こんばんは!!

おまわりです!!

 
 
先日、とある沖縄のオーナーさんから
 
 
 
「貴様はよく鬼のような指値をしているが、どうやってやっているのか?簡潔に述べよ!」
 
 
 
と聞かれました。
 
 
そんな沖縄オーナーさんとのやりとりを題材に、不動産購入時における
 
 
鬼指の心得について
 
 
おまわり流に紹介していきたいと思います。
 
 
 
 
1.鬼指とは
 
 
 
鬼指っていう言葉は昔から何にも考えずに自然と使っていましたが、初心者の方にもわかるように説明していきます。
 
 
鬼のような指値の略=鬼指です。
 
 
販売価格よりも、安い値段で交渉(買付や相談)することを指値って言います。
 
その指値を、極端に大幅に安い値段で交渉することを鬼の指値と呼んでいます。
 
 
 
2.鬼のような指値をするには
 
 
 
では実際に鬼のような指値をする時にどこを見ているのか。
 
 
まず、対象となる不動産の金額が相場より高いのか安いのかを判断します。
 
 
この判断が非常に難しいのです。
 
 
自分はよく他の投資家さんにアドバイスする時に、
 
 
楽街や他ポータルサイトで、
 
 
同じ時間、同じ条件、同じエリア、同じ物件
 
 
を何パターンか作って、毎日毎日。毎日毎日くどいぐらい検索をしましょうって話を必ずしています。
(あと自分のコラムも読んでねって話します(笑)
 
 
まずはこれを習慣化する事と、対象エリアの対象不動産の相場感を養ってもらう為です。
 
 
相場感が無い人は、その物件がお得なのかどうなのかわからないですから。
 
 
ある程度相場感がわかってきたら、実際に買い付けをやってみたらどうですか?
 
 
っていつも話しています。
 
 
データや感覚が無いうちは、むやみやたらに手を出すな。
 
 
これが失敗しない為のルールです。
 
 
ただ指値という行為は、ある意味では買主さんに対して失礼に当たります。
 
 
その物件が相場並であれば大幅な指値は失礼にあたりますし、何より仲介業者さんが仕事がやり辛くって仕方ない。
 
 
指値にも限度があります。
 
 
不動産投資って、投資の一種と捉えてモラルがない世界って思う方もいるかもしれませんが、礼儀や心遣いが非常に求められる世界です。
 
 
なぜなら物元に不動産業者は、古い不動産業者が多いかなです。
高齢者になればなるほど経験や人脈、地主や名主とつながりがあります。
 
 
そんな百戦錬磨の高齢者達(笑)と仲良くするには、徹底した気遣いと礼儀が大切だと思うので常に意識しています。
 
 
お中元や暑中見舞いって古臭い文化かもしれませんが大切ですよ!
 
 
じぃちゃん、ばぁちゃん不動産業者に好かれたら、それだけで勝利が決まったようなもの言っても過言ではかいと思います。
 
 
 
3.実際の鬼指は
 
 
 
では実際の鬼指を自分の例に例えて書いてみましょう。
 
 
昨年3月末に自社ビルを購入した時は過去最高の指値でした。
 
 
元々は5980万で売りに出ていました。
 
 
ただなぜか売れずに残っていて、しばらくして4880万に。
 
 
こりゃ絶対売れるだろって思ってたら、まだ売れない。
 
 
そんな物件でしたからすごーく調べました。
 
 
 
売却理由は?
 
 
残債額は?
 
 
抵当がある金融機関は?
 
 
所有者の履歴は?
 
 
相続?贈与?
 
 
所有者の今の所在地は?
 
 
売却は急ぎ?
 
 
 
自分が見たいですと言いだすまで、徹底して調べました。
 
 
 
時間がかかりましたが、まだ売れ残っていました。
 
 
 
最終的に自分が出した結論は3000万円。
 
 
自分なりに考え、売主の背景も考慮。
 
 
交渉ごとだから相手の足元は見るけど、足元を見ているようには装わない。
 
 
あくまでも低姿勢で、かつ礼儀と売主の方への尊敬を忘れずに。
 
 
 
とにかく売却する背景や残債を把握して、根拠を徹底的に考えました。
 
 
そして購入時は全空でしたが、利回り約18%の自社ビルを手にしました。
 
 
ビルの1部を自宅で使っていて利回り18%、おまけにキャッシュフローも享受しています。
(ビルの詳しい話しはまた今度!)
 
 
 
 
4.伝えたい事
 
 
これはいい!と思う物件を見つけたら興奮しますよね。
 
 
けどそこで一旦冷静沈着になり、なぜ今の売買価格なのかって考えます。
 
 
その価格に疑問があるなら。
 
 
本当はこの価格じゃないかっていう事を根拠を自身が持って説明が出来るならば、あとは鬼になればいいんです。
 
 
自分で決めたラインの値段で買えないなら、買わなければいいだけ。
 
 
自分で決めた値段で買えなかったら、スパッと諦める。
 
 
そしてまた物件を探す。
 
 
無理して不動産を買うなんて愚行を犯してはいけない。
 
 
あーあの物件欲しかったーなんて後悔は不要です。
 
 
不動産は高価な買い物です。
 
 
ある種ギャンブルです。
 
 
故に高値掴み=死です。
 
 
だから自分に甘えてはいけない。
 
 
欲しがりません勝つまでは!の精神で、己を律し、常に喝を与える。
 
 
心を鬼にし、自分に対して甘えと妥協を許さない鬼になる事が、
 
 
鬼指を、そして不動産投資を成功させる秘訣だと思います。
(自分も成長過程ですから全くもって成功したわけではありません。)
 
 
 
 
 
 
 
最後に、
 
 
 
 
最近コメントを頂けたとうめいさん、空き家再生師さん、リフォームをいつも手伝ってくれる我が弟、ボロ戸建を頑張って直している後輩達、大家仲間、
 
 
偉大すぎる先輩コラムニスト婿養子さん、大好きなジュニアさん、
 
 
そして、いつもコメントやいいねでおまわりコラムを応援していただける皆様。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
貴様らぁっ!!
 
 
鬼になれんのかぁっ!!!
 
 
 
 
 
 
 
 
貴様っ!!というどこか懐かしい昭和フレーズ(笑)に日頃の感謝を込めて!
 
 
いつもお読みいただきありがとうございます😊
 
 
 
 
 
 
敬礼!!