繕や次の物件の購入資金を考えると非常に良くないです。 5割以下にすることが望ましいと良く言われております。

その対策として、頭金を多めに入れるというのはよく聞きますが私は反対です。フルローンで1棟を買い、戸建購入をおススメします。

その頭金で戸建購入した方が、共同担保で使えますし、その物件だけ売却して現金化も出来ますので使い勝手がいいですのでおススメです。

 

以上が私の考える戸建現金買いのメリットです。

 

戸建現金買いの注意点

まず、当たり前ですが、自己資金が減ってしまうので、そこまでしてでも買うべきかは考えるべきだと思います。

 

また融資が通らない=出口もないクソ物件を掴んでしまう可能性があることがデメリットですが、高利回りだからOKという物件であれば、それも悪くはないかなと感じております。

関東の激安戸建投資の有料大家塾(仮名;ヒロポン)、そこの方々は格安のクソ物件を現金買いで大してCFがない状態でセミリタイアをしている方も多い印象です。

塾長すらもかなりギリギリの状態でサラリーマン辞めているので、心配です。大家塾の収入があるから大丈夫でしょうけどw

ふくふどうさんもおっしゃっておりますが、戸建現金買いで生活が出来る程度のCFでサラリーマン卒業するのは危険です。原本返済の強制貯金がなく、出口がなく持ち続けないといかないような戸建を抱えての退職は危険です。

 

まとめ

なかなか適切な一棟モノがない場合、余剰現金でサクッと買えて割とオーナーチェンジで流動性が高い戸建をもっておく、1棟を買うときは共担という生贄にするという遊戯王カードのようなやり方が合理的ではと感じております。

最近、そういう1棟主体の方も私のような戸建投資に来ており困っていますし、副業をしたいという方が気軽にできる戸建投資に参入してきており、戸建投資が最近過熱しているというのはかなり感じています。

 

特にコロナ融資での資金が戸建に流れているという気がしています。

 なお私の周りで比較的若くて、築古主体でガンガン攻めている方に限定すると半分以上がコロナ融資を受けてます。

これ以上荒らされると昇天しますので、大津周辺のテリトリーを死守することに全力を掛けたいです。

 

大津では絶対買うなよ‼