前回の反省

前回のコラム「戸建現金買いについて考える」では、戸建現金買いの考察を紹介しました。どんな手法でもメリットやデメリットがあると思っています。

 

今回は、築古戸建投資のリアルについてコラムにしたいと思います。

 

最近、築古戸建投資に否定的なコラムニストがデビューされています。

木内さんという23区新築建売アパート3棟(32室)、太陽光発電所(低圧。売電単価36円)1基所有されるサラリーマン投資家です。

 

最近、築古戸建投資をやっている方が増えておりますが、色々な方がいると場が盛り上がって

ナイスです‼

 

コラムニストデビューされた木内さんに歓迎のコラボさせて頂こうと考えております。

そのコラムは以下です。

 

その内容は以下の事例では利益は変わらないという内容です。

①500万円の都心中古区分マンション。表面利回り5%、空室・経費率20%、10年後に450万で売却。

②500万円の地方築古戸建。表面利回り22.2%、空室・経費率35%、10年後に更地にしてその年の家賃収入分の解体費用を計上しながらタダで土地を引き取ってもらう。

 

木内さんが築古戸建について伝えたいメッセージとしては、2つあります。(私の解釈が間違えていたら申し訳ないです)

1つ目は、表面利回りが高くても運営経費が高い(築古戸建は空室率が高い、修繕が高い)、

2つ目は、高利回りで儲かったように見えても最終出口でいくらで利益が吹っ飛んでしまうこともある。

つまり、表面利回りにとらわれず出口を見据えた投資をすべきというお考えです。

 

木内さんのおっしゃる伝えたいメッセージについては

100%共感です。

厳しいご意見を頂いている運営経費や最終出口については、木内さんが推奨しない地方・築古・ボロ戸建という最強のコンボ技の不動産投資しかしていない偏った私の意見を紹介します。

大きく運営と出口の2点についてです。

 

築古戸建の運営

空室率&経費率が高いというご指摘について、私の見解を紹介します。

・空室率は高いのか

よく古い戸建は住む人がいないから、空室率が高いといわれております。まず空室が多くなる要素として、築年数・駅からの距離・構造(RC>木造)があり、そう考えると築古戸建は最弱です。

そのため、空室率が高いのではというイメージがもたれています。

 

実際24戸戸建を所有する私の事例でいうと、リフォーム中の1戸(私も住むシェアハウス形式のカイジハウス)以外は埋まっております。

また平均1カ月程度で入居が決まっております。最長4カ月ということもありますが、不動産投資を開始して再生期間中を除く平均入居率は95%を超えており、そこまで空室が多いということはないと個人的には感じていません。

改装した築古戸建の場合、ハウスメーカーのアパートから流れてくるというパターンは多いです。前回の入居者は小西建託から家賃が安いという理由で流れてきてます。コロナ情勢は改装したボロ戸建はチャンスです。

私自身もボロ戸建に住むことは中が綺麗なら気にしません。

(儲かってきたら、高級車→タワマン→愛人を画策しているのは内緒)

 

ミクロ的な事例ですが、大家力次第では埋めれるもんだと思います。

ただ、プロパン会社などの話を聞くと、築古戸建ではなかなか入居を決められない方が多いということも事実だそうです。

私の大家力が高いという自慢です。

 

・運営経費が高いのか

正直修繕費は高いです。最近紹介した夜逃げ物件では、60万円の原状回復費が掛かりあべしされてしまいました泣

家賃5.2万円で決まりましたが、60平米の戸建です。仮に都内のワンルームなら20平米でも、もっと家賃取れますので、平米当たりの修繕費ではかなり割高になります。

スピリチュアル(仮名)という狭小ワンルームがおススメです。

修繕費割高なのは事実で正しいと思います。

 

私の実績ベースで平均すると1戸当たり年間4.5万円程度だと思います(原状回復費含む、外壁塗装含まず)。

ただ火災保険で結構カバーされています。

 

またよく言われるのは、外壁塗装です。アパートに比べると4面となりますので、塗る面積が多く割高です。

アパートと比較して1室当たり倍程度は掛かると感じております。

以前35坪の家を外壁塗装を50万円でやってもらったことがありますが、50万円とすると25万円を割高となると考えることが出来ます(多分次回は60万程度になりそう汗)

12年(そんなに早くしないけどw)で塗り替えすると、年5万円程度となります。

 

つまり1戸当たり修繕費(含む原状回復)は約9.5万円程度となり、平均賃料年66万円から逆算すると修繕費率14.3%となります。

また火災保険と固定資産税は1戸平均4.5万円程度です。

広告費と空室損を除く経費は年14万円、経費率21.2%となります。

大規模修繕込みのトータルで20%後半が実情という気がしています。

私は特に修繕費、火災保険、固定資産税はアパートより高いと正直感じております。

しかし、上記から運営経費がすごく高いかといわれると一概には言えないと感じております。

大きくは、管理費、共用部、入退去です。

管理という面では、戸建は自主管理がしやすいです。私は全部自主管理です。管理費の5%+税がかかっておりません。職人さんを自己手配することで管理会社にマージンを抜かれることもないです。

あとは共用部です。戸建には共用部はありません。共用部の掃除、電気代などのコストが1棟モノだと掛かります。また自治会に入れずごみ収集を業者に頼まざる得ないこともあるとのことです。

 

入退去では、戸建は入居期間が長い傾向があります。私の戸建は売却済みの戸建も入れて27戸所有して、退去があったのは4戸だけです。

あとは1度決まった方がずっと住んでおります。

属性が悪い方が多いので、お金もないので引っ越すこともなく長く住み続ける可能性が高いと感じております。退去が出なければ空室損、原状回復費、広告料が掛からないです。

短期退去になればなるほど、空室による費用負担割合が高くなるので、単身者向けワンルームは経費率が上がるでしょう。

 

一棟モノと戸建を比較してみましたが、一長一短なところがあり、メリットデメリットを見ると経費率という意味ではそんなに大差がないのではというのが私見です。

一棟モノでも大規模修繕費を入れれば経費率30%程度になると想定しております。

 

築古戸建に出口はあるのか

まず大前提として、建物価格が下がる築浅物件よりも、土地値以下で買いやすい築古戸建の方が出口で儲けやすいと感じています。

 

成否を分ける一番のポイントは土地で売れるかだと思います。

整形地で戸建用地として売れるとこはなんとでもなる可能性は高いです。

 

しかし、土地価格も人口減少で下落する可能性があります。

ミクロで人口が維持できるエリア(市町村のマスタープランを読み込む)を選ぶことは大事です。

 

この2つを満たして土地値以下で購入出来れば出口で大きくやけどする可能性は低いです。

 

木内さんのコラムのシミュレーションの「10年後に更地にしてその年の家賃収入分の解体費用を計上しながらタダで土地を引き取ってもらう」ということは狭い路地の再建築不可とか僻地の利回りが出るだけでなんとか価値がある戸建なのかなと感じています。

一概に築古戸建と紋切り型で判断するよりは、戸建は個別要素が強いと思います。

 

また土地で売る以外にも、実需売却、オーナーチェンジなどでの処分も出来ます。正直私の物件は土地で売れないのも多いです泣

私は3戸売却しておりますが、すべて実需売却です。

一番高く売れるのは建物付きで実需だと思っていますのでそこを目指すべきだというのが持論です。

 

最近、戸建投資は過熱しています。

出口がまずいようなクソでもオーナーチェンジで押し込めることは多いので、解体して無料引き取りということはいまの市況ではなかなか起きにくいと感じています。あと無料で引き取ってもらうにも解体まではしなくても大丈夫でしょう。

 

ただ僻地のクソ戸建は危険であることは間違いないと感じてます(ただリスクが高いと言っているだけでうまくやればもうかると思っています。実は最近そういうの見に行きました)。

 

偉そうなことを言いましたが、実際私が所有する物件でもテラスや擁壁など出口が怪しい物件があります汗

前も紹介しましたが、初めての物件は投資額で売れず-100万程度となりそうです。

あと3戸ぐらいは黒字では売れるとは思いますが、投資額程度のちょいプラスでしか売れない可能性があるという厳しい状況です。

 

まとめ

それぞれの投資に色々な考え方があります。その投資をやっているからにはそれが勝てると本人が思っているからやっていると思います。

それぞれの投資手法に一長一短があると考えてます。

 

私のコラムでは思考回路を公開することを大事にしております。

 

今回は、全体的に戸建がいいというスタンスでの書き方をしましたが、実際地方築古戸建投資で勝つにはボロ戸建の中から光るのものを見極めて、汗を書いてこそ成立するものです。楽に稼げるものではないです。

私の中では自主管理&職人直発注が最低限の大前提ということです。

本来は、DIYももう少し頑張りたいところですが汗

 つまり、ほとんど外注する投資と同じレベルで考えるというのはおかしいかもしれません。

 

しかし、自己資金も属性もない45組が不動産で人生を変えるには、

人生をフルベットするしかないんです‼

 

成功したい45組を

カイジハウスで待ってます。