こんにちは！　黄昏族の不動産投資家やんつです。　前回は購入前の基礎知識を

整理しましたが………楽待コラム読者のみなさんには、常識！？　だったでしょうか？

今回は少し応用編を挙げてみたいと思います

 ちょっと応用編

知識というより準備していたら役に立った資料、各種です。

（1）希望物件書、自己紹介書

これは不動産屋さんに希望物件を伝えるためのものです。

エリア条件や物件条件（構造や築年）や価格条件などを記載しておきます。

わたしは簡単な自己紹介も入れて、買える人物であることをアピールしてます!

これ１枚用意しておけば本気度も伝わり、話が早いです。

ただ、せっかく希望物件を伝えても、ど外れのボール物件をばんばんメールしてくるのには

ちょっと閉口………　(>_<)

 （2）資産状況説明資料

これは仲介さんにも見せる場合がありますが、主に銀行に融資依頼をする時に

使用します。（銀行によってはホ～～～～ントに細かい資料を要求されます）

先日は80歳の母親の確定申告書まで要求されました。資産背景の確認だそうです……(´Д` )

大変ですが、準備万端一式どさっと見せると、む・む・む、お主できるな、と金利が安く…

なるかも！？　　　中身はこんな感じ………

・自己紹介書（経歴、収入状況）

・本人証明書（免許証か健康保険証の写しです）

・資産情報　（自分Ｂ／Ｓを年末に作成するようにしています）

・保有不動産関係資料（物件が増えてくるとけっこう大変）

　　謄本控え、固定資産納付書、ローン返済明細、物件別収支表、など

・確定申告書控え（３年分）

・自己ＰＲ資料

　　過去の掲載誌、セミナー講師歴、Web掲載記録など………

今は、これに法人関係資料を加えたものを1冊のクリアファイルにしてあります。

つわものはこれらを小冊子式にまとめ、準備したりしているようですが……

わたしはクリアファイルのまま渡してコピーしてもらっています。

それだけでも十分効率的で、話が早いです。

　　　　左上：自分B/S、右上：確定申告

 さらに応用編

（3）事業計画書　　………ちょっとカッコいい響き

これも銀行に融資依頼をする時に使います。　金沢で提出したら、地方ではここまでする人は

珍しいらしくびっくりされました。　(^_^)v

金融機関の紹介付きで物件提示を受ければ不要かもしれませんが、その場合は

サラリーマンとしての属性評価が主体になるケースが多く、金利が高くなりがちです。

自分で金融機関を開拓する場合は、やはり必要じゃないでしょうか？

特に法人成りを目指す方は、パターンを作っておいた方がいいと思います。

わたしのは、あまり凝ったものではありませんが、こんな内容です。

（１）物件概要

　①物件情報

　②評価ポイント→購入理由

　③価格情報　　→購入額、現状のレントロールなど

（２）事業計画

　①運営形態　　→個人か法人か

　②運営方針　　→満室運営へのシナリオ仮説。

　③収支計画

　④安全性、収益性評価　→色んな条件でのシュミレーション。

（３）融資希望

　①融資のお願い

 　　　目次　　　本文

（4）管理会社との募集条件確認表

これは、募集に関する詳細が意外と管理会社さんによって異なり、食い違いや

勘違いが多々発生したので作成してみました。

入居募集時と更新時の様々なお金の流れを確認します。　これを正しく確認していないと

募集条件の見直しなどを相談する時にうまく話が通じません………

敷金、礼金、広告料、事務（仲介）手数料の流れを図式化して整理します。

管理会社さんが元付時、客付時によってお金の流れが変わります。

入居者、客付業者、管理会社、オーナーの４者間で何処から何処へ、何時、いくら支払うのか？

管理会社さん経由で広告料を支払う場合や、オーナーが直接支払うなど様々です。

礼金が取れた時、取れなかった時で条件を変えたりもします。

家賃は長期低落傾向にありますのでこれからも戦略的に募集条件を変える機動性が求められます。

 ちょっぴり上級編？

更に上級編としては（購入後の要素も強いですが、購入戦略にも影響します）

確定申告（白色、青色）の知識や法人成りと税金対策があげられます。

以前は消費税額の還付というのも重要なテクニックだったようですが、最近は適用が厳しくなり

わたしは実行したことはありません。

法人成り後の個人資産の管理方法には売買、委託、サブリースとありますが

この辺はわたしも試行錯誤中です。（現在は個人⇔法人でサブリース方式を実践中）

そのうちにこのレベルのこともご説明できるようになりたいですが、未だし……です。

 

ここまでが不動産投資の３ステージのうちの　「購入」のステージに関する

おおまかな体系です。（　こっそり勉強方法教えます。（1）　参照）

みなさんの買い進み状況に合わせて習得を心掛けて頂ければと思います。

 

今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

次回は今まででいちばん胃が痛かった、家賃総額６８万円なのに滞納４５万円！　の

話をしたいと思います。　（今、思い出しても冷や汗が………　いてて………）